본문 바로가기


부동산소송419

임대차보증금 반환채무의 면책적 인수 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수 부동산 거래 시에는 임차인이 존재하는 경우 매수인이 임대차보증금 반환 채무를 인수하고 그 액수만큼 매매대금에서 공제하는 약정을 체결하는 일이 많이 보입니다. 그런데 추후 매수인이 임대차보증금을 반환할 수 없는 사정이 생긴다면 임차인은 종전 임대인을 상대로 보증금을 지급해 달라고 할 수 있을지에 대해서 의문을 가질 수 있는데요. 실제로 주택의 경우라면 주택임대차보호법에 입각하여 매수인이 임대인 지위를 당연히 승계하기 때문에 보증금 반환 채무도 양수인이 승계하게 되며, 종전 임대인을 상대로 보증금 반환을 구할 수는 없을 것입니다. 하지만 주택이 아닌 건물의 임대차의 경우에는 임대차보증금 반환을 받을 수 있을까요? 이에 대해 구체적인 사안을 통해 살펴보면 X는 Y로부터 Y소.. 2015. 7. 24.
부동산 명의신탁 유형과 소송 부동산 명의신탁 유형과 소송 일반적으로 부동산 명의신탁의 경우 실소유자의 명의가 아닌 타인의 명의로 소유권 등기를 하는 것을 의미하는 법률용어라고 할 수 있습니다. 이는 1995년 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 제정되면서 부동산 명의신탁은 금지되어 왔으며, 법률의 적용이 배제되는 경우를 제외하고는 모두 인정되지 않는 불법행위에 성립할 수 있는 부분인데요. 하지만 여전히 가족 또는 친척 사이에 흔히 부동산 명의신탁을 하는 실정입니다. 이렇게 불법행위인 부동산 명의신탁 약정을 맺게 만드는 이유 중에는 신탁자와 수탁자의 신뢰 관계가 존재합니다. 보통 신탁자와 수탁자는 서로의 신뢰가 깨어지지 않을 것을 기대하고 명의신탁 약정을 맺습니다. 하지만 현실에서는 소송까지 이어지는 경우가 많은 것입니다. 그렇기.. 2015. 7. 23.
주택임대차 기간과 계약갱신요구권 주택임대차 기간과 계약갱신요구권 일반적으로 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 일정한 요건이 충족돼야 할 것인데, 이 가운데 제일 중요하게 볼 수 있는 것이 대항력에 대한 부분입니다. 전 포스팅에서도 여러 번 이야기 한 바와 같이 임대차는 채권의 한 종류이며, 채권은 물권처럼 누구에게나 주장할 수 있는 절대적, 배타적 대항력이 존재하지 않는데요. 다만, 주택에 관한 일정한 요건을 갖추어 임대차를 했을 때 비로소 대항력이 주어지는 것으로 볼 수 있으며, 일단 대항력이 주어지면 누구에게나 주장할 수 있는 힘이 생기는데, 이것이 주택임대차보호법의 주된 목적으로 볼 수 있습니다. 이러한 대항력을 갖추기 위해서는 우선 임대차계약을 한 그 집으로 이사를 하고, 동사무소에 가서 주민등록을 이전하면 그 다음날 0시.. 2015. 7. 17.
부동산변호사 상가경매 유의사항 부동산변호사 상가경매 유의사항 최근 실무에서 부동산변호사로 있으면서 저금리로 갈 곳을 잃은 시중의 부동 자금이 상가로 대거 몰리고 있음을 볼 수 있습니다. 일반 분양상가는 물론이거니와 최근에는 법원 경매를 통한 상가경매 투자 열기도 뜨거운 실정입니다. 이렇게 법원 상가경매를 통한 상가 낙찰의 최대 강점은 저렴하게 구입할 수 있다는 점을 꼽을 수 있습니다. 하지만 경매에 나오는 상가는 보통 상가 주인의 금융권 채무 불이행이 그 원인일 수 있으며, 경매 시 선순위 근저당권 이외의 모든 권리는 인정받지 못하게 될 수 있습니다. 그렇기 때문에 자영업을 하기 위해 상가를 임차할 시 대출금이 70% 이상 들어있는 상가는 되도록 피하는 것이 바람직하다고 볼 수 있습니다. 다만, 상가임대차보호법에 해당하는 서울기준 환.. 2015. 7. 16.
상가임대차보호법 대항력의 요건 상가임대차보호법 대항력의 요건 실제로 상가임차인을 보호하기 위해 상가임대차보호법이 시행되고 있으며, 이와 관련한 분쟁의 요지는 해마다 증가하고 있음을 볼 수 있습니다. 이 상가임대차보호법의 핵심은 일정한 요건에 해당하는 상가임대차에 대항력을 부여하는 것에 있다고 봐도 과언이 아닙니다. 실제로 대항력을 갖춘 임차인은 보증금에 대해서 우선변제권을 주장할 수 있으며, 목적물의 소유권자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있기 때문입니다. 보통 임차인이 임차건물을 인도받고, 사업자등록 신청을 하면 그 다음 날부터 대항력이 발생하곤 합니다. 이에 따른 우선변제권을 주장하려면 위 요건에 더해 임대차계약서에 확정일자까지 받아야 하는데요. 그런데 상가건물의 일부를 임차한 경우라면 사업자등록신청을 .. 2015. 7. 10.
부동산분쟁 계약서 작성 시 주의사항 부동산분쟁 계약서 작성 시 주의사항 최근 부동산 거래 시 사용하는 계약서의 형태가 변화될 조짐을 보이고 있습니다. 이는 전자 방식으로 계약을 체결할 수 있게 되기 때문인데요. 실거래 신고와 세무 및 등기 등 계약이 통합적으로 연계되어 거래가 다소 쉽게 처리됩니다. 이에 따라 부동산 시장 거래관행에도 큰 변화가 있을 것이며, 국민들의 경제적 부담까지 줄어든 전망이라는 사실을 접할 수 있었습니다. 이러한 전자 계약서 시스템이 구축되면 종이로 된 계약서 유통 및 보관비용 절감 등으로 사회 경제적, 부동산분쟁 예방 효과가 예상되며, 더욱이 부동산 시장의 정확한 분석을 통해 실효성 높은 전월세 정책지원과 주거 불안 요인을 사전에 차단하는 등 각종 사회현안을 해결하는 계기가 될 것으로 보이기도 합니다. 실제로 어떠.. 2015. 6. 30.
부동산소송변호사 사해행위 성립 부동산소송변호사 사해행위 성립 보통 부동산에서의 사해행위는 민법 상 채권자가 채무자의 재산에 대해 강제집행을 하고자 해도 채무자가 채권자를 해할 것을 알고 있으면서도 자신의 재산에 대해 은닉이나 손괴, 제3자에게 증여하는 등의 방법으로 채무자의 총 재산을 감소하는 행위를 하여 채권자의 강제집행에 제한을 가하는 경우에 해당됩니다. 이와 관련한 취소소송의 특성상 채권자는 채무자 혹은 제3자를 대상으로 법원에 사해행위취소소송을 제기할 수 있게 됩니다. 부동산소송변호사가 언급한 이 사해행위취소 소송의 경우 그 취소 원인을 안 날로부터 1년 또는 법률행위가 있은 날로부터 5년 이내에 제기해야만 시효에 맞춰 적법하게 이행할 수 있습니다. 이때의 채권자는 채무자 및 제3자 대상으로 사해행위취소 소송을 제기하여 채무자.. 2015. 6. 29.
불법 용도변경 위법행위 성립 불법 용도변경 위법행위 성립 실제로 최근 임대료 수입 등을 늘리기 위한 원룸 쪼개기 및 여관 등 건물을 다세대주택으로 불법 용도변경이 여전히 극성을 부리고 있는 것으로 나타납니다. 현재 건축물 신축 후 사용승인은 담당공무원의 현장 확인 없이 건축사 업무대행으로 진행되는 준공검사 결과로만 이뤄지는데요. 이런 상황에서 원룸의 경우 사용승인을 받은 후 출입문 등을 별도로 설치하여 방을 쪼갠다거나 불법 용도변경 등으로 허가 면적 이상 증축하거나 가구 수를 늘리는 등의 불법행위가 속출하고 있는 것입니다. 실무에 있으면서 이러한 불법 용도변경에 대한 사례를 살펴보면 A는 B가 도시계획구역 내 신축한 건물을 매수하여 A의 명의로 소유권이전등기를 완료하였습니다. 그러나 건축주 B가 건축법과 주차장법에 의해 그 용도가 .. 2015. 6. 24.
부동산변호사 토지등소유자 산정 부동산변호사 토지등소유자 산정 도시 및 주거환경정비법 즉 도시정비법에서 사용하고 있는 개념인 토지등소유자는 정비사업구역 내 토지나 건축물을 소유한 자로 주택재건축정비사업의 경우 토지 및 건축물을 소유한 자를 의미하는 사안입니다. 실제로 정비사업에서 조합설립인가나 사업시행인가 요건으로 규정된 정족수를 계산할 때 토지등소유자 산정을 하는 것이 필요한 부분입니다. 부동산변호사가 예를 들어보면 주택재개발정비사업 조합이 설립인가를 받기 위해서는 토지등소유자의 4분의 3이상 및 그 토지면적 2분의 1이상의 토지소유자 동의가 필요한 것입니다. 이와 관련해 사업구역 내 토지에 대해 신탁등기가 되었을 경우 위탁자와 수탁자 가운데 누구를 토지등소유자로 보아야 하는지 문제가 될 수 있는데요. 이 문제는 특히 도시환경정비사업.. 2015. 6. 22.

티스토리툴바