부동산변호사 토지등소유자 산정

부동산변호사 토지등소유자 산정

도시 및 주거환경정비법 즉 도시정비법에서 사용하고 있는 개념인 토지등소유자는 정비사업구역 내 토지나 건축물을 소유한 자로 주택재건축정비사업의 경우 토지 및 건축물을 소유한 자를 의미하는 사안입니다. 실제로 정비사업에서 조합설립인가나 사업시행인가 요건으로 규정된 정족수를 계산할 때 토지등소유자 산정을 하는 것이 필요한 부분입니다.

부동산변호사가 예를 들어보면 주택재개발정비사업 조합이 설립인가를 받기 위해서는 토지등소유자의 4분의 3이상 및 그 토지면적 2분의 1이상의 토지소유자 동의가 필요한 것입니다.

이와 관련해 사업구역 내 토지에 대해 신탁등기가 되었을 경우 위탁자와 수탁자 가운데 누구를 토지등소유자로 보아야 하는지 문제가 될 수 있는데요. 이 문제는 특히 도시환경정비사업에서 종종 발생하는 상황이며, 조합을 구성하지 않고 비교적 소수 토지등소유자가 사업주체가 되어 시행하는 예가 많기 때문인데요.

이 경우 사업추진을 위해 매입한 토지를 신탁하는 경우가 있습니다. 이는 신탁 법에 의한 신탁재산의 경우 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 귀속되며, 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아니라고 판단한 법원의 확립된 태도라고 할 수 있습니다.

여기서 부동산변호사가 언급한 소유권에 대한 법리로만 본다면 수탁자를 토지등소유자로 보아야 하지만 실제 사업에 이해관계를 가진 사람은 수탁자가 아니고 위탁자이기 때문에 위 결론은 실질에 반한다는 문제가 발생할 것입니다. 이에 최근 대법원에서 도시환경정비사업에서는 일반 신탁법리와는 달리 수탁자가 아닌 위탁자를 토지등소유자 산정으로 봐야 한다는 판결내용을 볼 수 있었는데요.

대법원에서는 도시정비법이 토지등소유자가 정비구역 지정 후 도시환경정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해 종전 소유자를 포함하여 동의자의 수를 산정하도록 정한 것을 도시환경정비사업을 시행하려는 토지등소유자가 사업시행인가 신청에 앞서 적극적으로 토지 또는 건축물을 매수할수록 동의 대상자 및 동의자인 토지등소유자의 수가 줄어들어 결과적으로 동의율이 낮아지는 불합리한 결과를 방지하려는 취지로 보고 있는데요.

결국 부동산변호사는 도시환경정비사업의 경우 사업시행인가 신청 당시의 사법상 소유자와 동의를 얻어야 하는 토지등소유자가 일치하지는 않는다는 전제로 토지등소유자가 도시환경정비사업 시행을 위하여 또는 그 사업 시행과 관련하여 직접적인 이해관계를 가지는 당사자로서 부동산을 신탁한 경우 그 사업의 시행은 신탁의 목적에 부합하다고 본 것이라 할 수 있습니다.

이는 오히려 부동산 신탁의 경우 토지등소유자 의사에 기해 추진되는 도시환경정비사업 시행을 위한 수단으로서 기능하게 되므로, 위와 같은 경우 도시환경정비사업의 시행 및 토지 등 소유자의 동의 절차에서는 해당 부동산에 관한 소유권 등의 행사나 그 사업 시행에 직접 이해관계를 가지는 종전 토지 등 소유자인 위탁자가 주체가 되어 그의 의견이 반영될 수 있도록 함이 타당하다고 보고 있습니다.

앞서 부동산변호사가 언급한 판결 내용은 그동안 토지등소유자 산정에 대한 문제의 명확한 판단을 내린 의미 있는 판결인데요. 하지만 도시환경정비사업 외 다른 정비 사업에서도 같은 판단이 내려진다고 단정하기는 어렵다고 볼 수 있습니다. 이에 따라 만일 위 내용과 관련한 법적인 문제가 발생한 경우 부동산변호사 김채영 변호사 등 법률가를 선임하는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.