임대차 존속기간 제한 규정 폐지

임대차 존속기간 제한 규정 폐지

최근 헌법재판소는 건물 임대차 계약의 최대 존속기간을 20년으로 규정하고 있는 민법 사항에 대해 위헌으로 결정함에 따라 향후 상가 등의 건물임대차 시장에 미칠 영향에 대해 관심이 쏠리고 있는 실정입니다. 이는 임대차 목적이 견고한 건물, 수목 등을 소유할 목적이 아니라면 그 존속 기간을 20년 이하로 제한한 민법 조항이 폐지되는 것인데요.

임대차 존속기간 제한 규정을 담고 있는 현행법은 일부 토지임대차의 경우를 제외하고 임대차 존속기간을 20년 이하로 제한하고 있으며, 그 약정기간이 20년을 넘으면 20년으로 단축한다고 돼 있었습니다.

실제로 임대차 존속기간 제한 규정은 1958년 제정돼 경제사정 변화를 반영하지 못한다는 지적을 받아온 바 있습니다. 국내뿐만 아니라 대만과 중국의 경우 법으로 임대차 존속기간을 제한하고 있지만, 일본은 사실상 존속기한 제한이 없으며, 미국, 프랑스, 유럽 민사법 공통기준안과 러시아도 마찬가지로 제한이 없음을 볼 수 있습니다. 이 후 2013년 현행법에 대해 사적자치에 따른 자율적 거래관계의 형성을 왜곡해 계약의 자유를 침해하기 때문에 헌법에 위배된다는 헌법재판소 위헌결정이 나오면서 개정안이 탄생한 것입니다.

법무부에서는 임대차 존속기한 제한 규정을 30년 또는 50년으로 연장하는 방안도 함께 검토했지만, 관련 규정을 전부 삭제하는 것으로 결론을 내린 것인데요. 임대차 최장 존속기간을 연장하는 방안은 여전히 헌재의 위헌결정 기속력에 반할 우려가 있고, 해당 법 조항이 없더라도 현재의 법체계만으로도 임대차 관계를 원활히 운영할 수 있는 장치가 충분히 마련됐다고 보았기 때문입니다.

이에 당사자 합의로 임대차 기간을 20년 넘게 설정했다가 경제사정이 나빠지는 등의 상황이 오면, 20년의 임대차 존속기간을 주장하면서 선 지급 임차료 반환을 주장하는 등 악용 사례가 있다며, 앞서 언급한 개정안이 국회 본회의를 통과하면 당사자 간 합의로 자유롭게 임대차 기간을 정할 수 있도록 하여 국민의 계약의 자유와 재산권 행사를 충실히 보장할 수 있을 것으로 기대하고 있음을 볼 수 있습니다.

더불어 헌재 위헌 결정을 존중하여 임대차 존속기간 제한 규정 폐지를 함으로 사적자치의 원칙에 따라 당사자 간 합의로 임대차 존속 기간을 약정할 수 있도록 하려는 취지이며, 자율적인 거래관계 형성이 촉진되고, 국민의 재산권 행사가 충실하게 보장될 것으로 기대될 것입니다.

이에 따라 앞으로 20년 이상의 장기 임대차 계약이 가능해졌다고 봐도 무방합니다. 기존 대법원 판례는 해당조항을 당사자의 의사 여부와 관계없이 강제적으로 적용되는 강행규정으로 인정해 왔는데요. 이 때문에 20년 초과 임대차를 원할 경우 초과된 기간에 대해 임대인에게 추후 반환 요구를 하지 않겠다는 약정을 별도로 맺는 식의 우회적인 방법을 취할 수밖에 없었습니다.

그러나 헌법재판소는 이 임대차 존속기간 제한 규정 조항이 과잉금지원칙을 위반해 계약의 자유를 침해한다고 판단했는데요. 임대차 계약을 하면서 임차물의 관리 등에 관한 주체와 방법 등을 정하는 것으로 충분히 우려를 불식시킬 수 있기 때문입니다. 실제로 20년 초과 계약을 한 뒤 영업 전망에 따라 임대인이 20년 초과부분의 무효를 주장하거나 임차인이 임대료 인상을 요구하는 등 해당 조항을 악용할 여지가 있다는 것도 이유 중 하나로 볼 수 있었습니다.

오늘은 임대차 존속기간 제한 규정 폐지에 대한 내용들을 살펴보았는데요. 만약 앞서 언급한 내용에 대해 궁금한 사항이 있다거나 관련한 법률적인 문제로 곤란한 상황에 처해졌다면 김채영 변호사가 실질적인 해결책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.