아파트 하자소송에 대한 문제점

아파트 하자소송에 대한 문제점

최근 몇 년간 아파트 하자소송의 경우 건설소송분야에서 가장 큰 부분을 차지하는 것 중 하나이며, 많은 사람들의 관심을 받고 있는 문제이기도 합니다. 실제로 아파트에 발생한 하자라고 한다면 쉽게 떠올릴 수 있는 것이 공사상의 잘못으로 인해 건축물에 발생한 균열이라던지 누수, 침하 등이 아파트의 기능상, 미관상, 안전상 지장을 초래하는 것을 볼 수 있습니다.

이렇듯 상식에 부합하고 있는 하자의 개념은 바로 주택법 시행령 하자의 범위로 규정되고 있는 사안입니다. 이를 아파트 하자소송실무에서 흔히 연차별 담보책임기간이 적용되는 사용검사 후 하자라고 볼 수 있습니다.

하지만 최근 집합건물의 하자소송에서 다액의 하자보수비가 산출되는 주요 하자 항목으로는 일반상식의 하자개념에 부합하는 주택법상의 아파트 하자가 아닌, 특정 도면이나 계약 내용에 실시공이 미달한다는 이유로 공사비 차액을 산출한 소위 말하는 사용검사 전 하자라고 볼 수 있습니다.

아파트 하자소송에서 주요 근거가 되는 규정인 집합건물법이 민법상 수급인의 도급인에 대한 하자담보책임 규정을 준용하다보니 균열이나 누수, 침하 등과 같이 실제로 기능상, 미관상, 안전상 문제가 되는 하자와는 별도로 도급인과 수급인 간 계약상 정산 문제와 같은 계약책임의 문제가 집합건물 하자소송에서 주요 쟁점이 되는 부분으로 들어서게 된 것입니다.

이와 관련하여 산출된 공사비 차액의 경우에도 현재 소송 실무에서 이를 사용검사 전 하자라고 칭하여 하자의 개념에 포함되는 것으로 보고 있음을 확인해 볼 수 있습니다. 이는 즉, 입주자 실생활과는 무관한 공사비 차액 부분도 이를 하자라고 보고 이 공사비 차액 부분을 하자보수비로 인정하고 있다는 것으로 이해할 수 있습니다.

하지만 이러한 도급계약상 성상, 약정 위배의 문제까지 과연 입주자들이 하자 없는 아파트에서 살게 하기 위한 취지에서 주택법이나 집합건물법이 법정책임으로 특별히 규정한 아파트 하자담보책임의 범위에 포함되는지 여부는 재고의 여지가 있다고 볼 수 있습니다.

분양자와 시공사 즉, 도급인과 수급인 간 도급계약 문제는 입주자가 실질적으로 불편을 느낄 수 있는 통상적인 하자 문제와는 다르고, 이와 더불어 분양자와 수분양자의 분양계약 문제와도 다르다는 점을 감안해보면 더욱 그러합니다. 최근 아파트 하자소송의 경우 단순하게 앞서 언급한 사용검사 전 하자에 대한 공사비 차액을 청구하는 것에서 국한되지 않고 조합이 시행한 아파트에서 조합의 시공자에 대한 도급계약상 정산금 지급을 요하는 소송으로까지 변질되었는데, 이는 도급계약상 계약책임을 묻는 것으로 본래 하자보수를 담보하기 위한 법의 취지와는 거리가 멀다고 할 수 있습니다.

한편, 분양자와 수분양자 간 분양계약상 문제는 도급인과 수급인 간 도급계약상 문제가 아닙니다. 그렇기 때문에 수분양자인 입주자가 분양자에 대해 당연히 분양계약상 책임을 물을 수 있지만, 분양계약상 책임이 일반적인 하자 개념에 포함되는 것인지 여부는 불분명하다는 문제점도 볼 수 있었습니다.

오늘은 김채영 변호사와 함께 아파트 하자소송에 대한 문제점들을 살펴보았는데요. 사실 이와 관련한 소송에 휘말릴 경우 혼자서 모든 것을 해결하기에는 어려움이 따를 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 관련 분쟁으로 곤란한 상황에 처해졌다면 변호사 등 법률가를 선임하여 문제에 대한 해결책을 강구하는 것이 바람직한 방법일 수 있습니다.