지반침하의 원인과 예방책, 손해배상에 대해




땅 속을 흐르는 지하수가 흙과 모래를 쓸고 가면 지하에 공간이 생길 수 있다. 흔히 도로 포장 등 개발 사업을 원인으로 이렇게 지하수 흐름이 왜곡되면 지하 지반의 흙들이 쓸려 내려가 지반침하를 유발할 수 있다. 


도로공사나 택지 개발을 할 때 지반을 제대로 다지지 않고 포장을 한 경우도 마찬가지인데, 이로 인해 침하가 발생해 아파트 담장이 무너지거나 단지 내 도로가 침하되는 경우를 종종 볼 수 있다. 세간에서 흔히 ‘싱크홀’이라 불리는 지반침하 현상이다. 이러한 지반침하를 예방하기 위해서는 흙이 무너지는 것을 방지하기 위한 보강 공사가 필수적이지만, 우리나라에는 이에 대한 제도적 규제가 아직 제대로 자리잡혀 있지 않은 게 사실이다. 





지반침하 원인과 대책


지하구조물을 구축하기 위해 실시되는 흙막이 벽 공사에는 각종 문제점이 동반된다. 소음과 진동, 침하, 지하수고갈 등이다. 이 중에서도 특히 주변지반의 침하는 가장 큰 문제점이라고 할 수 있다. 주변 지반 침하를 완전히 방지하는 건 불가능에 가깝지만, 원인을 분석하고 대책을 강구함으로써 피해를 최소화할 수 있다.





주변 지반의 침하가 발생하는 원인은 주위 매설물의 뒷채움 불량에서 오는 압축 침하, 흙막이 벽 변위에 따른 배면토의 이동과 침하가 대표적이다. 이 밖에 배수 시 토사 유출에 따른 침하, 배수에 따른 점성토의 압밀 침하, 토류판 설치 시 뒷채움 시공불량에 의한 침하, 스틸파이프, 엄지 말뚝 등의 인반 후 처리불량(되메우기)에 의한 침하 등의 사례도 볼 수 있다.


인접 건물의 침하도 지반침하의 원인이 될 수 있다. 인접 건물의 기초깊이가 흙막이 벽 깊이 보다 높거나 토류 벽 심도 보다 낮은 경우 이에 대한 보강이 제대로 이뤄지지 않으면 지반침하를 유발할 수 있다. 





지진침하 피해자의 손해보상 청구


지반침하로 인해 피해를 입은 당사자는 건설산업기본법(건산법)에 따라 지반침하를 유발한 건설공사 주체에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 해당 법에 따르면 건설공사 하도급계약관계에서 하수급인이 고의 또는 과실로 그 공사의 시공을 조잡하게 해 타인에게 손해를 가한 경우, 하수급인은 물론 귀책사유가 없는 수급인도 연대해 손해를 배상할 책임이 있다.


여기에서 ‘시설물이 조잡하게 시공된 때’란 건축법 등 각종 법령·설계도서·건설관행·건설업자로서의 일반 상식 등에 반해 시공된 사례를 의미한다. 이로 인해 건축물 자체의 안전성을 훼손하거나 타인의 신체 및 재산 상 손해를 입었다면 이에 대한 보상을 받을 수 있는 것이다. 특히 하수급인 뿐만 아니라 원수급인에게도 책임이 주어지는 만큼 지반침하로 인한 피해자는 적극적인 법적 대응으로 권익을 지킬 필요가 있을 것이다.





지반침하 예방을 위한 대책과 특별법


지반침하에 대한 위험성이 부각되면서 이에 대한 대책도 점점 자리잡혀 가는 추세다. 특히 대전광역시는 최근 도심에서 늘고 있는 지반침하의 발생 원인을 분석해 대형사고를 미연에 방지하고자 대책을 마련하고 있다.


이에 따르면 지반침하 발생 원인은 크게 세가지로 나뉜다. 상·하수도관 등 지하매설의 노후 및 손상으로 인해 연결부 누수 시 물과 함께 토립자가 유실되는 경우, 지하터널 굴착공사 및 흙막이벽 벽체를 따라 누수가 되면서 토립자가 유실되는 경우, 지하에 고인 물을 펌핑할 때 물과 함께 토립자가 같이 유실되거나 물이 차 있어야 함에도 물이 빠져나가면서 공동이 생기는 경우 등이다.





지금까지 지반침하 예방 대책은 국토부 매뉴얼에 따르는 사후 조치로서의 기능을 수행했지만, 앞으로는 국가정책으로서 예방기능을 강화해 사전조사 및 조치가 가능하도록 할 방침이다. 특히 ‘지하안전관리에 관한 특별법’이 제정되어 지하굴착 시 사전에 ‘지하안전영향평가’를 실시하게 해 사고를 미연에 방지할 수 있을 것으로 전망된다.




 

‘지하안전관리에 관한 특별법’은 2016년 1월 7일에 제정되었으며 2018년 1월 1일부터 시행될 예정이다. 하지만 이 법안은 주로 도심 내 지반침하가 발생하는 싱크홀에 대한 예방대책 위주로 규정되어 있어, 일반 토목공사에 대해서도 제대로 규제가 이루어질 지는 미지수다. 다른 한편에서는 시설안전공단이 지반침하 예방을 위한 지반탐사를 지속적으로 추진중이다. 관련해 2019년 말까지 전국 시급 지자체에 대한 3D기반 지하공간통합지도구축을 완료할 계획이다.





이에 따라 대전광역시는 앞으로 지하안전관리계획 수립하고 지하안전위원회를 구성·운영하는 한편, 유관부서와 자치구가 참여하는 협의체를 구성해 지반침하에 대한 효과적인 대응 방안을 마련해 나갈 방침이다. 더불어 내년에는 ‘지하안전관리계획수립용역’ 및 ‘지반탐사용역’을 실시해 지반침하 예방에 적극 대응할 계획이다. 이같은 대책들이 하루빨리 효과를 발휘해 싱크홀 걱정 없는 안전한 대한민국이 되길 기대해 본다.






Posted by 김채영변호사

도시계획시설 폐지 청구권에 대해



얼마 전 도시계획시설인 학교부지에 대한 학교건립계획이 취소되자 도시계획시설 폐지를 신청하였지만 이에 대한 거부 회신을 받은 사안에서 행정관청이 재량권을 일탈, 남용한 것으로 보아 위법하다는 행정법원 판결(2013구합 64967)이 있었다. 도시계획시설인 학교부지에 토지를 소유한 A씨는 그 토지가 도시계획시설로 결정된 이후 장기간 집행되지 않고 있다가 학교설립 계획이 취소되자 ​관할 행정청에 도시계획시설 폐지를 신청하였으나 거부 회신을 받았다.


이에 A씨는 도시계획시설변경 거부처분 취소소송을 냈고 법원은 원고 승소 판결했다. 행정법원은 “해당 토지가 도시계획시설로 결정된 이후 장기간 집행되지 않고 있다가 학교설립이 취소되어 당초 계획한 용도로 사용할 수 없게 되었음에도 관할 행정청이 별다른 대안 없이 도시계획시설 결정을 유지하면서 장기간 A씨의 재산권 행사를 제한하고 있었다”고 설명했다.  


또한, 법원은 “이러한 것은 A씨의 재산권행사를 과도하게 제한한 것으로서 행정계획을 입안·결정함에 있어 이익형량을 전혀 행하지 않았거나 이익형량의 정당성·객관성이 결여된 경우에 해당하여 재량권을 일탈·남용한 것으로서 위법하다”고 판단했다. 





현실적으로 집행이 어려운 곳은 주민의 재산권 침해 최소화해야 할 필요성 요구돼



위 사례처럼 수십 년째 도시계획시설로 묶여 있으면서 해당 지역 주민들은 재산권 행사를 못하고 있는 토지가 적지 않다. 도로, 광장 등 도시계획시설 예정부지로 결정됐지만 지자체 재정부족 등으로 10년 이상 방치된 곳이 그런 곳이다. 


법적으로 아무리 매수청구권을 통한 보상을 보장하고 있더라고 시간이 지나면서 연차별로 10년 이상 장기 미집행 시설이 계속 생겨나고 있어, 현실적으로 집행이 어려운 곳은 미리 과감히 해제해 주민의 재산권 침해를 최소화해야 할 필요성이 요구된다. 


지자체에 의한 토지매수가 장기간 지체돼 경제적 관점에서 토지소유자의 경제적 손실이 크다면, 입법자는 매수청구권, 수용신청권 등을 부여하거나, 지정의 즉각적 해제 혹은 금전적 보상 등 다양한 보상방식으로 재산권 침해에 대한 적절한 보상을 취해야 하는 것이다. 


다시 말해, 도시계획시설로 지정되었으나 그 용도로는 전혀 사용되지 않거나 심하면 10여 년 이상 그 용도로 사용하고 있지도 않으면서 토지소유자의 권리행사를 할 수 없는 상황에서 지방자치단체가 그 도시계획시설에 대한 변경을 해줘야 하는데, 법률상 피해자이면서 정작 당사자에게는 ‘도시계획의 변경청구’라는 권리가 인정되지 않기에 권리구제방법이 필요한 것이다.  





만약 위와 같은 상황에서 지방자치단체가 계속 방치할 경우 어떤 구제방법이 있을까. 일반적으로 도시계획도로의 폐지는 도시관리계획 변경사항이므로 지자체에 입안하여 도시관리계획 변경결정 절차를 진행해야 한다. 


‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)’상 주민에게는 도시관리계획 입안권자에 대한 입안 제안권을 부여하고 있을 뿐 도시관리계획 결정권자에 대한 변경(폐지) 신청권을 부여하는 명문 규정은 없다. 


그러나 도시계획시설 지정이 부당하게 개인의 재산권을 침해하는 위법상황을 막기 위해서는 ‘폐지청구권’을 인정하는 것이 조리상 타당하다고 법원은 보고 있다. 즉 주민이 도시관리계획 결정권자를 상대로 직접 도시관리계획 변경신청권을 통해 결정권자의 거부처분에 대해 행정법원에 소송을 제기하여 승소판결을 받은 판례들이 적지 않다.  


일례로 지방자치단체의 도시계획시설 변경 거부로 10년 이상 방치된 땅을 둘러싸고 지자체와 땅주인 간의 ‘도시계획시설 폐지거부취소청구소송’에서 서울행정법원이 개인의 재산권 침해를 근거로 땅 주인의 승소판결을 해준 사례도 있었다. 이와 같은 사례들은 개인의 이익이 공권력에 의해 부당하게 침해되는 것을 구제하기 위한 법원의 적극적인 판결이라고 볼 수 있다. 




Posted by 김채영변호사

개발부담금 납부의무자 및 개발이익환수제도




사업시행자의 지위 승계해 개발사업했다면 수탁자인 부동산신탁회사가 개발부담금 납부의무자



얼마 전 개발부담금 부과대상인 납부의무자에 대해 “토지소유자인 개발사업 시행자가 부동산 신탁회사에 토지를 신탁한 뒤에 부동산신탁회사가 수탁자로서 사업시행자의 지위를 승계해 개발사업을 했다면 개발부담금 납부의무자는 수탁자인 부동산신탁회사”라는 대법원 판결(2013두14696)이 있었다. 


대법원은 판결문에서 “개발이익환수에 관한 법률 제6조 제1항 본문에서 정한 개발부담금 납부의무자로서의 사업시행자는 특별한 사정이 없는 한 개발사업의 시행으로 불로소득적 개발이익을 얻게 되는 토지 소유자인 사업시행자를 말한다.”고 설명했다. 





또한, 대법원은 “부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되지 않으며, 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속하게 되므로(신탁법 제27조), 토지 소유자인 사업시행자가 부동산신탁회사에 토지를 신탁하고 부동산신탁회사가 수탁자로서 사업시행자의 지위를 승계하여 신탁된 토지에서 개발사업을 시행한 경우에 토지가액의 증가로 나타나는 개발이익은 해당 개발토지의 소유자이자 사업시행자인 수탁자에게 실질적으로 귀속된다고 보아야 하고, 수탁자를 개발부담금의 납부의무자로 보아야 한다.”고 판시하였다. 





개발이익에 대해 환수금을 부과·징수하는 개발이익환수제도



일반적으로 개발사업은 국가나 지방자치단체로부터 인가·허가·면허 등을 받아 시행하는 사업으로 개발부담금의 부과 대상이 되며, 그에 해당하는 개발사업의 종류는 ‘개발이익 환수에 관한 법률’ 제5조에 규정되어있다. 


‘개발이익환수에 관한 법률’을 통해 국가는 개발사업 대상 토지에 대한 투기를 방지하고 그 토지의 효율적인 이용을 촉진하기 위해 법규에 의한 해당사업의 개발이익에 대해 환수금(還收金)을 부과·징수하는 개발이익환수제도를 운영하며, 이 때 부과·징수되는 환수금이 개발부담금이다. 


개발부담금은 개발이익의 25%를 기준으로 부과되며 경우에 따라서 제외·감면·면제될 수도 있다. 여기서 ‘개발이익’이란 법률적 의미로 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖의 사회적·경제적 요인에 따라 ‘정상적인 토지가격의 상승분’을 초과하여 개발사업의 시행자나 토지 소유자가 얻게 되는 토지가격의 증가분이다.


‘정상적인 토지가격의 상승분’ 즉 정상지가상승분(正常地價上昇分)은 정상적인 토지가격의 상승분을 말하며 금융기관의 정기예금 이자율 또는 국토해양부 평균지가변동률(그 개발사업 대상 토지가 속하는 해당 시·군·자치구의 평균지가변동률) 등을 고려하여 ‘개발이익 환수에 관한 법률’의 기준에 따라 산정한 금액이다. 





개발부담금을 부과하는 개발사업과 납무의무자



개발부담금을 부과하는 개발사업으로는 택지개발사업, 산업단지개발사업, 관광단지조성사업, 도시환경정비사업(공장을 건설하는 경우는 제외), 물류시설용지조성사업, 온천 개발사업, 여객자동차터미널사업, 골프장 건설사업, 대통령령으로 정하는 지목변경이 수반되는 사업 등이 있다. 


이러한 개발사업을 하는 사업시행자는 개발부담금을 납부할 의무가 있다. 다만 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자, 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자, 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 위에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자가 개발부담금을 납부해야 한다. 


한편, 정부는 규제완화를 통한 시장정상화를 위해 4.1대책에서 2014년 7월 15일부터 2015년 7월 14일까지 1년간 사업인가를 받은 경우 개발부담금을 한시적으로 감면해 수도권 지역은 50%를 감면하고 비수도권 지역은 전액을 면제해주고 있다. 





Posted by 김채영변호사

재개발 재건축에서의 현금 청산 문제



얼마 전 ‘주택 재개발 조합원이 분양권을 포기하는 대신 현금을 받기 원하는 경우 조합은 원칙적으로 조합원에게 정비사업비를 부담시킬 수 없다’는 대법원 판결이 있었다. K씨 등은 자신들의 주택이 주택재개발정비사업 구역에 포함되자 분양신청을 하지 않고 조합에 건물을 팔았다. 


대신 정비사업으로 인해 살던 곳을 떠나게 됐으니 이주정착금과 주거이전비 등을 지급해달라고 A주택재개발정비사업조합을 상대로 ‘주거이전비 청구소송’을 냈다. 이에 1심은 “K씨 등에게 5300여만 원을 지급하라”고 판결했다. 


그러자 조합 측은 항소심에서 “K씨 등이 정비사업의 사업비를 함께 내야 할 의무가 있는데도 사업비를 내지 않고 청산금만 받았으니 7500만원을 반환해야 한다”며 항소했지만 항소심 재판부는 받아들이지 않았다. 





조합원 지위 포기하고 대신 현금 받게 됐을 때에는 그 차액 돌려달라고 할 수 없어


이어 대법원 특별3부는 상고심에서 원고승소 판결한 원심을 확정(2013두19486)했다. 재판부는 “분양신청을 하지 않았거나 철회해서 대신 현금을 받게 된 조합원은 조합원 지위를 잃게 되지만 그렇다고 해서 조합원일 때 얻은 이익을 반드시 내놓아야 하는 것은 아니다”라고 밝혔다.


또한, 재판부는 “조합원 지위를 포기한 사람에게서 수익의 일부를 돌려받기 위해선 그 돈을 돌려줘야 한다는 점을 조합 정관이나 조합원 총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정해 놓아야 한다”고 판결했다. 


지금까지 재개발 사업에서 해당 구역에 속한 토지·건물 소유자들은 당연히 조합원이 되고 나중에 분양권을 포기하면 현금 청산자가 되기 때문에 조합과 현금청산자의 사업비를 둘러싼 법률관계가 명확하지 않았다. 


그런데 이번 판결을 통해 현금청산자에게 사업비를 부과하기 위한 요건을 명확하게 선언한 것이다. 즉 조합은 조합원에게 재개발에 필요한 정비사업비와 정비사업 시행 때 생긴 수입과의 차액을 내놓으라고 할 수 있지만 조합원이 그 지위를 포기하고 대신 현금을 받게 됐을 때에는 그 차액을 돌려달라고 할 수 없게 된 것이다. 





분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대한 현금청산


일반적으로 자신이 살던 동네가 재개발이나 재건축이 될 때 새집에 들어갈 수 있는 분양권 대신 돈을 받고 사업에서 빠지는 것을 ‘현금청산’이라고 한다. 그런데 점차 분양보다 현금을 택하는 주민들이 늘어나면서 재건축과 재개발사업 추진에 걸림돌이 되어왔다. 


이러한 분쟁이 늘어나고 있는 데에는 사업이 길어지면서 조합원의 부담금이 불어나기 때문이거나 그 대금을 지급할 수 있는 여력이 없는 조합이 현금청산자에게 정비사업비 일부를 부담시키기 위해 현금청산액을 시세보다 낮게 제시하는 경우가 많아졌기 때문으로 본다. 


사업시행자는 토지등소유자가 분양신청과 관련하여 다음의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산해야 한다.





즉 분양신청을 하지 않은 경우 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 경우이거나, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 경우이다. 이때 청산금은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 추천하는 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 


사업시행자와 토지등소유자 사이에 청산금 산정 협의가 성립되지 않는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 사업시행자는 수용절차를 이행하고, 토지등소유자에게 수용보상금을 지급할 수 있다. 사업시행자는 위의 기간 내에 현금으로 청산하지 않은 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급해야 한다. 




Posted by 김채영변호사


유아인도청구 판결 사례



양육자에게 자녀 돌려보내지 않을 때 인도심판 청구… 집행과정에서 자녀의 정신적 충격 없어야  



양육권변호사 김채영변호사



이혼할 때 자녀가 있는 경우에는 자녀에 대한 친권자 및 양육자를 지정하게 된다. 양육자 지정에 대해 부부의 의견이 일치하지 않을 때는 재판의 판결에 따라 지정하게 되는데, 만약 자녀를 데리고 있는 쪽이 친권자나 양육권자로 지정되었을 때는 문제가 없지만 자녀를 데리고 있지 않는 쪽이 친권자나 양육권자로 지정될 때는 상대방으로부터 자녀를 데려와야 하는 노력이 필요하다. 


이 과정에서 종종 부부간에 다툼이 발생하는데 이때 자녀에게 피해가 없도록 하는 것이 필요하다. 또한, 상대방이 미성년자인 자녀를 데려가서 양육자에게 다시 보내주지 않는 경우 우선 합의를 시도해보고, 합의가 이루어지지 않으면 가정법원에 자녀를 보내달라는 내용의 ‘자의 인도심판’을 청구할 수 있다. 





자의 인도명령을 거부한다면 과태료 부과나 감치될 수 있어




자의 인도명령을 받고도 상대방이 자녀를 보내주지 않으면 ‘이행명령’이나 ‘강제집행’을 통해 자녀를 데려올 수 있다. 이때 법에서는 개인의 실력행사(實力行使)에 의한 자력구제는 원칙적으로 금지하고 있다.


다시 말해 양육자가 아닌 상대방이 자녀를 데려가서 보내주지 않는다고 해서 임의대로 자녀를 데려오는 것은 바람직하지 않다는 것이다. 양육자가 자녀를 되찾아 오기 위해 가정법원에 자의 인도심판을 청구하고 그 인도심판이 확정될 때까지는 다소 시간이 걸릴 수 있다. 


만약 자녀를 신속히 인도받아야 할 이유가 있는 경우라면 심판이 확정되기 전에 자녀를 데려올 수 있도록 해당 사건을 담당하고 있는 법원에 ‘자의 인도 가처분’ 등 사전처분을 신청할 수 있다. 또한, 상대방이 이행명령을 받고도 불응하면 다시 가정법원에 신청해서 상대방에게 1천만 원 이하의 과태료를 부과시킬 수 있다(가사소송법 제62조). 


그 후 30일 이내에 자녀를 보내주지 않으면 경찰서유치장, 교도소 또는 구치소 등 감치시설에 상대방을 감치하는 방법으로 그 이행을 강제할 수 있다. 이행명령에 의한 방법 외에도 집행관에게 강제집행을 위임해서 자녀를 강제로 데려올 수도 있지만 그 집행과정에서 자녀가 정신적 충격을 받을 수 있다는 점에 유의해야 한다.  





의사능력이 있는 미성년자의 경우 유아인도 집행 시 자녀의 의견 고려해야 




이와 관련된 판례에서 ‘의사능력이 있는 미성년자의 경우에는 유아인도 집행 시 자녀의 의견을 고려해야 한다’는 법원의 결정이 있었다. 이혼소송 과정에서 A씨와 B씨는 여섯 살 된 아들의 공동친권자 및 공동양육자로 지정되어 6개월씩 자녀를 양육하도록 판결 받았다.   


다만 주양육자가 아닐 경우에는 한 달에 2번씩 자녀를 만날 수 있도록 했다. 그런데 남편 A씨는 아내가 아들을 양육할 수 없도록 인도를 거부한 채 면접교섭도 허용하지 않았고, 이에 아내 B씨는 친권자 및 양육자를 자신으로 변경해달라고 청구했다. 


이를 받아들인 법원은 인도명령 판결을 했고 이를 집행하려고 시도했으나 남편 A씨가 자녀를 껴안고 집행에 불응하여 집행을 하지 못했다. 또 다른 집행관이 인도집행을 시도했지만 자녀가 엄마와 같이 가지 않겠다고 하자 집행을 하지 않았다. 


이어 아내 B씨는 어린이집에서의 집행을 요청했으나 집행관은 어린나이에 자녀가 받을 정신적 충격과 교육상 악영향 등을 이유로 집행을 거부했다. 자녀가 아빠와 같이 살겠다는 의사를 확실히 표현한다는 이유도 덧붙였다.


이에 대하여 법원은 “유아가 의사능력이 있는 경우에는 그가 반항하면 집행관으로서도 그 의사에 반해 행동을 속박할 수 없다”면서, “엄마와 아빠 중 누구와 살 것인지에 관한 의사를 표명하는 데 문제가 없는 유치원생 자녀가 인도집행을 거부한다는 이유로 집행을 거부한 집행관의 처분이 위법하다고 볼 수 없다”고 판단하여 B씨의 이의신청을 받아들이지 않았다. 


위와 같은 법원의 판결은 의사능력있는 자의 인도집행은 부작위의무집행방법으로 해야 하고, 친권과 양육권에 있어서 가장 중요한 것은 자녀의 복리와 유익, 행복 여부이며 의사능력이 있는 미성년의 경우에는 양육에 대한 자녀의 의사가 우선적으로 존중되어야 한다는 점을 확실하게 보여준 사례라고 할 수 있다. 






Posted by 김채영변호사


건설변호사, 간접비 청구소송


'공사비 제값받기' 이뤄지기 위해선 간접비에 대한 인정범위, 정산방식 등에 대해 유의해야



건설변호사 김채영 변호사



건설공사 간접비 청구소송은 시공사의 책임이 없는 공사기간연장의 사유가 발생됐을 때, 시공사의 간접노무비와 경비 등 추가비용을 청구하는 것이다. 이어지고 있는 건설경기 침체로 인한 과당경쟁과 최저가 낙찰제, 실적공사비제도 등으로 인해 건설사의 경영난이 심화되면서 관련 소송 건수도 증가하고 있다. 



건설사가 철도시설공단과의 간접비 청구소송에서 승소 받아내 



그런데 최근 공사기간 연장에 따른 간접비 청구소송에서 법원이 또다시 건설사의 손을 들어줘 세간의 이목이 집중되고 있다.


수원지방법원 제7민사부는 분당선 연장선 6공구 시공사인 D건설산업이 제기한 공기 연장에 따른 간접비 청구소송에서 ‘발주처인 한국철도시설공단은 청구금액 28억 원 중 26억 원가량을 지급하라’는 원고 승소 판결을 내린 것이다. 


이러한 판결에 시선이 집중되는 이유는 간접비 관련 소송에서 건설사가 승소한 것은 지하철 7호선에 이어 두 번째이며 철도시설공단을 상대로 한 승소는 이번이 처음이기 때문이다. 얼마 전 중앙선 덕소∼원주 복선전철 궤도공사와 전라선 신풍∼여천 철도개량 노반신설공사 관련 간접비를 둘러싼 철도시설공단과 건설사 간 소송에서는 건설사가 패소하였다. 


따라서 이번 판결은 건설사가 철도시설공단과의 간접비 청구소송에서 승소함으로써 현재 진행 중인 철도시설공단과의 간접비 소송에서도 유리할 것이라고 예상된다.


이어지고 있는 간접비 청구소송에서 건설사가 계속 승소할 경우 간접비를 받지 못한 현장의 간접비 지급을 비롯하여 관련 제도에 대한 개선까지 기대할 수 있을 것이다. 





공사기간 연장에 따른 간접비 산출



일반적으로 국가기관이 당사자가 되는 공사계약에서 계약담당공무원은 계약예규 공사계약 일반조건 제20조나 제22조의 규정에 의한 경우 외에 공사기간과 운반거리의 변경 등 계약내용의 변경으로 계약금액을 조정해야 할 필요가 있는 경우에는 일반조건 제23조 제1항에 따라 그 변경된 내용에 대한 실비를 초과하지 않는 범위 안에서 이를 조정할 수 있다. 


또 계약내용 변경에 따른 간접노무비, 지급임차료, 보관비, 가설비, 유휴장비비 등의 경비의 실비 산정은 계약예규 정부 입찰계약 집행기준 제72조부터 제76조까지에 따라 산정한다. 


이 경우 간접노무비는 일용 혹은 상용 등 고용형태를 불문하고 정부 입찰계약 집행기준 제73조 제1항에 따라 연장이나 단축된 기간 중 해당 현장에서 계약예규 예정가격 작성기준 제10조 제2항이나 제18조의 규정에 해당하는 자가 수행해야 할 노무량을 산출하고, 동 노무량에 급여 연말정산서, 임금지급대장이나 공사감독의 현장확인복명서 등 객관적인 자료로 지급이 확인된 임금을 곱하여 산정하되 정상적인 공사기간 중에 실제 지급된 임금수준을 초과할 수 없다. 





이러한 노무량 산출의 경우 계약담당공무원은 정부 입찰계약 집행기준 제73조 제2항에 따라 계약 상대자로 하여금 공사이행기간의 변경사유가 발생하는 즉시 현장유지 및 관리에 소요되는 인력투입계획을 제출하도록 하고, 공사의 규모, 내용, 기간 등을 고려하여 당해 인력투입계획을 조정할 필요가 있다고 인정되면 계약상대자에게 이의 조정을 요구하여야 한다. 


이처럼 공사기간 연장에 따른 간접비 산출에 있어서 총사업비 관리지침을 비롯하여 간접비에 대한 인정범위와 정산방식 등에 대해 제대로 알아야 하며, 계약금액 조정신청시기 및 소제기 시기 등을 적절히 판단하여 기각되는 일이 없도록 해야 하므로 관련 내용에 대하여 꼼꼼하게 되짚어봐야 할 필요가 있다고 하겠다. 




Posted by 김채영변호사

분양가 상한제 폐지란

 

- 분양가 상한제 폐지에 대한 옹호와 우려의 목소리 나눠져 


 

부동산소송 김채영변호사

 

 


최근 정부가 거의 모든 공동주택에 적용되는 분양가 상한제를 공공택지나 가격 급등이 우려되는 지역만 남기고 민간택지에 대해서는 없앨 방침이라고 밝혔다. ‘분양가 상한제’란 아파트 등 분양가를 산정할 때 택지비용과 기본형 건축비에 건설사 이윤을 더해 건설업체가 분양가를 정하면 지방자치단체의 심의를 받아 최종 결정하도록 하는 제도다.

 

2005년도에 정부가 조성하는 공공택지에 건축되는 아파트에 처음 도입되어, 2007년도에는 민간택지에도 확대 시행됐다. 건설업계와 부동산 업계에서는 재건축 초과이익 환수제와 함께 이를 대표적인 ‘대못 규제’라고 꼽고 있다.

 

분양가상한제 적용주택을 분양할 때 입주자모집 승인을 받으면 그 모집 공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양 가격을 공시해야 한다. 분양가상한제 적용주택은 전매행위가 제한되며 수도권은, 공공택지 중 해당 지구 면적 50% 이상이 개발제한구역을 해제하여 개발한 경우 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택은 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 70% 이상이면 7년 동안, 그 미만이면 10년 동안 전매가 제한된다.

 

 

 


시장에 맡겨도 부동산 가격이 급등하지는 않을 것


신축 아파트의 분양가에 제한이 생기면 기존에 건축된 아파트의 가격이 신축 아파트의 가격보다 아래에서 형성되기 마련이다. 이에 분양가 상한제는 아파트 가격이 급격히 상승하거나 부동산 시장의 과열을 막기 위한 규제효과가 있었다.

 

하지만 부동산 경기침체가 장기간 이어지면서 아파트 등 모든 공동주택에 일률적으로 적용해 온 현행 분양가 상한제의 시효가 끝난 것으로 평가되고 있는 것이다.  이제는 시장에 맡겨도 부동산 가격이 급등하지는 않을 것이다.

 

더욱이 과거 중대형을 중심으로 집값이 급격히 상승했다면 현재는 실수요가 있는 중소형 아파트가 시장을 이끌고 있어 전처럼 분양가가 급속도로 상승하는 일은 없을 것이라는 전망이다.

 

또한, 분양가 상한선에 맞춰 주택을 공급하다 보니 양질의 아파트를 공급하기 어려운 점도 상한제 폐지에 대한 근거로 작용한다. 따라서 분양가 자율화로 다양한 수요에 맞춘 아파트가 공급된다면 부동산 시장에 활기를 더할 거라는 것이다. 

 

 

 


건설업체 등 일부를 위한 정책이라는 비판


반면 중대형 아파트에 대한 수요가 줄고 있는 상황에서 선별적인 분양가 자율화는 부동산 시장에 큰 영향이 없고 부작용만 생길 가능성이 있다는 주장도 제기된다. 올해 주택거래현황이 작년 동기에 비해 평균 30% 상승했고 매월 주택거래건수도 5월을 제외하고는 작년에 비해 높았고, 2월 이후로 줄어든 주택거래건수도 정부의 ‘주택임대차 시장 정상화’ 정책과 세월호 참사 후 위축된 투자 때문이지, 분양가 상한제가 원인이 아니라는 것이다. 

 

따라서 분양가 상한제 폐지에 우려하는 이들은 부동산 시장이 천천히 정상화를 찾아가고 있는 과정에 또다시 거품이 생길 수 있다고 보고 있다. 즉 장기적으로 분양가 상한제 등 정부의 시장개입을 줄여나가는 것에는 동의하지만 폐지는 아직 때가 아니라는 주장이다.

 

오히려 집값의 안정화를 통해 서민들의 주택마련이 더 우선되어야 한다는 것이다. 더욱이 분양가의 상승으로 신축 아파트를 중심으로 집값이 상승한다고 해도 실수요가 없어 부동산 시장 활성화로 이어질 가능성이 낮다고 보고 있다.

 

실제 지난해 말 서울의 분양가 상한제 적용을 받지 않는 아파트가 청약률 20대 1을 넘었지만 실제 계약으로 이어진 것은 많지 않았고, 계약을 하더라도 높은 분양가 부담으로 분양권 거래도 거의 이뤄지지 않은 것으로 알려졌다.

 

따라서 분양가 상한제를 없앤다고 해서 부동산 경기가 활성화된다는 보장이 없고 오히려 일부 건설업체에 특혜만 줄 수 있다는 지적이다. 이러한 엇갈린 의견들로 인해 오는 9일 국회 국토교통위원회 첫 법안심사소위를 앞두고 분양가 상한제 탄력 운용 등의 입법 결과에 귀추가 주목되고 있다. 


 

  


 

 

Posted by 김채영변호사

 

건설분쟁, 건축법 및 건설산업기본법

 

- 건설분쟁조정에서 건설산업기본법과 건축법의 비교


 

건설분쟁소송 김채영변호사

 

 

 

건설 산업은 단계별로 다양한 구조를 이루며 복잡한 시스템으로 운용되어 다수의 구성원이 사실관계에 얽혀있고 건축물 시공 시 제3자들에게도 미치는 영향이 크므로 시공관계자뿐만 아니라 주변인들과도 많은 이해관계를 갖게 된다.

 

또한 건설 산업은 사회 환경과 국가정책 등에 민감한 반응을 보이고 자연환경과 같이 예측 불가능한 요인에 의해서도 많은 변수가 발생하는 등, 어떤 산업보다도 다양한 변수 요인이 존재한다는 특수성이 있다. 

이러한 건설공사의 특성상 계약당사자와 이해관계인은 각자의 사업목적과 이해관계가 상이하므로 발주자와 시공자 사이에는 공사수행과정에서 계약범위를 벗어나는 문제들이 다양하게 발생하고 제3자의 권익침해에 대한 책임문제와 책임의 범위에 대한 의견대립 및 갈등이 빈번하게 발생한다.

 

건설 분쟁이 발생되었을 경우 통상 분쟁 당사자들은 전통적인 분쟁해결수단인 법원의 재판을 통하여 이를 해결하고자 한다. 하지만 건설소송은 법원감정을 통해 하자 유무 또는 추가공사비산정 등 건설가의 개입과 의견 조율을 거치다보면 적게는 1년 혹은 그 이상의 시간이 소요되게 마련이다.

 

이처럼 복잡하고 다양한 건설 분쟁에서 소송을 대체할 수 있는 대체적 분쟁해결제도인 조정(調整)제도가 건설 분쟁에서 실질적 역할을 수행할 수 있다고 보인다. ‘건설분쟁조정제도’는 중재 또는 소송 이전에 사건을 원만하게 해결함으로써 비교적 저렴하고 신속하게 분쟁을 해결할 수 있는 장점이 있다.

 

 

 

 

 


건설산업기본법에서의 건설분쟁조정위원회와 건축법에서의 건축분쟁위원회

 

우선 건설산업기본법에 대해 알아보면 건설산업기본법은 건설공사의 조사, 설계, 시공, 감리, 유지관리, 기술관리 등에 관한 기본적인 사항과 건설업의 등록, 건설공사의 도급 등에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 건설공사의 적정한 시공과 건설 산업의 건전한 발전을 도모하고 있다. 
 
건설산업기본법에 의한 건설분쟁조정위원회는 설계, 시공, 감리 등 건설공사에 관계한 자 사이의 책임에 관한 분쟁, 발주자와 수급인 사이의 건설공사에 관한 분쟁, 수급인과 하수급인 사이의 건설공사 하도급에 관한 분쟁, 수급인과 제3자 사이의 시공상 책임 등에 관한 분쟁, 건설공사 도급계약의 당사자와 보증인 사이의 보증책임에 관한 분쟁을 심사하고 조정한다.

 

반면, 건축법에 의한 건축분쟁위원회는 건설산업기본법에 따른 조정의 대상이 되는 분쟁을 제외한 분쟁에 대하여 조정하거나 재정하기 위해 국토교통부에 구성된다. 즉 건축관계자와 해당 건축물의 건축 등으로 피해를 입은 인근주민 간의 분쟁, 관계기술자와 인근주민간의 분쟁, 건축관계자와 관계기술자 간의 분쟁, 건축관계자 간의 분쟁, 인근주민 간의 분쟁, 관계기술자 간의 분쟁 등이 이에 해당된다.

 

또한, 건설산업기본법에서 건설분쟁조정위원회는 위원장 1명과 부위원장 1명을 포함한 15명 이내의 위원으로 구성하고, 위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

반면 건축법에서 건축분쟁위원회는 3명의 위원으로 구성되는 조정위원회에서 조정을 하고, 5명의 위원으로 구성되는 재정위원회에서 재정을 한다. 조정위원회의 위원과 재정위원회의 위원은 사건마다 분쟁위원회의 위원 중에서 위원장이 지명하고, 조정위원회와 재정위원회의 회의는 구성원 전원의 출석으로 열고 과반수의 찬성으로 의결한다.

 

아울러 건설분쟁조정위원회는 분쟁의 성질상 위원회에서 이를 조정하는 것이 부적합하다고 인정하거나 부정한 목적으로 조정이 신청되었다고 인정하면 그 조정을 거부할 수 있고 이 경우 조정 거부의 사유 등을 신청인에게 통보하여야 한다. 또 위원회는 분쟁 당사자 중 어느 한쪽이 소를 제기하면 조정을 중지하여야 한다.

 

반면 건축분쟁위원회는 조정안을 작성하면 지체 없이 각 당사자에게 조정안을 제시하여야 하고, 조정안을 제시받은 당사자는 제시를 받은 날부터 15일 이내에 수락 여부를 조정위원회에 알려야 한다.

당사자가 조정안을 수락하면 조정위원회는 즉시 조정서를 작성하고 조정위원과 각 당사자는 이에 기명날인하여야 한다. 이때 당사자가 조정안을 수락하고 조정서에 기명날인하면 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

 

이처럼 건설분쟁조정에 있어서 건설산업기본법과 건축법에 따라 조정에 대한 분야가 다르고 그 절차도 서로 다르다. 하지만 이러한 구분을 일반인들이나 사업자가 하는 것은 무리일 수밖에 없다. 따라서 소송뿐 아니라 조정에 있어서도 분쟁에 대한 유리한 조건을 얻기 위해서는 변호사의 도움이 필수적이라고 하겠다.

 

 

 


 

 


 

 

Posted by 김채영변호사

 

 

지적측량적부심사청구와 재심사, 기간단축은

 

- 지적측량적부심사청구와 재심사, 그리고 소송까지 변호사의 도움으로 기간 단축해야


 

토지보상소송 김채영 변호사

 

 

 

과거에 비해 비싸진 땅값으로 인해 이웃 간 경계분쟁 소송도 매년 증가하고 있고, 불부합지역이나 도해지역에서 실시한 경계측량 결과에 대한 불신으로 법원감정측량이나 시ㆍ도지사에게 지적측량적부심사를 청구하는 수요도 매년 증가 하고 있다.


또한, 국토부가 2012년 발표한 자료에 따르면 토지의 경계 때문에 발생한 소송비용은 매년 약 3,800억 원에 달한다. 이에 대해 정부는 토지거래 활성화를 촉진하기 위해 토지거래허가구역을 추가 해제하고 지적재조사를 위한 특별법이 만들어졌다.


이중 ‘지적재조사에 관한 특별법’은 종이 지적도를 컴퓨터로 다시 그린 것에 불과한 현행 지적도의 잘못된 지적정보를 바로잡고 훼손된 지적도를 복구하고자 한 것이다. 이를 통해 앞으로 경계측량 결과에 대한 불신이 어느 정도 해소되고 토지의 가치와 이용효율 면에서 긍정적이라 할 것이나, 그 시행에 있어서 재조사사업지구 소유자의 동의 및 사업지구지정 신청 및 지정 등의 절차를 거쳐야 하는 문제상 쉽게 마무리될 것으로 보이진 않는다.

 

 

 


지적측량적부심사청구 절차



따라서 여전히 지적측량에 관한 이웃 간의 분쟁은 많이 발생하고 있는 것이 현실이므로 이러한 경우 어떻게 하여야 할지 알아두는 것이 필요하다. 우선 이러한 분쟁이 발생할 때에는 측량을 통하여 경계를 확정지어야 하고 그 측량을 하기 위해서는 반드시 지적공사를 통할 수 밖에 없다.


그런데 문제는 지적공사의 측량에 오류가 있거나 분쟁이 발생할 경우 제3의 기관이 없기 때문에 민원인은 속절없이 지적공사의 결정을 따를 수밖에 없다는 것이다. 이와 같은 문제를 해결하기 위해여 제도적으로 ‘지적측량적부심사’라는 절차가 마련되어 있다.


이와 같이 토지소유자, 이해관계인 또는 지적측량수행자는 지적측량성과에 대하여 다툼이 있는 경우에는 문제 발생 관할 시ㆍ도의 관청에 적부심사를 청구할 수 있다. 그러면 지적측량 적부심사청구를 받은 시·도지사는 30일 이내에 지적측량의 경위 및 성과 등을 조사하여 지방지적위원회에 회부하여야 한다.


심사청구를 회부 받은 지방지적위원회는 그 회부 받은 날부터 60일 이내에 심의·의결하여야 한다. 다만, 부득이한 경우에는 그 심의기간을 해당 지적위원회의 의결을 거쳐 30일 이내에서 한 번만 연장할 수 있다.

 

 

 

 

 

불복시 90일 이내에 중앙지적위원회에 재심사 청구 가능



지방지적위원회는 지적측량 적부심사를 의결하였으면 의결서를 작성하여 시·도지사에게 송부하여야 하고, 시·도지사는 의결서를 받은 날부터 7일 이내에 지적측량 적부심사 청구인 및 이해관계인에게 그 의결서를 통지하여야 한다.


그리고 시·도지사로부터 의결서를 받은 자가 지방지적위원회의 의결에 불복하는 경우에는 그 의결서를 받은 날부터 90일 이내에 국토교통부장관에게 재심사를 청구할 수 있다. 재심사 청구시 이에 관한 처리절차는 그 회부를 받은 날로부터 60일 내에 심의 의결을 하는 등 지방지적위원회에서 하는 것과 동일하다.  

 


재심사 청구 없으면 해당 지적측량성과에 대해 다시 지적측량 적부심사 청구할 수 없어



시·도지사는 지방지적위원회의 의결서를 받은 후 해당 지적측량 적부심사 청구인 및 이해관계인이 재심사를 청구하지 않으면 그 의결서 사본을 지적소관청에 보내야 하며, 국토교통부장관으로부터 중앙지적위원회의 의결서를 받은 경우에는 그 의결서 사본에 지방지적위원회의 의결서 사본을 첨부하여 지적소관청에 보내야 한다.


지방지적위원회 또는 중앙지적위원회의 의결서 사본을 받은 지적소관청은 그 내용에 따라 지적공부의 등록사항을 정정하거나 측량성과를 수정하여야 한다.


지방지적위원회의 의결이 있은 후 재심사를 청구하지 않거나 중앙지적위원회의 의결이 있는 경우에는 해당 지적측량성과에 대하여 다시 지적측량적부심사를 청구할 수 없다.

 

 

 

 

재심사에 대한 불복시 행정소송제기 가능하나 행정심판은 불가



재심사에도 불구하고 그 주장이 받아들여지지 않는다면 국토해양부장관을 피고로 하여 “피고가 2013. 5. 00.에 원고에 대하여 한 지적축량적부재심사청구 기각결정처분은 이를 취소한다.”는 취소소송이나 “피고가 2013. 5. 00.에 원고에 대하여 한 지적축량적부재심사청구 기각결정처분은 이를 무효임을 확인한다.”라는 무효확인소송이 가능하다.


그러나 지적적부 심사 및 재심사 청구는 지적측량이라는 행정처분의 특수성을 고려하여 이의신청에 대한 신속한 결정 및 심리의 특수성을 살리기 위하여 구성된 지방 및 중앙 지적위원회에 의한 체계적인 심사 및 재심사 절차를 규정하고 있는 것이므로 이는 행정심판법 제3조 제1항의 ‘다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에 해당한다’고 보아 행정심판청구시 각하결정을 받게 된다.

 
지적측량에 대한 확인을 위한 소송을 제기하는 경우에도 법원으로부터 지적공사의 측량이 오류인지 여부에 관한 판단을 받아야 하는데 지식이 없으면 그 소송수행이 곤란할 뿐만 아니라, 그 행정소송으로 무효 또는 취소 판결을 받은 것과 그 판결에 기한 손해배상청구소송이 이루어지기까지 5년 이상의 오랜 시간이 걸릴 수도 있다. 따라서 토지 관련 변호사의 도움을 받아서 단계적으로 철저히 준비하는 것이 필요하다고 하겠다. 

 

 

 




Posted by 김채영변호사

부동산가계약 시 환불 규정 명시 필요


 

  

김채영 부동산상담변호사

 

 

부동산가계약 환불 못 받아 가슴앓이 끙끙

 

가계약 내용 및 규정 정확히 명시할 필요 높아…

 

 

 

최근 각 지역 지자체가 부동산 거래 시 유의사항 알리기에 힘쓰고 있다. 대표적인 이사철인 봄이 다가오자 그에 따른 분쟁을 줄이려는 노력이라 해석된다. 그중 계약 전 가계약금 요구에 대한 주의도 빼놓지 않고 있다. 가계약금은 법률상 계약금이 아니므로 요구에 응하지 않아도 된다는 내용이 주요 골자다.

 

 

 

 

 

 

 

실제 부동산 거래에 있어 가계약은 빈번히 일어나는 행위다. 여기에서 말하는 가계약이란 부동산 거래나 임차 등 계약 시 정식 계약을 맺기 전 임시로 맺는 계약을 말한다. 흔히 계약 전 다른 사람이 먼저 계약하는 것을 막고 해당 부동산을 확보해 놓기 위해 가계약이 이루어지곤 한다. 즉, 거래가 완전히 이루어지기 전에 계약을 완료할 가능성이 높다는 의미의 임시 약속인 것이다.

 

 

 

그런데 문제는 이러한 가계약과 가계약금에 대한 법률적 효력이 문제시 될 수 있다. 우선 비슷한 조건의 부동산일지라도 상호여건에 따라 가계약금 액수는 동일하지 않기 때문에 매수자 또는 임차인 입장에서 경제적 부담이 적지 않다. 더군다나 환불에 대한 언급이 확실하지 않을 경우 가계약금을 돌려받지 못 할 수도 있다.

 

 

 

법무법인 대교의 김채영부동산상담변호사는 “흔히 구두나 전화 등 증빙 없는 쌍방 간의 합의를 통해 가계약이 이루어지는 경우가 많다”며 “이러한 경우 가계약 파기로 인한 분쟁 시 가계약금이 제대로 환불되지 않을 수 있어 주의해야 한다”고 지적했다.

 

 

 

 

 

 

 

특히 이처럼 구두상의 합의나 계약금 일부를 먼저 지급하는 가계약 시 통상적인 계약적 구속력이 형성되지 않는 경우가 많은 것으로 나타났다. 보통 구두계약도 계약 성립의 일종으로 치부하기 때문에 계약이 실질적으로 이루어지지 않은 경우 거래 예정자에게 계약해지를 빌미로 가계약금에 대한 반환을 거부하는 사례가 발생하는 것이다.

 

 

 

초봄 부동산거래가 활발해지며 대학생이나 사회초년생의 가계약 피해에 대한 문의가 급증하고 있다. 이들의 경우 이러한 사정을 몰라 독립을 위해 오피스텔, 원룸 등을 알아볼 때 공인중개사가 계약을 부추겨 우선적으로 가계약금부터 지급하곤 한다. 그러나 부모님의 독립 반대 등 여타 사정으로 인해 계약이 이루어지지 않을 경우 가계약금 환불에 어려움을 겪고 있는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

김채영 변호사는 “가계약의 가장 큰 단점은 본계약 체결의 의무가 생기는 대신 그러한 의무를 이행하지 못할 경우에 대한 대비가 미비한 것”이라며 “확정적인 계약을 위한 가계약은 물론 급한 매물로 인한 가계약 시 계약의무 이행이 어려울 경우를 감안해 이에 대한 언급이 필요하고 또 그를 증명할 수 있는 자료를 만들어 두어야 한다”고 조언했다. 다시 말해 계약시점 가계약의 의사전달과 함께 증빙자료, 예를 들어 임시 계약서나 녹취 등의 증거를 마련해둘 필요가 큰 것이다.

 

 

 

이처럼 가계약일지라도 계약내용과 조건 등에 대해 정확히 명시하지 않을 경우 분쟁이 발생할 여지가 다분하다. 가계약의 경우 당사자들의 다양한 이해관계가 반영돼 합의가 이루어지기 때문에 각 사례마다 가계약 행위의 구속력의 정도나 규정하는 내용이 각양각색이다. 이에 따라 그 법적 성질이나 효력에 대한 파악이 쉽지 않을 수 있다. 이와 관련해 가계약 시 주의사항에 대한 내용을 숙지해둘 필요가 클 것으로 보인다.

 

 

 


Posted by 김채영변호사


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