임대료미납 시 보증금 증액하면

월세도 감액해야 할까



부동산 문제에서 법적으로 빈번하게 나타날 수 있는 문제 중 하나를 예로 든다면 임대료미납을 꼽을 수 있는데요. 그만큼 일상에서도 나타날 수 있는 부분이지만, 이 문제를 법으로 풀려고 하면 의외로 사건이 복잡해지는 경우도 있을 것입니다.


내야할 돈을 내지 않은 것에 대해 소송을 제기하면 받을 수 있을 것이라고 생각할 수도 있겠지만, 서로의 법적 책임 등을 두고 다툼을 벌이다 보면 생각 외로 결과가 달라지거나 혹은 재판이 길어지는 결과가 생길 수도 있기 때문에 이에 대해서 신중히 생각하고 대처해야 할 것입니다.



특히 임대료를 아무 이유 없이 못 준다고 하는 경우가 아니라, 법적으로 논쟁거리가 있는 임대료미납 문제라고 한다면 그만큼 법적으로 치열한 공방이 벌어질 수 있으므로 이러한 것을 맞이하기 이전에, 판례를 통하여 다른 사안에서는 어떻게 법리가 해석되고 적용되었는지 등에 대해 알아보는 것도 도움이 될 수 있습니다.


그렇다면 월세 등의 임대료를 미납해서 나타날 수 있는 갈등양상에는 무엇이 있는지 관련 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.



이 사건은 ㄱ씨와 ㄴ사 간에 벌어진 일인데, 어느 한 공공임대 아파트를 ㄱ씨가 임대를 하면서 그 조건으로 보증금 2억 5천만원에 임대료 60만원이라는 조건을 달았습니다. 이 계약은 당시 표준과는 다소 차이가 있는 금액이었는데, ㄴ사 측에서 당시 1년 만기 정기예금 이율인 연 3퍼센트가 넘게 적용시켜서 보증금을 증액하는 대신, 월세를 깎아주는 방식으로 적용하여 상호전환해 정한 금액이었습니다.


그리고 이와 함께, 3개월 이상 월세를 체납할 경우에는 계약을 해지할 수 있다는 조건까지 명시되면서 계약이 진행되었습니다.



그런데 이후 ㄱ씨는 ㄴ사에 보증금이 비싸다는 이유로 소송을 걸었는데, 당시 표준보증금인 약 1억 4천만원보다 비싸게 받은 보증금 계약은 법적으로 볼 때 무효라고 판단을 한 것이었습니다. 이에 ㄴ사 측에서는 표준보증금을 넘는 보증금을 무효라고 본다면, 자신들이 임대료를 깎아 준 것 또한 무효라고 하면서, 결과적으로 월세의 차액을 지불하라고 소송을 제기하며 맞소송으로 번졌습니다.


이 가운데 법원 측은 두 사람의 주장을 모두 받아들였는데, 바로 공공임대주택 사업자가 표준금액보다 보증금을 올리는 대신 월세는 깎아 주는 소위 전환금액 방식으로 임차인을 모집하려고 했다면 표준금액과 전환금액을 모두 공고함에도 그렇지 않았다는 법적 미비가 원인이었습니다.



이어 법원은 보증금을 깎아 준 대가로 월세를 깎아준 만큼 임대료미납 문제에서 ㄴ사는 보증금의 차액을 돌려주고 반대로 ㄱ씨는 임대료 차액 월 30만원을 지급하는 판결을 내렸습니다.


문제는 ㄴ사가 보증금 차액을 돌려줌에도 불구하고 이후 ㄱ씨는 본래 월세에서 깎아 준 금액만을 지불하고 제대로 차액을 내지 않는 기간이 3개월 이상 이어졌다는 것인데요. 그러자 ㄴ사는 임대료미납을 이유로 임대차계약 해지를 통보하고 아파트를 비워 달라고 소송을 냈습니다.


이처럼 복잡하게 얽힌 문제에서 대법원은 임대차계약 해지가 가능하다고 보았는데요. ㄱ씨와 ㄴ사 사이에서 이미 판결 결과 임대보증금과 임대료의 상호전환 조건 자체가 무효화되고 기본적인 조건으로 임대를 하기로 법적으로 정해진 상태였습니다.



그러한 상황에서 ㄱ씨가 의무를 제대로 수행하지 않음으로써 계약서에도 정해진 대로, ㄴ사는 ㄱ씨의 임대차계약을 법적으로 해지할 수 있는 권리가 있다는 것이 대법원의 판단이었습니다.


이처럼 임대료미납 문제가 법적으로 복잡하게 전개되는 경우라면 특히 사안이 복잡하게 얽힐 수 있는 만큼 이를 차근차근 현명하게 풀어나가는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 그러기 위해서는 자신에게 어떤 부분이 법적으로 어떻게 작용하고 있는지, 사안의 쟁점은 무엇인지 등의 사항에 대해서 면밀하게 검토해 풀어나간다면 그만큼 갈등을 해소하는데 도움이 될 수 있을 것입니다.



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전셋집이 경매로 넘어가면 토지매각대금과 배당금에 대한 선순위 권리자는



부동산 거래가 진행되면서 세입자들의 권리를 지켜줄 수 있는 부분에 대해서 관심이 많아지고 있는 추세인데요. 특히 집을 알아보던 도중 마음에 집을 발견함과 동시에 건축물대장과 등기부등본을 먼저 파악하는 것이 중요하다고 할 수 있으며, 옥탑 같은 경우는 따로 표시가 명확하게 적혀 있지 않아 등기가 되지 않은 주택일 수도 있습니다.


한편으로는 불법으로 지어진 소유자가 다른 다세대주택을 경우 대항력을 취득할 수 없어 계약하지 않는 것이 좋을 것이며, 전셋집경매 역시 확인해야 되는 부분도 등기부등본입니다. 



만약 근저당이 설정되어 있는 상태인 전셋집을 계약했는데, 이후 해당 집이 경매로 넘어갔다면 이는 근저당에 우선적으로 배당이 되며 남은 금액에 대해서는 임차인에게 돌려주게 되는데요. 되도록 이러한 상황을 사전에 알아보고 난 후에 계약을 하는 게 좋을 것이나 혼자서 해결하다보면 이러한 부분을 놓치는 경우가 발생할 수 있습니다.


그럼 어떤 상황에 이러한 분쟁이 나타날 수 있을지 관련 판례를 통해 알아보겠습니다. G씨는 아파트 세입자로서 은행을 상대로 자신에게 배당된 부분에 대해서 소송을 제기했는데요. 그 이유는 집주인인 D씨가 빚을 다 갚지 못해 전셋집이 경매로 넘어감에 따라 배당금을 받게 되었지만 자신이 지급한 바 있는 전세보증금을 전부 다 받지 못해 배당이의 소송을 제기 한 것이었습니다.



하지만 조사 결과 D씨의 집에서 방 한 칸을 빌려서 살고 있다는 계약서가 조작 된 것으로 나타났고, 이에 법원은 G씨를 세입자로 볼 수 없다며 배당이의 청구 소송을 기각 했습니다.


부동산 시장을 살펴보면 전세 가격은 올라가고 있지만 매매 가격은 오르지 않아 경매로 넘어가면서 보증금을 제대로 받지 못하는 세입자가 늘어나는 경우도 볼 수 있는데요. 하지만 전세가격이 높아진 채로 매매하거나 경매로 처분해도 세입자들은 전세보증금을 제대로 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 추가적으로 다음 사례를 하나 더 살펴보도록 하겠습니다.



사안에 따르면 다가구주택에 보증금 6천여만 원을 지급하고 A씨는 집주인 S씨와 전세권설정계약을 체결했으며 K씨 역시 같은 건물에 보증금 5천여만 원이 조금 넘는 금액을 지급하고 입주했습니다. K씨는 바로 전입신고와 확정일자까지 다 받아 놓은 상태였는데요. 이 사실을 늦게 알게 된 A씨 뒤 늦게 확정일자를 받게 됐습니다. 하지만 이 다가구주택이 경매에 넘어가면서 토지매각대금을 A씨가 먼저 받게 되자 이에 K씨는 배당이의의 소송을 제기했습니다.


이 사건의 경우 전세권설정등기를 먼저 마친 임차인과 전입신고 및 확정일자를 우선으로 한 임차인 중 누가 선순위로 배당금을 받을 수 있는지가 쟁점이 되었는데요.



이 사건에서 대법원은 전세권설정을 먼저 한 임차인의 경우 토지를 판매하여 얻은 돈에 대해서 우선변제권을 갖지 못하고, 주택인도 및 주민등록까지 완료한 후 확정일자를 갖춘 임차인이 다른 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 주어진다고 설명했습니다.


만약 임차인이 이러한 지위를 강화하기 위해 전세권설정등기를 별도로 완료했다고 해도 주택임대차보호법에 따라 주택임차인 지위로서의 우선변제권과 전세권자 지위로서의 우선변제권은 그 성립요건과 근거를 다르게 보아야 하는 것이라고 덧붙였는데요.


이어 대법원은 토지와 건물에 대해 동시에 경매가 이루어진다고 토지에 대한 권리자는 토지매각대금에 대해, 건물에 대한 권리자는 건물대각대금에 대하여 각각의 배당금을 받아야 할 것이라고 판시했습니다.


이렇게 전셋집 등의 주택이나 상가와 같은 건물이 경매에 넘어가게 된다면 매각대금 및 배당금 등을 둘러싸고 여러 이해관계인들의 대립이 발생할 수 있습니다. 첨예하게 나타날 수 있는 부동산 분쟁 사안에서 법률 조력이 필요하다면 관련 소송경험이 다수 있는 변호사를 통해 철저히 대응하는 것이 바람직한 방법일 수 있습니다.



Posted by 김채영변호사

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부동산계약 대리하면 금액 반환하고

해지사유 될까?



부동산 집값이 올라가면서 기존에 부동산 계약 파기로 인한 문제 또한 빈번하게 발생하고 있음을 볼 수 있습니다. 매매계약해지를 할 경우 매도자가 계약금의 배를 배상해야 하는데, 이로 인해 발생하는 분쟁 역시 나타날 수도 있는데요.


매도자의 일방적인 부동산계약해지로 인해 손해배상청구 소송으로 이어지는 경우도 있을 것이며, 이때 매매계약이 해지 될 경우 중간해 소개해준 중개수수료는 지급이 되기 때문에 비용은 비용대로 지불하는 상황이 되기도 합니다.



이렇듯 일방적인 계약의 해지로 경제적인 면과 시간적인 면에서 피해를 볼 수 있는 만큼 분쟁과 마주했을 때 다방면에서 어떻게 대응할 것인지 방법을 모색해보는 것이 바람직할 수 있습니다. 그렇다면 오늘 부동산 매매계약의 해지에 대해서 그 사례를 통해서 살펴보도록 하겠습니다.


사안에 따르면 G씨는 아파트를 알아보던 도중 자신이 원하던 아파트 매물이 나와 계약을 하기 위해서 아파트 주인을 대신해 A씨가 대리방식으로 부동산매매계약을 체결했습니다. 이때 계약서를 작성할 때 계약금 육천 여만 원을 계약하는 동시에 지불하며 부동산매매계약해지를 할 경우 계약금의 배액을 배상한다는 내용으로 계약서를 작성했습니다.



G씨는 아직 계약금이 준비되지 않았으며 계약 당일 3백여만 원을 중개사에게 계좌로 보내기로 했으며 나머지 계약금은 아파트 주인의 계좌로 입금하기로 했는데요. 또한 3백여만 원 입금된 자신의 통장을 중개 사무소에 맡겼습니다.


알고 보니 대리방식으로 계약한 A씨는 이 사건의 아파트 주인인 자신의 자녀 부부와 상의하지 않은 상태에서 부동산매매계약을 체결했던 것인데요. 이 사건 아파트의 주인인 부부는 아파트를 팔 생각이 없다는 의사를 밝혔으며 A씨는 다음날 중개사를 통해 매매계약은 없었던 걸로 진행한다며 계약금을 입금할 필요가 없다는 의견을 내비췄습니다.



이에 G씨는 이미 계약이 진행되었고 계약금을 아파트 주인의 계좌로 입금했다고 주장했으며 이를 확인한 A씨는 계약금을 인출해 G씨에게 전달해 주려고 했지만 G씨가 거부하였습니다. 그러자 공탁으로 G씨를 찾아 갔지만 G씨는 A씨가 계약을 어겼다는 주장과 함께 소송을 제기하면서 소송으로 이어졌습니다.


1심에서는 A씨가 아파트를 대리권 없이 매매계약을 체결한 점에 대해서 매매계약을 한 것에 대해 잘못이 인정된다면서 아파트를 매매하려는 G씨의 손을 들어줬는데요. 하지만 1심을 깨고 항소심은 계약금을 지급하기로 했음에도 아직 지급하지 않은 상태에서 매매계약을 한 경우 이는 계약금이 입금 된 상태로 볼 수 없다는 판결을 내렸습니다.



그러면서 계약이 더 이상 진전이 없는 상태 및 계약금을 중개인에게 통장으로 맡겼다고 해도 이는 계약금이 지급됐다고 보기 어려우며, 계약금이 입금되기 전까지 계약 당사자 간의 어느 쪽이든 계약에 구속되지 않기 때문에 자유롭게 매매계약해지를 할 수 있다는 것이 항소심의 판결이었습니다.


이처럼 부동산매매계약을 체결하던 중 갑작스러운 해지를 통보받을 경우가 나타날 수 있는데, 위와 같이 계약금이 어떻게 입금되었는지 방식에 따라서 계약금 성립이 됐는지도 일반의 개인이 알기는 어려울 수 있습니다.



그러면서도 부동산매매계약해지는 다양한 상황에서 해지 통보를 받을 수 있기도 하고, 여기에 계약금 등의 금전과 밀접하게 연관되어 있는 만큼 관련한 분쟁에서 신속하게 대응하는 것이 재산상 피해를 줄이는데 도움이 될 수 있음을 기억하시기 바랍니다.



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아파트매매계약해지 위약금 산정 시



부동산을 거래하는 과정에서 계약서 작성은 필수라고 할 수 있는데요. 이 때에는 아파트매매계약서를 작성한 후에 계약 체결이 이루어지며 사전에 계약금을 먼저 걸어두고 나머지 잔금을 치루기도 합니다.


하지만 계약서를 작성했어도 일방의 변심 또는 건축물 내부에서의 하자로 인해 아파트매매계약해지가 되는 경우가 있으며, 이 과정에서 서로 의견이 엇갈려 소송으로 이어지는 경우도 나타날 수 있습니다.



또한 최근 아파트값이 급격하게 오르면서 계약금을 걸어 놓은 상태에서 일방적으로 계약포기를 하는 경우도 볼 수 있는데, 간단한 예로 살펴본다면 정식적으로 계약이 체결되기 전에 집주인 이름으로 가계약금을 입금한 후 하루에 많게는 수천만 원까지 집값이 오르니 배액을 배상해주고 계약을 거절한다는 통보를 보내는 등의 경우를 들 수 있습니다.


오늘은 이와 관련해 매매계약을 체결하는 과정에서 아파트매매계약해지가 되는 상황은 무엇인지, 그에 따른 법적 판결은 어떻게 내려지는지 등에 대해 살펴보겠습니다.



M씨는 공인중개사를 통해 G씨의 이름으로 된 아파트가 매몰로 나왔다는 소식을 듣고 중개인과 함께 H중개사업체에서 G씨의 장모인 R씨와 대리방식으로 매매계약을 체결했습니다.


이때 매매대금은 5억 원 이었으며 계약하는 날 계약금을 지급했습니다. 이 때 아파트매매계약해지를 할 경우 계약금의 배액을 배상해야 한다는 계약서도 함께 작성한 바 있는데요. 하지만 계약금이 마련되지 않아 계약 당일 중개사무소로 일부 금액을, 나머지 계약금은 G씨의 계좌로 송금을 하기로 했으며 M씨는 자신의 이름으로 된 통장을 중개사무소에 맡겼습니다.



G씨의 장모인 R씨는 계약서를 작성한 날 한국에 없던 G씨 부부에게 아파트매매계약을 했다는 소식을 알렸지만 G씨 부부는 아파트를 매매할 계획이 없다며 소송을 제기했습니다.


이에 대해 법원은 매매계약이 진행됨에 있어서 아파트를 매매하려는 사람이 계약금을 지급해야 하는데 이를 교부하거나 계약의 진행이 더 나아가지 못하는 경우라면 계약금 계약은 상대방 중 한쪽이 물건을 인도해야 성립이 되는 계약인 요물계약으로 볼 수 있기 때문에 계약이 성립됐다고 보기 어렵다고 밝혔습니다.



또한 약정이 작성되어 있는 계약금을 하기 전까지는 계약자 당사자들은 계약에 구속받지 않고 자유적으로 계약을 파기할 수 있으며 아파트를 매수하는 사람이 계약금을 지급해야하는 의무를 부담해야 한다거나 아파트매매계약해지에 대한 책임으로 위약금을 지급할 필요는 없다고 덧붙였는데요.


M씨가 손해배상을 청구한 소송에서 아직 계약금을 다 지급하지 않은 상태이기 때문에 따로 위약금 없이 아파트매매계약해지를 할 수 있다는 것이 이 사건에서 법원의 판단이었습니다.



이처럼 아파트매매계약의 경우 집값이 오르거나, 또는 일방의 변심으로, 혹은 계약금 지급을 계속해서 미루는 경우에 계약의 파기 또는 해지가 될 수 있으며, 이 때 계약의 파기 또는 해지가 적법한지에 대해서는 법적으로 철저히 검토를 해야 할 것입니다.


이 과정에서 아파트매매계약해지 또는 파기에 관한 문제로 법적 분쟁이 발생했다면 관련판례나 법령 등을 참고하여 어떻게 대응할 수 있을지에 대한 방안을 모색해 나아가시기 바랍니다.



Posted by 김채영변호사

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서초구법률상담 부동산분양 문제는



부동산분양은 상당히 광범위한 법적인 부분을 총괄하면서 진행이 되는 부분이 있을 수 있기 때문에 이로 인해 여러 이해관계가 얽혀 갈등이 빚어질 수 있기도 합니다. 그 중 오늘은 부동산을 분양하는 과정에서 발생할 수 있는 세금 문제에 알아보고자 하는데요. 금전과 직결되어 있는 만큼 서초구법률상담이 필요할 수 있는 이러한 문제는 사안을 종합적으로 판단하여 다방면에서 발생할 수 있는 변수에 대응하는 것이 필요할 것입니다.


그렇다면 어떤 상황에 서초구법률상담이 필요할 수 있는지 관련한 판례를 통해 살펴보도록 하겠습니다.



ㄱ씨는 ㄴ씨로부터 부동산을 분양 받고자 했지만, 결국 분양대금의 잔금을 미납하여 계약이 취소되고 말았습니다. 그런데 문제는 이 과정에서 부동산 분양계약 해제 등의 신고서를 구청에 제출하고 확인서까지 받았는데 관할 구청에서 ㄱ씨의 이러한 입장을 받아들이지 않은 것입니다.


취득세 등 소위 신고납세의 경우에는 신고행위로 인해 납세의무가 구체적으로 확정되는 것이므로 ㄱ씨의 신고에 중대하거나 혹은 명백한 하자가 있어 신고가 당연무효가 되지 않는 이상 조세채권을 가지는 것이 마땅하다고 보았습니다.



이에 따라 관할 구청에서는 계약상 잔금지급일에 ㄱ씨가 부동산을 취득한 것으로 받아들였으며, 이에 따라서 취득세와 교육세, 가산금 등을 모두 합쳐서 4천만원을 징수했습니다. 이에 반발한 ㄱ씨는 자신이 징수당한 세금을 돌려 달라며 법원에 소송을 냈습니다.


서초구법률상담이 필요할 수 있는 해당 사안에서 1심은 이러한 ㄱ씨의 입장을 받아들였으며, 2심에서도 마찬가지로 ㄱ씨의 주장을 인용했습니다. 법적으로 볼 때 취득세라고 하는 것은 결국 부동산을 취득한 자에게 부과하는 것이라고 할 수 있으며, 여기서 부동산을 취득한다고 하는 개념은 그저 등기만을 취득하는 것이 아니라 사실상 취득 또한 이에 해당한다고 볼 수 있다는 것이 재판부의 판단이었습니다. 이 때의 사실상 취득이란 바로 대금의 지급 등의 과정을 거쳐 실제로 그 땅을 소유한 경우를 의미하는 것인데요.



문제는 이 사건의 경우 ㄱ씨가 아파트를 사실상 취득했다고도 볼 수 없는 상황이었기 때문에 법적으로 보면 과세요건을 충족했다고 보기 힘들다는 것이었습니다. 또한 재판부는 ㄱ씨가 세금을 신고하는 데 있어서 자신에게 법적인 과세요건이 없음에도 신고된 것이므로 이는 곧 법에서 말하는 중대한 하자에 포함된다고 보았습니다.


그와 동시에 중대한 하자가 있는 사건이라고 해도 막대한 세금을 징수하는 불이익을 ㄱ씨에게 감수시키는 것은 ㄱ씨의 권익을 구제하는 차원에서 부당하게 느껴질 수 있는 바, 세금 징수 자체를 무효화 하는 것이 타당하다고 판시하였습니다.



이렇게 서초구법률상담이 필요할 수 있는 부동산 분쟁사안을 살펴보았는데요.


이렇게 부동산을 완전히 취득하기 전 취득세 신고를 했음에도 결국 계약이 해제되어 부동산을 취득하지 못한 상황이라면 서초구법률상담을 통해 정당한 권리를 보호하는 방법을 모색해볼 수 있습니다.



Posted by 김채영변호사

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서초부동산변호사 매매계약금 문제로



여느 사람들이 우선으로 목표를 잡고 이루려고 하는 것 중에 하나가 바로 내집 마련하기가 아닐까 합니다.


아무래도 집값은 계속해서 오르고 있는 상황에 본인이 살아가야 할 집으로 찾는 것과 이를 사는 것은 어려운 일일 수 있는데요. 그렇게 힘들게 모아 놓은 자금으로 집을 매매하려고 할 때 또다른 문제가 발생되는 경우가 나타날 수 있습니다.


이를테면 집주인이 말을 바꾸거나 또는 중개업자의 사기 등 다양한 사례를 통해서 피해를 볼 수가 있습니다. 그래서 오늘은 서초부동산변호사가 필요할 수 있는 상황에 대해 알아보고 어떠한 경우들이 있는지 살펴보고자 합니다.



A씨는 아파트 매매를 하기 위해서 여기저기 마땅한 집을 찾고 있었습니다. 그러던 어느 날 B씨가 내놓은 집을 보고 마음에 들어서 매도인인 B씨에게 매매하겠다고 연락을 취했습니다. 그 후 매수인인 A씨는 매도인인 B씨와 함께 해당 아파트에 대한 매매 계약서를 작성하였습니다.


이렇게 계약서를 작성할 때에는 계약 시 계약금을 걸어 두기도 하는데 이 사안의 경우에는 매매가의 10퍼센트를 선금으로 납부하는 조건이 있습니다.



B씨가 내놓은 아파트 매매 값은 10억원이 넘기 때문에 A씨가 선납부 해야 할 비용은 1억 원이 되는데요. 여기서 A씨가 중도 포기를 할 경우에는 지불했던 계약금은 그대로 날아가게 되고 혹여 매수인인 B씨가 팔지 않겠다는 의사를 보인다면 계약 선납금의 두배를 보상해야 한다는 것이었습니다.


그리고 A씨는 매매 계약 당시에 먼저 1천만 원을 납부하였고 나머지 금액은 익일에 입금하겠다고 하였습니다. 이를 받아들인 매도인 B씨는 다음날 송금이 되기만을 기다리고 있던 상황에서 A씨 마음에 변화가 생겼는지 계약을 하지 않기로 결정 내리고 B씨에게 추가 1천만 원을 입금하면서 거래를 파기했습니다.



하지만 B씨의 입장은 달랐습니다. 서초부동산변호사가 필요할 수 있는 이 사건에서 A씨가 중도 포기하게 될 경우에는 계약금을 모두 받아야 하는데 계약금 중에서도 극히 일부인 2천만 원만 받았다는 것은 부당하다며 소송을 제기하는데요.


즉 매매계약시 선납금은 총 1억 원이기 때문에 나머지 8천만 원을 더 받아야 한다는 것이 B씨의 주장이었습니다.



이에 서초부동산변호사가 필요할 수 있는 이 사건에서 법원은 계약서상에서도 명시되어 있는 것처럼 매매 계약 해지를 원할 경우에는 A씨를 통해서 받은 비용이 아니라 계약 시 해당 금액을 받아야만 성립이 가능하다고 밝혔습니다.


또한 A씨가 타당한 비용 모두 지급하지 않을 경우 일방적, 또는 임의적으로 B씨와의 관계를 해지할 수 없으며, 실제 계약금 기준으로 A씨는 B씨에게 잔금을 지급해야 한다고 판결을 내렸습니다.



지금까지 서초부동산변호사의 법적 조력이 필요할 수 있는 사안에 대해 살펴보았습니다. 이처럼 매매 또는 전세 등 계약을 하게 되었을 경우에는 계약서상에 명시되어 있는 조항들을 꼼꼼하게 살펴보아야 할 필요가 있는데요.


물론 진행하기 이전에 집 상태 등 여러가지를 잘 알아봐야 하겠지만 그렇지 않으면 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 



이러한 경우 다년간 부동산소송을 수행한 경험으로 도움을 줄 수 있는 서초부동산변호사를 통해 마주한 사안을 대응하는 것이 바람직한 방안 중 하나가 될 수 있음을 기억하시기 바랍니다.



Posted by 김채영변호사

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부동산무단점유 해소하기 위해



부동산의 경우 소유권을 가지지 않는 일방이 무단점유를 할 경우 법적 제재를 가함으로써 부동산을 돌려받을 수 있는데요. 실제로 부동산무단점유의 이유가 여러가지 있는 가운데 하나를 꼽자면 계약기간이 끝난 줄 알면서도 여러가지 이유로 임차인이 점유를 하고 있는 상황이 발생할 수 있는 것입니다.


이런 상황에서 명심해야 할 것이 있다면, 바로 무단점유에 대한 법적 판결 자체가 손해배상 등으로도 이어질 수 있다는 것인데요. 이러한 상황에 대한 이해를 돕고자 관련 사례 한 가지를 소개해 드리고자 합니다. 



ㄴ도시와 임대차계약을 체결해 점포를 운영하던 임차인 ㄱ씨는 계약기간이 끝났음에도 불구하고 1년 가량 동안 점포를 무단점유 하면서 손해를 끼친 바 있습니다.


이들은 결국 1년여가 지난 뒤에야 자신들이 점유하고 있던 건물을 인도하면서 변상금과 가산금도 함께 냈지만, ㄱ도시는 이들이 오랫동안 부동산무단점유를 함으로써 결국 인상된 임대료를 받지 못했다고 주장하며 손해를 갚으라면서 소를 제기한 경우입니다.



이 사건에서 재판부는 ㄴ도시의 손을 들어주었는데요. 판결 이유에 따르면 ㄴ도시에서 소유하고 있던 점포가 분명히 적법한 절차를 거쳐서 ㄱ씨에 임대가 되기는 했지만 ㄱ씨 쪽에서 계약 종료일이 지나고서도 오랫동안 점유를 했다는 행위 자체를 문제로 보았기 때문입니다.


계약이 끝난 이상 계약일 이후에는 별다른 조건 등이 없어도 ㄴ도시에게 점포를 반환을 해야 했지만, 그 기간 자체도 늦어졌기 때문에 ㄱ씨의 행위 자체가 법적 책임이 있다고 여겨진 겁니다.



이어 재판부는 무단점유 행위 뿐만이 아니라, 그로 인한 추가분의 손해까지도 ㄱ씨 측에서 져야 한다고 밝혔는데요.


이는 부동산의 무단점유로 발생한 손해액을 계산할 경우 법적으로 말하는 차임 상당액에 해당하는 금액을 지불하도록 하는 것이 일반적인 경우이기는 하지만, 이 사건의 경우 무단점유를 한 상황인 데다가 무단점유자가 소유자에게 차임을 초과하는 손해가 발생할 사실을 미리 알고 있었거나 혹은 그 상황을 예상한 것으로 보아야 하기 때문에 결과적으로 이 손해역시도 함께 배상하는 것이 법적으로 타당하다는 판결을 내렸습니다.



또한 이번 부동산무단점유 판결에서 ㄱ씨 측에서는 계약기간 이후에도 점포를 유지하기 위해서 이후 매장입찰에 참가했으며, 또 다른 낙찰자가 생겼다는 것을 알고 있음에도 갱신허가기간이 종료된 다음 바로 이를 반환하지 않았는데요.


이에 대해 재판부는 또 다른 낙찰자로부터 사용료를 받지 못해서 변상금과 가산금에서 그치지 않고, 추가로 ㄴ도시가 받아야 할 돈이 발생할 것 또한 ㄱ씨가 알고 있었던 것으로 해석되기 때문에, 그 손해도 포함하여 지불해야 한다는 것이 법원의 판단이었습니다.



이처럼 부동산무단점유에 있어서, 그 기간동안 단순히 원래 지불했어야 할 정도의 월세만 지불한다고 생각하는 경우도 있겠지만 그 이상의 피해 보상을 해야 하는 경우도 나타날 수 있습니다.


더불어 부동산무단점유를 하거나 유지하는 상황에서 타협이 되지 않을 경우 폭력이 오갈 수도 있는데, 이런 상황에서는 가능한 무단 점유를 감정적이나 폭력적으로 해결할 것이 아니라 법적으로 풀어나가는 것이 필요하다고 할 수 있습니다.



Posted by 김채영변호사

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토지매매계약서 보존해야 할까?



토지매매거래를 할 때 계약서를 작성하게 되는데, 이 계약서 조항들에 과장된 것이 없는지, 어느 일방에게 불리한 조항은 없는지 등에 대해 면밀하게 검토를 진행해야 하는데요.


그 외에도 오늘은 어떤 경우 계약서로 인해 당사자 간의 갈등이 발생할 수 있는지 관련 사안을 통해서 알아보고자 합니다.



공인중개사인 O씨는 한 지역에서 토지 3필을 ㄱ씨와 ㄴ씨가 계약할 수 있게 중개했으며 이에 관련한 토지매매계약서를 작성했습니다.


토지매매계약서를 작성한 후 몇 개월이 지나 ㄴ씨와 ㄱ씨는 토지 3필 중 한필에 관련해 재계약을 하자며 서로 합의를 했고, O씨가 있는 상황에서 두 사람은 기존 토지매매계약서를 파기하고 이들이 합의를 본 토지를 대상으로 새롭게 계약서를 작성했습니다.



이때 ㄴ씨는 ㄱ씨에게 대금을 지급해야하는데요. 하지만 계약서를 작성한 후 ㄴ씨는 지급을 미루기 시작하면서 이 계약은 제대로 이루어지지 않은 상황으로 이어졌습니다. 결국 ㄱ씨는 O씨가 거래 당시 작성한 계약서에 관련해서 보존해야할 의무를 제대로 실행하지 않았다며 신고를 했고 O씨는 업무정지의 처분을 받게 되었습니다. 


O씨는 처음 토지 3필을 계약 할 당시 중개 계약이 완성되지 않은 상태였기 때문에 계약서를 보존할 의무가 없다며 소를 제기했지만 이는 받아들여지지 않았는데요. 재판부는 O씨의 직업이 ㄱ씨와 ㄴ씨에게 중개 할 대상물이 완성이 됐을 때 거래계약서를 교부해야 하며 법률적으로 정해진 기간에 따라 계약서의 사본을 보존하고 있어야 한다고 설명하였습니다.



또한 대상물이 중개가 완료되었을 때 당사자끼리 계약의 중요한 부분이 확정된 것으로 볼 수 있으며 계약서가 작성되었다는 것은 더 이상 계약서에 관련해서 추가적인 내용이 보충되거나 변경할 필요가 없는 경우라고 덧붙였습니다. 


이에 재판부는 ㄱ씨와 ㄴ씨가 처음 3필을 모두 계약할 당시 이는 미완성의 상태로 계약상태가 머무른 것이 아니라 완성 된 상태에서 계약이 체결되었고 합의로 인해 1차 계약을 파기 후 2차 계약을 새롭게 토지매매계약서를 작성한 것이라 볼 수 있다는 판결을 내렸습니다.



O씨의 직업은 법률상 업무상 중개해주는 임무가 완료 됐을 때 계약서의 사본을 보존해야 할 의무가 있을 뿐 아니라 계약에 관련해서 무효 되거나 해지가 되었다고 해도 보존의 의무를 어떠한 상황에도 예외를 두지 않아야 하는데요.


그렇기 때문에 재판부는 이미 1차 계약서를 완성 후 다른 계약서를 작성한 것이기 때문에 1차 계약서는 완성된 계약서로 볼 수 있으며, 앞서 설명한 법률에 의거하여 완성된 계약서는 보존해야 할 의무가 있다고 보았던 것입니다.



아무리 그 전 계약서의 내용이 변경됨에 따라 이를 파기한 후 새로 계약서를 작성했더라도 토지매매계약서의 사본을 보존해야 하므로 O씨가 제기한 업무정지처분 취소 소송은 받아들여지지 않았습니다.


이처럼 단순히 토지매매계약서를 작성했다고 하더라도 계약서에 부여되는 의미가 적용이 될 수 있기 때문에 부동산 관련된 계약서는 면밀하게 검토해야 할 필요가 있는데요. 부동산은 여러 이해관계가 얽혀 있는 상황이 존재하기 때문에 혼자 대응하기 어려울 수 있는 만큼 다년간 경험이 있는 변호사의 도움을 통한다면 사안을 체계적으로 해결하는데 도움이 될 수 있을 것입니다.



Posted by 김채영변호사

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서초부동산소송변호사 취득세 계산 시



매계약을 체결하는 것은 복잡한 절차를 요구하기도 하며, 아무래도 적지 않은 금액이 오갈 수 있는 만큼 이해관계에 따라 서로 갈등이 생기는 상황도 있을 것입니다. 때문에 이러한 문제로 서초부동산소송변호사의 도움이 필요할 수 있는 상황과 마주하기도 하는데요. 오늘은 부동산 취득세와 관련해서 서초부동산소송변호사의 법적인 조력이 필요할 수 있는 분쟁사안에 대해 살펴보고자 합니다.


A회사는 약 200만㎡가량의 토지를 가지고 있습니다. 다만 A회사가 약 10년이 흐른 뒤에 지주회사로 전환을 하면서 설립한 건물에 이 토지를 이전하였는데요. 이 과정에서 부동산 취득으로부터 5년이 지나지 않았을 때는 과세특례가 적용되었으며, 유예기간인 5년 이후부터 주택 이전 전까지를 업무용에 해당하지 않는 부동산이라고 생각하여 과세특례가 적용되지 않는 것으로 보아 지주회사 전환을 하면서 세무서에 이를 신고했습니다. 



법인세법에서는 비업무용 부동산 등의 자산을 취득하면서 얻는 차입금이나 이자 등은 비용에 대해 사업연도 소득금액 계산에 산입하지 않고 법인세 부과 대상으로 보고 있습니다. 다만 업무 사용에 대해 준비하는 기간 등을 고려해 비업무용 부동산이더라도 약 5년 정도는 유예기간을 두고 세제 혜택을 주기도 하는 것입니다. 


다만 유예기간 중이나 이후 업무용으로 부동산을 사용하지 않음에도 불구하고 이를 처분할 않을 때는 부동산을 소유하게 된 날로부터 세제혜택을 소급하여 적용하지 않는다고 규정하고 있는데요.



이에 세무서에서는 A회사가 토지를 업무용으로 사용하지 않고 가지고 있다가 유예기간이 지났는데 양도했다고 주장하며 유예기간을 적용하지 않은 채 토지를 소유한 날로부터 양도일까지 총 기간을 과세의 대상으로 보아야 한다고 보았습니다.


그러면서 약 2백억 원에 달하는 세금을 부과하였습니다. 이에 A회사는 자사의 경우 부동산 매매업을 주 업무로 하는 회사이기 때문에 자신이 가지고 있던 자산인 부동산을 양도하는 것은 업무에 사용한 것이 맞다며 대응했습니다.



1심 재판부는 A회사의 손을 들어주었습니다. 하지만 2심의 판결은 달랐는데요. 법인세법에서 부동산매매업을 하는 회사라 하더라도 그 법인이 매매용 부동산을 양도할 때에 대해선 따로 제외하고 있지 않기 때문에 A회사가 토지를 소유한 날부터 물적 분할이 이루어진 날까지 기간을 업무와 상관없이 가지고 있던 기간으로 본 세무서의 처분이 위법하지 않다고 보았기 때문입니다.


그런데 이 판결은 대법원에서 다시 한 번 뒤집어지고 말았습니다. 서초부동산소송변호사의 조력이 필요할 수 있는 이 사건에서 대법원은 법인세령의 경우 부동산매매업을 주요 업무로 하고 있는 회사의 경우 일반 법인과 다르게 부동산매매거래를 하는 행위만으로 법인의 업무에 포함된다는 특성을 고려하여 다양한 특례규정을 두고 있는 것이라고 설명했습니다.



때문에 부동산을 주요 업무로 하는 법인의 경우 부동산을 매매용으로서 토지를 양도하는 행위 자체가 법인의 업무에 직접적으로 쓰인 것으로 보는 것이 타당하다고 밝혔습니다.


그러면서 대법원은 부동산매매업을 주요 업무로 하고 있는 법인이 매매용에 쓸 부동산을 소유하게 된 후 유예기간이 초과됨에 따라 물적 분할 등을 하여 양도한 경우에는 법인세법의 업무에 사용하지 않고 양도하는 경우로 볼 수 없다고 설명했습니다. 이어 해당 단서에 따라 부동산을 소유한 날짜부터 양도 날짜까지의 전체 기간이 아닌, 유예기간을 초과한 다음 날부터 양도를 통해 직접 사용하기 전까지의 기간만 업무와 상관없는 기간에 해당한다고 판시하면서 사건을 파기환송 하였습니다.



이렇게 서초부동산소송변호사의 법적인 조력이 필요할 수 있는 법률사안에 대해 살펴보았는데요. 부동산의 경우 취득세를 포함해서 다양한 유형으로 분쟁이 생길 수 있으며, 그 만큼 어떤 갈등양상과 마주할지 예측하기란 쉽지 않을 것입니다.


그러므로 위와 같은 복잡한 부동산 사안에서 도움을 구하고자 한다면 다년간의 부동산소송 경험으로 적극조력을 해줄 수 있는 서초부동산소송변호사와 동행하는 것이 문제를 해결하는데 좋은 방법이 될 수 있습니다.



Posted by 김채영변호사

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토지매매계약 분쟁이 발생해도




부동산 시장이 활발해 지면서 이에 대한 매매거래를 진행할 경우 계약서 작성은 반드시 해야 하는 부분이라고 할 수 있는데요. 오늘 살펴볼 내용은 토지매매계약과 관련하여 어느 한 지역에서 발생한 사례입니다.


이 지역은 휴양지로 유명한 곳이며 개발 산업단지에 관련해서 이 지역을 관할하는 A업체가 있었습니다. A업체는 투자를 유치할 목적으로 여러 가지의 계획들을 세웠는데 그 중 하나가 휴양할 수 있는 거주단지를 개발하는 것이었습니다.





이에 휴양지를 전적으로 운영하고 있는 리조트 업체인 B업체는 이러한 개발투자의 계획을 파악한 뒤 휴양할 수 있는 거주 단지를 개발하는 부분에 있어서 투자를 하기로 했습니다.


하지만 사업을 추진하기로 한 이 토지의 원래 소유자들은 A업체에서 시도하려는 개발 계획이 관광객들이 왔을 때 구경할 수 있는 곳을 방해할 것이라는 우려가 있기 때문에 이는 법률 규정을 위배한다고 주장하면서 토지를 수용하는 것에 있어서 무효소송을 제기했습니다.


하지만 이러한 사실을 공식적으로 B업체에 알리지 않고 토지 산업계발을 위한 투자계약서를 작성했으며 공동법인과 휴양 단지를 개발하기 위해 토지매매계약서까지 작성을 완료한 것을 확인 할 수 있었습니다.





그러다 B업체는 나중에 이 사실을 알게 되었는데, 토지를 수용할 수 있는 부분에 대해서 무효 판결에 관련 사실을 매체를 통해서 접하게 된 것입니다. 이 사실을 이미 알고 있던 A업체는 이러한 대책을 마련하지 않고 무심한 태도를 보이고 있으며 소송에 관련해서도 적극적으로 대응하지 않았고, 또한 A업체의 경우 법원으로부터 무효 소송을 제기한 토지 소유자들에게 합의 및 돈을 지급하라는 판결을 받았음에도 불구하고 이를 이행하지 않았습니다.


이러한 토지매매계약 분쟁은 결국 본 토지 소유자들이 소송을 건 내용처럼 토지수용이 무효라는 판결을 받게 되었는데요.


이러한 계기로 인해 사업이 반 이상 진행되었음에도 불구하고 전면 중단되었습니다. 그러자 B업체는 A업체를 상대로 손해배상을 청구하는 소송을 제기하였으나 법원은 손해배상청구 소송을 기각하는 판결을 내렸습니다.





이와 같이 부동산 토지와 관련한 매매분쟁은 당사자뿐만 아니라 그 외에 부수적인 이해관계인들과 얽힐 수 있고, 그렇게 된다면 사안이 복잡하게 흘러갈 수 있기 때문에 사안을 종합적으로 검토하여 전략을 세우는 것이 필요할 수 있는데요. 추가적으로 다음 사례를 하나 더 살펴보겠습니다.


ㄱ사는 산업시설을 설치하고자 특수지역을 개발하는 곳을 담당하고 있는 ㄴ사와 토지매매계약을 맺었습니다.


ㄱ사는 ㄴ사에게 토지를 분양 받을 때 작성한 계약서에 따라 정한 분양대금을 조성원가의 금액만 제외하고 지급했습니다. ㄱ사 주장에 따르면 해당 토지가 구 산업입지법령에 따른 산업시설용지에 해당하기 때문에 이를 전제로 하여 분양가를 조성원가로 해야 하는 것이 옳다고 주장하였습니다. 





반면 ㄴ사는 토지가 산업시설용지에 해당된다고 볼 수 없으며, 개정된 산업입지법령에 따르더라도 부칙에 의하여 조성원가로 분양을 진행해야 할 산업시설용지에 포함되어야 할 여지가 없으므로 ㄱ사가 주장한 분양가는 감정평가액으로 해야 한다고 반박했습니다. 


1심에서는 감정평가액으로 분양가격으로 보는 것이 타당하다는 판결을 내렸습니다. 이에 ㄱ사가 항소하였는데, 항소심에서는 이 부지에 관련해서 산업시설용지로 볼 수 있기 때문에 조성원가 가격만 계산해서 지급하는 것이 옳다는 판결을 내렸습니다. 대법원 역시 이러한 원심의 판결이 정당하다며 ㄴ사의 상고를 기각하였습니다.





이렇게 사례를 통해 토지매매계약을 둘러싼 분쟁상황들을 살펴보았는데요. 부동산 거래를 할 경우 일반적으로 토지와 건물을 매매하는데 있어 적용되는 법률이 달라질 수 있고, 토지의 경우 위치 및 환경 등의 따라서 가치가 달라질 수 있는 바, 이러한 토지매매계약으로 인해 분쟁상황에 휘말렸다면 다양한 법리검토를 통해 분쟁을 해결하시기 바랍니다.




Posted by 김채영변호사

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