토지매매계약 분쟁이 발생해도




부동산 시장이 활발해 지면서 이에 대한 매매거래를 진행할 경우 계약서 작성은 반드시 해야 하는 부분이라고 할 수 있는데요. 오늘 살펴볼 내용은 토지매매계약과 관련하여 어느 한 지역에서 발생한 사례입니다.


이 지역은 휴양지로 유명한 곳이며 개발 산업단지에 관련해서 이 지역을 관할하는 A업체가 있었습니다. A업체는 투자를 유치할 목적으로 여러 가지의 계획들을 세웠는데 그 중 하나가 휴양할 수 있는 거주단지를 개발하는 것이었습니다.





이에 휴양지를 전적으로 운영하고 있는 리조트 업체인 B업체는 이러한 개발투자의 계획을 파악한 뒤 휴양할 수 있는 거주 단지를 개발하는 부분에 있어서 투자를 하기로 했습니다.


하지만 사업을 추진하기로 한 이 토지의 원래 소유자들은 A업체에서 시도하려는 개발 계획이 관광객들이 왔을 때 구경할 수 있는 곳을 방해할 것이라는 우려가 있기 때문에 이는 법률 규정을 위배한다고 주장하면서 토지를 수용하는 것에 있어서 무효소송을 제기했습니다.


하지만 이러한 사실을 공식적으로 B업체에 알리지 않고 토지 산업계발을 위한 투자계약서를 작성했으며 공동법인과 휴양 단지를 개발하기 위해 토지매매계약서까지 작성을 완료한 것을 확인 할 수 있었습니다.





그러다 B업체는 나중에 이 사실을 알게 되었는데, 토지를 수용할 수 있는 부분에 대해서 무효 판결에 관련 사실을 매체를 통해서 접하게 된 것입니다. 이 사실을 이미 알고 있던 A업체는 이러한 대책을 마련하지 않고 무심한 태도를 보이고 있으며 소송에 관련해서도 적극적으로 대응하지 않았고, 또한 A업체의 경우 법원으로부터 무효 소송을 제기한 토지 소유자들에게 합의 및 돈을 지급하라는 판결을 받았음에도 불구하고 이를 이행하지 않았습니다.


이러한 토지매매계약 분쟁은 결국 본 토지 소유자들이 소송을 건 내용처럼 토지수용이 무효라는 판결을 받게 되었는데요.


이러한 계기로 인해 사업이 반 이상 진행되었음에도 불구하고 전면 중단되었습니다. 그러자 B업체는 A업체를 상대로 손해배상을 청구하는 소송을 제기하였으나 법원은 손해배상청구 소송을 기각하는 판결을 내렸습니다.





이와 같이 부동산 토지와 관련한 매매분쟁은 당사자뿐만 아니라 그 외에 부수적인 이해관계인들과 얽힐 수 있고, 그렇게 된다면 사안이 복잡하게 흘러갈 수 있기 때문에 사안을 종합적으로 검토하여 전략을 세우는 것이 필요할 수 있는데요. 추가적으로 다음 사례를 하나 더 살펴보겠습니다.


ㄱ사는 산업시설을 설치하고자 특수지역을 개발하는 곳을 담당하고 있는 ㄴ사와 토지매매계약을 맺었습니다.


ㄱ사는 ㄴ사에게 토지를 분양 받을 때 작성한 계약서에 따라 정한 분양대금을 조성원가의 금액만 제외하고 지급했습니다. ㄱ사 주장에 따르면 해당 토지가 구 산업입지법령에 따른 산업시설용지에 해당하기 때문에 이를 전제로 하여 분양가를 조성원가로 해야 하는 것이 옳다고 주장하였습니다. 





반면 ㄴ사는 토지가 산업시설용지에 해당된다고 볼 수 없으며, 개정된 산업입지법령에 따르더라도 부칙에 의하여 조성원가로 분양을 진행해야 할 산업시설용지에 포함되어야 할 여지가 없으므로 ㄱ사가 주장한 분양가는 감정평가액으로 해야 한다고 반박했습니다. 


1심에서는 감정평가액으로 분양가격으로 보는 것이 타당하다는 판결을 내렸습니다. 이에 ㄱ사가 항소하였는데, 항소심에서는 이 부지에 관련해서 산업시설용지로 볼 수 있기 때문에 조성원가 가격만 계산해서 지급하는 것이 옳다는 판결을 내렸습니다. 대법원 역시 이러한 원심의 판결이 정당하다며 ㄴ사의 상고를 기각하였습니다.





이렇게 사례를 통해 토지매매계약을 둘러싼 분쟁상황들을 살펴보았는데요. 부동산 거래를 할 경우 일반적으로 토지와 건물을 매매하는데 있어 적용되는 법률이 달라질 수 있고, 토지의 경우 위치 및 환경 등의 따라서 가치가 달라질 수 있는 바, 이러한 토지매매계약으로 인해 분쟁상황에 휘말렸다면 다양한 법리검토를 통해 분쟁을 해결하시기 바랍니다.




Posted by 김채영변호사

부동산점유취득시효 기간 언제까지로 볼까?




취득시효의 정의를 살펴보면, 다른 사람의 물건을 특정한 기간동안 점유하고 있는 사람에게 그 소유권을 취득하게 하는 것을 의미합니다.


이는 소유권 말고도 그 밖의 재산권을 일정한 기간 동안 실질적으로 행사하는 사람에게 해당 권리를 취득하게 하는 제도를 뜻하는데요.


이러한 취득시효가 인정되기 위한 요건으로는 소유의 의사로 점유하고 있어야 하며, 그 점유가 평온하고 공연하게 행해져야 합니다. 또한 일정 기간동안 계속되어야 한다는 점도 요구됩니다.




이러한 취득시효는 부동산 분쟁에서 다수 볼 수 있는데, 고가의 부동산을 두고 소유권 여부를 따지는 일인 만큼 서로의 이해관계가 치열하게 얽혀 갈등의 골이 깊어지는 상황으로 이어질 수 있습니다.


때문에 오늘은 부동산점유취득시효에 관해 분쟁이 발생할 수 있는 사안을 살펴보고자 하는데요.


관련 사건을 살펴보면 ㄱ씨는 자신이 가지고 있던 상당 규모의 토지를 ㄴ씨에게 팔았고, ㄴ씨는 그 위에 토지 규모 대부분을 차지하는 양어장을 설치해 점유하고 있었습니다. 그러다 ㄷ씨에게 양어장을 인수하게 되었고, 그로부터 몇 년 뒤 ㄹ씨는 ㄷ씨로부터 해당 토지까지 전부 매입하였습니다.





그런데 10년쯤 지나가 ㄹ씨는 ㄱ씨가 양어장을 설치하고 점유하기 시작한 시점부터 토지를 20년이 넘는 기간 동안 소유의 의사를 가지고 평온하게 점유하였으므로 부동산점유취득시효가 완성된다고 주장하면서 소유권이전등기소송을 냈습니다. 해당 소송에서 1심은 부동산점유취득시효가 완성되었다고 판단하여 ㄹ씨의 손을 들어주었습니다. 하지만 이러한 판결은 2심에서 파기되고 마는데요.


민법에서는 20년 동안 소유의 의사를 지닌 채로 평온하게, 또 공연히 부동산을 점유하고 있는 경우 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다.


이에 2심은 매도인이 다른 사람에게 부동산을 매도하였을 경우 인도책임이 주어지고 그렇기 때문에 매도인이 해당 부동산을 지속적으로 점유하고 있다면 특별한 사정이 존재하지 않는 한 타주점유로 보아야 할 것이라고 밝혔습니다.





그러면서 2심은 ㄹ씨가 ㄱ씨와 ㄷ씨를 거쳐서 토지의 소유권을 순차적으로 승계하였고, 그렇게 총 20년이 넘는 시간 동안 점유해 왔던 것으로 추정된다고 설명했습니다.


이어 ㄱ씨가 20여년 전 양어장을 설치했던 토지의 면적을 ㄴ씨에게 팔았던 토지의 대부분을 소유하고 있다는 점으로 보아 양어장을 설치할 당시 ㄴ씨의 토지 구역을 침범하고 있었던 점을 인지하고 있었던 것으로 보인다고 지적하였습니다.


따라서 2심은 이 같은 경우 권원의 성질에 따라 소유의 의사를 가지고 있는 점유라고 보기 어려우므로, ㄱ씨가 점유했던 기간을 제외한 나머지의 기간만을 두고 보았을 때 부동산점유취득시효 기간을 충족시킨 것으로 볼 수 없다고 판시하였습니다.





부동산 분쟁은 토지 거래나 임대차계약, 부동산점유취득시효, 건물 등 여러 가지 분쟁 유형이 나타날 수 있는 만큼 관련 법률용어도 사안에 따라 생소하게 느껴질 수 있습니다.


또한 그 만큼 자신의 사안과 밀접하게 얽혀 있는 법리를 해석하고 적절하게 적용시키기엔 어렵게 느껴질 수 있으므로 부동산점유취득시효 등을 둘러싸고 복잡한 소송에 휘말린 상황이라면 관련해 다수의 소송경험을 지닌 변호사와 동행하여 사건의 방향성을 바로잡아 진행하시기 바랍니다.




Posted by 김채영변호사

서초구부동산소송변호사 임대차계약 중에



우리는 살아가면서 다양한 계약을 맺게 됩니다. 직장에 취직을 할 때부터, 각종 물건을 구입하거나 혹은 대여할 때, 집을 얻을 때 등등 계약서를 작성할 일은 다양하게 존재하는데요.


그런데 이 계약을 맺을 때에 적거나 적지 않은 조항 하나로도 법적으로 유리하거나 혹은 불리하게 작용될 수 있으며, 이러한 변수에 대해 다각도로 대응하기 위해선 서초구부동산소송변호사를 통하여 계약을 진행하는 것이 현명한 방법일 수 있습니다. 법의 절차 아래에서 조항 하나로 사건의 결과가 달라질 수 있기 때문인데요.





오늘은 서초구부동산소송변호사의 조력이 필요한 순간이 올 수 있는 임대차계약에 관한 사례를 한 번 살펴보고자 합니다. 여기서 임대차 계약이란, 임대인이 임차인에게 목적물을 제공, 대여해주고 그 대가를 지불하는 것을 내용으로 하는 계약을 일컫습니다.


A씨는 얼마 전 경기도의 한 지역에 위치한 아파트를 보증금 4억원에 임차하기로 계약한 뒤, 집주인 B씨와 C씨에게 계약금 4천만원을 선지급하였습니다. 하지만 A씨가 여러 마리의 반려동물과 함께 거주하고 있다는 것을 알게 된 B씨와 C씨는 반려견을 용납할 수 없다는 이유로 계약을 무르겠다고 주장하였습니다.





그리고 며칠 뒤 A씨에게 내용증명을 보내며 계약을 해지할 터이니 계약금을 수령할 계좌를 알려달라는 내용을 송부하며, 계좌에 필요한 번호를 알려주지 않을 경우 이를 공탁하겠다고 전달하였습니다. 이후 A씨는 계좌번호를 알리지 않았으며 B씨와 C씨는 법원에 계약금 4천만원을 공탁하였습니다. 그리고 A씨는 이 공탁금을 받아가긴 하였으나, 해당 아파트에 살지 못하게 되었으므로 이와 관련하여 소송을 제기하였습니다. 


A씨 측에서는 해약금에 기한 해제의 의사표시로 볼 수 있으며, 그 효력을 발생시키기 위해서는 계약금의 두 배인 8천만원을 보상해야 한다고 주장하였습니다.





A씨와 B, C씨가 작성한 임대차계약서의 내용 중 손해배상에 대해 따로 특별히 정한 바가 없을 경우 계약금을 손해배상 기준으로 잡는다는 것을 그 근거로 삼았습니다. 이에 대응하여 B씨와 C씨는 계약할 때부터 A씨가 반려견에 관한 이야기를 하지 않았으므로 고지의무 위반이라고 응수하였습니다. 


그리고 서초구부동산소송변호사의 법률 조력이 필요할 수 있는 해당 사건에서 재판부는 A씨가 B씨와 C씨를상대로 낸 소송에서 A씨의 손을 들어주며, B씨 등이 1천 2백만원을 지급하라고 판시했습니다.





임대차계약의 내용에 반려견 사육 금지 조항이 없었으므로, 임대차 계약을 일방적으로 해제해서는 안 된다는 것이 그 근거였는데요. 또한 재판부는 계약을 체결할 당시의 상황을 돌이켜보면 B씨와 C씨가 A씨에게 몇 명에서 사느냐고 물었을 때 A씨가 2명에서 산다고 대답한 정황사실은 인정할 수 있으나, 그것이 반려견 양육에 관한 고지의무를 위반하였다고 보기는 힘들다고 추가적으로 덧붙였습니다.


하지만 그러면서도 재판부는 B씨와 C씨의 책임을 30퍼센트로 제한하기도 했습니다. B씨 등이 A씨와 계약을 해지한 후 다른 임차인과 임대차계약을 맺었을 때 반려견을 키우고 있냐고 물은 것으로 보아 A씨와의 계약해지가 보증금 등의 금전상 이유 때문이 아닌 반려견을 좋아하지 않는 성향으로 인한 것을 알 수 있었는데요.





뿐만 아니라 A씨가 이 사건 계약해지로 인해 다른 임대차계약을 위한 수고가 들어간 것 말고 다른 피해를 입진 않았습니다. 때문에 이러한 점 등을 바탕으로 재판부에서 B씨 등의 책임을 일부 제한한 것입니다.


이렇듯 임대차 계약을 비롯한 여러 계약은 조항 하나로 결과가 달라질 수 있기 때문에, 서초구부동산소송변호사의 도움을 통해 진행하는 것이 필요할 수 있습니다. 아무래도 평범하고 일반적인 생활 속에서 이런 조항이 어느 정도의 법적 효력을 가지는 지에 대해선 세부적으로 알기는 힘들 텐데요.


각종 계약관계의 조항이 소송에서 영향력 있게 작용하고 있는 만큼, 사건을 미연에 방지하기 위해서라도 서초구부동산소송변호사와 논의하여 계약진행과 분쟁대응에 대한 방안을 마련하시기 바랍니다.




Posted by 김채영변호사

상가건물강제집행 가능한 상황은




자신에게 주어진 의무를 기간 안에 이행하지 않는다면 국가권력에 따라 의무를 이행할 것을 실현 받게 되는데 이를 강제집행이라고 나타내고 있습니다. 강제집행은 여러 상황에서 나타날 수 있는데 오늘 살펴볼 사례는 부동산 중에서도 상가건물강제집행에 대한 것인데요. 이 때 건물과 같은 부동산에 대한 강제집행을 하기 위해서는 사전에 명도소송을 진행함으로써 명도확정판결을 받았을 경우 강제집행을 하는 것이 가능할 것입니다.


만약 명도소송에서 명도판결을 받았음에도 정당한 사유 없이 무단으로 건물을 점유하고 있는 자가 인도를 하지 않는다면 상가건물강제집행을 고려해볼 수 있습니다. 보통 명도소송이 제기되는 경우는 다양한 상황으로 나눌 수 있는데 임대차계약이 만료되었음에도 임차인이 나가지 않는 경우나 계약 당사자 중 일방의 계약 불이행으로 계약이 해지되는 경우 등을 예로 들 수 있는데요. 이 가운에 보증금을 받기 전까지 나가지 않겠다는 임차인에 의해 명도소송이 제기된 사건을 살펴보며 상가건물강제집행이 가능한 경우를 알아보겠습니다.





사안에 따르면 경매로 상가의 소유권을 얻은 ㄱ씨는 해당 건물에 임차 중인 ㄴ씨와 갈등을 빚게 되었습니다. ㄴ씨는 전 임대인 ㄷ씨와 계약을 체결한 이후부터 꾸준히 관리비와 월세 등의 임차료를 내지 못했고 이로 인해 쌓인 금액이 3천만원이 넘은 상황이었습니다. 이는 보증금보다 많은 금액이었는데요.


이러한 상황에서 건물 주인이 ㄱ씨로 바뀌었으나 여전히 ㄴ씨는 한참 밀린 임차료를 내지 못하고 있어 결국 ㄱ씨는 임대차계약을 해지하기로 결심했습니다. 그러자 ㄴ씨는 보증금을 받기 전까지 상가에서 나가지 못한다고 버티자 ㄱ씨는 밀린 임차료가 보증금에서 공제되었기 때문에 지급해야 할 보증금이 없다며 보증금 지급을 거부했는데요. 그렇게 계속해서 ㄴ씨의 무단점유기간이 늘어나자 ㄱ씨는 상가건물강제집행 절차를 거치기 전 명도소송을 제기했습니다.





이 사건에서 1심은 ㄴ씨에게 건물을 인도해야 할 의무가 있으며 이와 동시에 밀린 임차료를 지급하라는 판결을 내렸습니다. 하지만 2심에서는 건물을 인도해야 한다는 입장은 같았지만 밀린 임차료를 지급해야 할 금액 중 일부만 지급하라는 판결을 내렸는데요.


이에 ㄴ씨가 상고하여 사안이 대법원으로 올라갔고, 대법원은 임대차계약상의 보증금이란 계약 체결 이후부터 임대인에게 건물을 인도할 때까지 생기는 임차인의 채무를 전부 담보하는 것을 말한다고 설명했습니다. 그렇기 때문에 임대차 계약이 종료됨에 따라 목적물을 인도해야 하는 경우 별도의 특별한 사유가 없다면 이와 같은 채무는 얼마든지 보증금에서 공제할 수 있다고 밝혔습니다.





또한 대법원은 경매를 통해 상가의 소유권을 얻은 후에 따라 임대차계약의 종료가 되어 보증금을 지급해야 하는 상황에서 임대인으로서의 지위를 완전히 승계하기 전까지 생겨난 밀린 월세 등이 존재하는 경우에도 보증금에서 공제되는 것이 당연하다고 보았습니다.


그렇기 때문에 이러한 점들을 기초로 하여 대법원은 일부 패소판결을 내린 원심을 파기하고 사안을 관할 법원으로 환송하였습니다.





이와 같이 법원에서 건물을 인도하라는 판결이 나올 경우 임차인은 건물을 인도해야 할 의무가 생겨나며, 만약 그럼에도 무단으로 상가를 점유하고 있다면 임대인은 상가건물강제집행을 통해 건물을 돌려받을 수 있습니다.


어떠한 상황으로 이어질지 모르는 부동산 분쟁사안에서 자신의 권리를 정당하게 행사하고자 한다면 관련 법리와 용어들을 해석하고 사안의 흐름을 파악함으로써 사안이 나아갈 길을 개척해 나아가시기 바랍니다.




Posted by 김채영변호사

경매건물 강제집행 절차 어떤식으로



자신이 보유한 건물이나 토지를 누군가가 무단으로 점유하고 이에 대한 사용료를 제대로 내지 않거나, 기존 계약을 제대로 이행하지 않는다면 답답한 심정을 느낄 수 밖에 없을 것입니다. 임대차보호법 등에 의해서 강제로 퇴거를 하는 것도 어려운 일일 텐데요.


그렇기 때문에 명도소송이라는 법적 절차를 생각해볼 수 있는데, 이는 매수인이 대금을 지급하는 등 부동산에 대한 권리를 가지고 있음에도 불구하고 점유인이 인도를 거부하는 경우 효력을 발생합니다. 경매건물 강제집행절차는 명도소송을 통해 명도확정판결을 받았음에도 건물을 인도하지 않을 경우 대응할 수 있는 수단인데요.



최근 재테크 수단으로 경매를 통해 부동산이나 물품을 낙찰받는 것에 대한 관심이 나타나고 있는데, 비슷한 수준의 제품이나 부동산을 시중에서 매입할 수 있는 것보다 저렴하게 입찰받을 수 있기 때문입니다.


그런데 법원의 강제집행으로 일어나는 경우가 대부분이라고 볼 수 있기에 문제가 발생하는 경우도 있습니다. 겨우 입찰을 받은 건물의 세입자가 인도를 거부하게 된다면 경매건물 강제집행 절차를 선택해볼 수 있습니다.



오늘은 경매건물 강제집행에 대해서 알아볼 수 있는 상황을 하나 가정하여 살펴보도록 하겠습니다. A씨는 자신의 집을 갖는 것이 오랜 소원으로, 아내와 함께 오랜 시간을 저축하여 자금을 모으고 있었습니다.


그러던 와중 지인에게 법원에서 집행하는 경매에서 입찰 받을 경우 상당히 저렴한 가격에 괜찮은 주택을 낙찰 받을 수 있다는 이야기를 듣고, 시도하여 결국 자신의 보금자리를 마련할 수 있었습니다.



그런데 문제는 이곳에 이미 거주 중인 이들이 있었는데, 소유주가 변경되었음에도 불구하고 자신들은 나갈 수 없다며 인도를 거부한 것입니다.


이에 A씨는 명도소송으로 대응했으나 여전히 인도하지 않아 곤란한 상황에 빠진 A씨는 경매건물 강제집행을 통해 이들을 강제퇴거할 수 있다는 사실을 알게 되었고 법정에서 자신의 권리를 주장하였습니다. 이렇게 경매건물 강제집행 방식으로 인해 A씨는 내집마련의 꿈을 이룰 수 있었습니다.



이와 같이 주택이 아니라 상가의 경우 마찬가지로 금전적인 손해가 발생할 수 있기때문에 문제가 발생했다면 신속하게 조치를 취해야 할 필요가 있을 것입니다.


하지만 소송을 제기하기 전, 자신이 제대로 대응할 수 있을지 또는 이렇게 절차를 거치는 것이 맞는지 확신이 서지 않거나 올바른 대응을 할 자신이 없다면 이와 관련해 다년간의 소송경험을 겸비한 변호사의 법률 조력을 통해 사안을 진행해 나가는 방법도 좋은 선택이 될 수 있을 것입니다.



Posted by 김채영변호사

부동산계약파기소송 준비 꼼꼼히




주택이나 토지, 건물 등을 거래하는 대금은 일반적으로 물건을 살 때 지불하는 금액보다 상당한 수준을 가지고 있다고 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 자본주의가 근간이 되는 국가에서는 이 부동산이 미치는 영향이 클 수 있습니다. 매물을 고르는 것부터 매매계약을 맺는 것까지 여러 과정을 꼼꼼하게 검토하고 진행해야할 필요가 있습니다. 하지만 간혹 이 과정에서 문제가 발생하여 부동산계약파기소송을 제기하는 경우가 발생할 수 있는 것인데요.


다수의 이들이 시세보다 저렴하거나 자신의 마음에 쏙 드는 곳을 발견하게 되면 발생할 수 있는 문제를 미리 생각하기 전에 계약금을 걸어버리는 상황이 올 수 있습니다. 해당 매물을 다른 이들에게 빼앗길까봐 이런 결정을 하게 되는 것일 텐데, 오히려 이런 결정이 부동산계약파기소송까지 흘러가게 되는 상황을 만들 수 있습니다.





오늘은 부동산계약파기소송이 어떤 식으로 일어날 수 있는지 상황을 하나 가정하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 사안을 살펴보면, ㄱ씨는 거주할 집을 알아보던 중 부동산 중개업소에 방문하였습니다. 거기서 아파트의 분양권을 소유하고 있는 ㄴ씨를 알게 되었고, ㄴ씨와 계약을 체결하게 되었습니다. 당시 계약은 분양금을 2천만 원을 ㄱ씨가 ㄴ씨에게 건넨 뒤 고급 옵션을 추가해 1천만 원을 추가로 지급하였는데요.


그런데 당시 ㄴ씨의 아파트를 전매하는 것을 금지하고 있었음에도, 두 사람은 이러한 점에 개의치 않고 그대로 계약을 진행했습니다. 그러다가 ㄱ씨가 아파트 매매계약금의 지급을 미루게 되면서 ㄴ씨가 이를 이유로 아파트 분양권을 양도하겠다는 계약을 파기하겠다고 주장했습니다. 이에 ㄱ씨는 계약서에 따라 아파트 수분양권자를 자신의 명의로 바꾸어 달라고 맞섰는데요. 결국 이렇게 ㄴ씨는 부동산계약파기소송을 제기했습니다.





해당 부동산계약파기소송에서 재판부는 구 주택법에 의하면 주택의 공급을 원활히 하고 붇ㅇ산의 투기과열을 막기 위해 주택에 대한 전매제한이 생겨난 것이라고 설명했습니다.


그렇기 때문에 ㄴ씨의 아파트에 대해 분양권 전매가 금지되었음에도 불구하고 두 사람이 이를 무시한 채 계약을 이행했을 때 해당 계약의 효력을 인정할 경우 고급옵션을 위해 다수의 사람들이 분양신청을 할 것이고 이에 실제로 필요한 사람들은 분양을 받을 수 있는 기회가 사라지게 되는 것이라고 지적했습니다.





이어 재판부는 만약 구 주택법을 어겨 전매계약을 맺었다고 하더라도, 여러 차례 이러한 행위를 하거나 이와 관련해 중개를 하지 않은 것이라면 3천만 원 이하의 벌금을 선고받을 수 있다고 설명했습니다.


또한 고급옵션이 달린 거래를 진행할 경우 상당한 금액을 얻는 것이 가능할 수 있다는 점을 고려해본다면 이러한 처벌에 관한 규정만으로는 전매를 금지하고 있는 제도의 입법취지에 도달하는 것이라 보기 어렵다고 덧붙였는데요. 이에 따라 재판부는 민법상에서도 전매계약을 인정하여 위법하게 얻은 이익마저 인정한다면 국민 법 감정에 어긋나는 것이라고 판시하며 ㄴ씨가 제기한 부동산계약파기소송에서 ㄴ씨의 손을 들어주었습니다.





이처럼 곤란한 상황이 발생했다면 자신의 사안과 유사한 판례를 비교 분석함으로써 자신의 사안에서의 적절한 해결책을 찾아보고, 만약 법률적으로 어려운 상황과 직면했다면 관련해 다수의 소송경험을 기반으로 조력을 해줄 수 있는 변호사와 동행하는 것이 현명한 방법이 될 수 있을 것입니다.




Posted by 김채영변호사

부동산가압류절차 도중 손해가 발생했다면?




내가 빚을 과도하게 지거나 혹은 어떤 벌금을 막대하게 물어야 하는데 그만한 현금재산이 없을 때 부동산가압류절차가 들어오기도 합니다. 이것이 그저 채무가 있는 개인의 문제라고 한다면 사실 문제가 되지 않을 수도 있습니다. 그저 본인이 잘못한 것에 대한 것만 본인이 책임을 지면 되는 것이기 때문이죠.


다만 문제가 될 수 있는 점은 가압류가 들어온 건물이나 부동산을 다른 사람이 임대를 하여 살고 있는 경우일 것입니다. 이렇게 되면 관련이 없는 세입자가 손해를 볼 수 있습니다. 이에 토지가 가압류되어 임대차계약이 해지될 상황에 이르렀던 사건이 있었습니다. 해당 사건에서 B씨는 부동산 소유자였습니다. A씨는 B씨가 소유하고 있는 토지를 빌려서 사용을 하고 있었습니다. 농지로 사용하고 있던 곳이기 때문에 A씨는 부동산가압류절차가 시작이 되자 당황스러움을 느꼈습니다. 





그 토지 안에서 자라고 있는 농작물에 대한 손해가 발생을 할 수도 있었기 때문이죠. A씨는 지금껏 잘 사용해왔던 토지가 나중에 와서 주인이 변경이 되었다고 하면 그대로 농사를 중단하여 손해가 발생을 할 수가 있다고 판단했습니다. 부동산가압류절차가 진행이 되고 있는 상황이라 이 상태가 불안하다고 판단한 A씨가 일방적으로 계약을 해지하면서 B씨는 더 이상 임대료로 수익을 낼 수 없는 상황이 되어 버린 것입니다.


그리고 얼마 후 법원이 B씨에게 승소판결을 내리게 되면서 A씨가 사용하던 토지에 대한 가압류처분도 취소가 되었으며 다시 무사히 농사를 지을 수 있는 상황이 되었는데요. 그런데 이미 이 상황에 불안함을 느끼던 A씨가 계약을 해지한 상태이므로 이에 대한 손해는 발생하고 만 것입니다.





이에 B씨는 부동산가압류절차을 밟으면서 부동산 계약이 해지가 되었고 그로 인해 손해를 보았으니 피해를 본 임대료와 위자료를 배상하라며 본인에게 가압류신청을 한 C씨에 대해 손해배상 소송을 진행했으나 법원은 C씨의 손을 들어주었습니다. 가압류가 된 상황이라도 부동산의 이용과 권한은 부동산 주인에게 있으므로 매매가 처분을 할 수 있는 상황임으로 배상책임이 없다는 판단을 했기 때문입니다.


또한 법원은 합당하지 못한 가압류로 채무자에게 손해가 발생했다면 이는 채권자 측에서 배상해야 할 책임이 있으나, 이 사건과 같이 임대차계약이 해지되는 경우는 특별손해에 해당되기 때문에 채권자가 이러한 정황을 알고 있었던 경우만 그 손해배상에 대한 책임이 인정될 수 있다고 보았습니다.





그렇기 때문에 법원은 C씨의 경우 가압류를 신청함으로써 A씨와 B씨의 임대차계약이 해지될 것이라는 것을 알지 못했고, 임대차계약파기에 따른 B씨의 손해 또한 알지 못했기 때문에 이 부분에 대해서 C씨에게 배상의 책임이 인정되지 않는다고 판시했습니다.


이렇게 다양한 상황에서 부동산가압류절차가 진행이 될 수가 있고 그를 둘러싼 여러 일들이 일어날 수가 있습니다. 그러니 이러한 상황이 계속되고 있다면 이와 연관된 많은 사건들을 해결하기 위해서라도 다년간의 소송경험이 있는 변호사의 조력을 통해 차분하게 사안을 진행하는 것이 좋은 방법 중 하나가 될 수 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다.




Posted by 김채영변호사

일조권 침해를 이유로 건물철거의무 인정여부

 

사례) 이웃집이 건축허가를 받아 건물을 신축하여 준공을 받은 후 불법건축물을 건축하여 이로 인한 일조침해를 받고 있는 경우 일조침해를 받는 거주자가 이웃집 불법건축물에 대한 철거청구가 가능한지 여부? 

 

해결) 위 사례와 관련하여 2017. 5. 선고된 서울북부지법 판결을 소개합니다.

1. 일조권 등 침해의 수인한도 초과여부

건물신축행위로 이웃 토지상 거주자의 일조 등 침해를 유발한 경우 일조방해등 침해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘는 경우 건물신축행위는 위법행위로 평가되고, 침해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

 

2. 철거의무의 인정 여부

토지나 건물 소유자가 인접 대지 위에 건물의 건축 등으로 종전부터 향유하던 일조권 등 생활이익이 침해되고 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어선다고 인정되는 경우에는 소유권에 기하여 인접 건물의 건축 금지 등 방해의 제거나 예방을 위하여 필요한 청구를 할 수 있다.

 

이 사건은  1) 피고건물의 신축 자체로 원고건물의 일조권침해, 천공침해율 증가로 인한 시야차단 및 사생활침해가 사회통념상 수인한도를 넘은 점, 2) 불법시설물은 피고건물 신축 이후 추가로 관할관청의 허가 없이 무단설치된 것으로 일조권침해를 더 가중시켰을 뿐 아니라 건축법 관계법령에 위반되므로 공법상 철거대상인 점, 3) 불법시설물은 견고한 건물이 아니라 알루미늄 기둥, 샌드위치패널지붕 등으로 구성된 간이건축물로 그 철거가 용이한 반면 원고가 입게 되는 침해이익은 불법시설물 존치를 전제로 한 금전적 보상만으로는 회복이 어려운 점 등에 비추어 보면, 앞서 본 법리에 따라 피고는 원고건물과 대지 소유자로서 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사하는 원고에게 불법시설물을 철거할 의무가 있다.

 

고 판시하였습니다.

 

일조권 침해를 받아 피해가 발생한 경우, 통상적으로는 금전적 손해배상으로 해결하는 것이 원칙이나, 위 판결에 비추어 볼 때 1) 수인한도를 넘는 일조권 등 침해가 발생하고, 2) 공법상 철거대상인 불법 시설물이고, 3) 이로 인하여 일조권 침해가 가중되고, 4) 침해 이익이 불법시설물 존치를 전제로 한 금전적 보상만으로는 회복이 어려울 것 등의 요건이 구비되면 금전적 보상 외에 철거청구도 가능할 것으로 사료됩니다.  

 

 

Posted by 김채영변호사

임대차계약파기 문제가 발생되는 상황에서 대처는


우리나라의 좋은 제도 중 하나가 바로 국민임대주택 제도입니다. 많은이들이 알고 있는 제도로서 국가에서 운영하고있는 임대주택에 입주하여 임대료를 내고 살 수 있는 제도인데요. 이때 문제가 되는 부분이 있습니다. 개인이 소유하고 주거형 부동산이 있으면 계약이 되지 않는다는 것입니다. 이러한 부분으로 인해 임대차계약파기가 되는 일도 종종 있습니다.



오늘은 임대차계약파기에 관련된 사건을 하나 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다. QW사와 임대아파트를 임대하면서 보증금과 월세를 주기로 한 계약을 하였습니다. 그 계약은 2년간 유지되었습니다. 그리고 그 계약이 종료되어 갈 때 쯤 W사는 Q가 임대차계약 갱신 자격이 안되므로 소명자료를 내라고 하면서 통보하였습니다.

 

이유는 Q가 몇백만원을 내면서 어느 별장관리 회사에 회원으로 가입하면서 어느 지역의 단독주택에 대한 지분을 갖게되었는데 그것이 문제가 된것이었습니다. Q는 이부분에 대해 해당 부동산은 주거용이 아니라고 하였으나 W사는 임대주택 계약 갱신을 거부하면서 Q에게 주택 퇴거를 요구하였습니다.



이후에 QW사가 퇴거를 요구한 날짜 이후에 해당 임대주택에서 퇴거하게 되었고 W사는 보증금 등 환불금액 중 불법거주 배상금 몇십만원을 뺀 후 나머지 금액반 Q에게 돌려주었습니다. 그러자 Q는 불법거주배상금을 부과한 것은 부당한 처사라고 하면서 소송을 제기하게 되었습니다.

 

법원은 Q가 임대차주택 계약 이전에 취득하게된 주택의 경우 다수가 그 한 주택의 지분을 나눠갖고 있는 부분이고 Q가 생활하고 있는 지역과는 상당히 먼 거리이기에 Q가 그 주택을 단독으로 사용하기는 어려운 부분이라고 하며 Q가 별장관리회사에 가입을 하게 되면서 몇백을 그 회사에 주었고 주택의 지분 중 수백분의 1 수준의 지분을 갖고 있던 부분을 보면 해당 주택은 휴양시설로서 사용하는 주택으로 보여진다고 하였습니다.



이어서 법원은 무주택자에게 주택을 임대해주는 임대아파트의 경우에는 임차인이 계약기간 중에 다른 주택을 보유하게 되는 경우에 원칙상으론 계약이 해지된다고 하지만 국민주거생활을 안정화시키기 위하여 도입한 임대주택공급제도의 취지를 보아쓸 때 임차인이 임대주택을 공급받을 필요가 없어졌을 경우나 그와 동일하게 볼 수 있는 경우가 아니라면 임대계약을 해지할 수는 없다고 하였습니다.



결국 법원은 W사가 Q에게 불법거주배상금을 떼고 주었던 금액인 몇십만원을 Q에게 돌려주어야 한다고 판시하였습니다.

 

지금까지 임대차계약파기에 관련된 사건을 보았습니다. 이러한 문제가 발생된 경우라면 임대차계약파기 상황에 적용될 수 있는 법리는 뭐가 있으며 관련 판례는 뭐가 있는지 상세히 알아보고 어허게 대처해야할지 방향을 잡는 것이 필요할것입니다.



Posted by 김채영변호사

부동산매각분쟁 시작된 경우라면


부동산을 갖고있다면 그 부동산을 마음대로 처분할 수 있는 것이 부동산을 소유하고 있는 사람의 권리일것입니다. 그런데 그 부동산이 마음대로 처분될 수 없는 경우가 있습니다. 부동산의 소유주에게 채무가 있어 그 부동산을 다른이에게 매각할 경우 채권을 갖고있는 사람에게 경제적인 손해를 가할 수 있는 사해행위가 될 수 있는 경우가 이에 속합니다. 이러한 문제로 부동산매각분쟁이 발생되곤 하는데요. 오늘 이러한 사해행위를 기반으로 하여 부동산매각분쟁이 발생된 사건을 살펴보도록 하겠습니다.



Q사가 있었습니다. Q사는 W사로부터 돈을 빌렸었고 갚지 못하고 있는 상황이었습니다. 그런데 어느날 Q사는 E사에 Q사 소유 부동산을 팔았습니다. 그러자 W사는 Q사의 부동산 판매 행위는 책임재산에 대한 감소가 발생되어 사해행위에 해당되게 된다 하면서 매매계약을 취소하여 원상복구 해달라는 소송을 제기하게 되었고 법원은 W사의 청구를 받아들여 W사의 승소판결을 내렸습니다.



그 판결로 인해 QE사에 팔았던 부동산은 다시 Q사의 소유가 되었고 변경하였던 등기도 제자리로 돌아왔습니다. 그런데 Q사는 등기회복이 되자 바로 부동산을 R사에 매매하였습니다. 그리고 이후에 R사는 또 T사에 매매하고, T사는 Y사에 매매하게 되었습니다. 그렇게 부동산이 순차적으로 소유권이 넘어가게된것인데요. 그리고 후에 W사는 Q사를 상대로 수백억원의 지급명령을 확정받게되었습니다. 그러한 일이 있던 후 W사는 Q사가 진행한 부동산 매각은 권리가 없는 이의 처분행위에 해당되기에 원인무효로 이후에 진행된 이전등기는 모두 무효가 되어야 한다고 하며 소송을 제기하였습니다.

 

1심 법원과 2심 법원은 W사가 R사 등에 대한 말소들기청구권을 직접적으로 행사할 수 있는 권리는 없다고 하면서 Q사의 패소판결을 내렸습니다. 그러나 대법원은 이러한 1심과 2심의 판결을 깨고 다시 재판을 하라는 취지로 돌려보내게 되었습니다.




대법원은 이때 채무자와 수익자 사이의 부동산을 매매하게되는 것에 대한 계약이 사해행위로 인정되어 취소가 되고 그것에 따라 부동산이 원래의 주인에게 등기명의가 돌아가게 된다고 할지라도 해당 부동산은 취소채권자나 법령에 따라서 사해행위 취소와 원상회복의 힘을 적용받게되는 채권자와 수익자 사이에서 채무를 갖고 있는 사람의 책임재산으로 취급이 될뿐이지 채무자가 그 부동산을 직접적으로 취득하는 것이 되어 권리가 발생되는 것은 아니라고 하면서 채무를 갖고 있는 이가 사해행위 취소라는 결과로 인해 등기명의를 회복하게되어 그 부동산을 다른 제3자에게 매매하게 된다고 하더라고 그것은 권리가 없는 사람이 행하는 일이기에 효력이 발생되지 않는다고 하였습니다.

 

이어서 대법원은 채무가 있는 사람으로부터 제3자에게로 넘어간 부동산 소유권이나 그것에 기초하여 수순대로 진행된 소유권이전등기도 모두 원인무효로 인해 말소가 진해오디어야 하는데 취소채권을 갖고있는 사람이나 원상회복에 대한 영향을 받는 채권자도 부동산에 대한 상제집행을 위해 원인무효의 등기부효인을 상대로 하여 그 등기가 말소되기를 청구할 수 있게 된다고 하였습니다.

지금까지 부동산매각분쟁이 발생된 사건을 보았습니다. 이처럼 부동산을 매매하는 행위는 누구라도 할수 있지만 채무가 있는 경우 위의 상황처럼 부동산매각분쟁이 발생될수 있습니다. 때문에 문제가 발생될 수 있는지 미리 알아보는 것이 좋을 텐데요. 만약 이미 부동산매각분쟁이 발생된 일이라면 그 상황에 대해 어떻게 대처해야하는지 알아보는 것이 좋을것입니다.

 

이에 김채영 변호사는 부동산매각분쟁으로 고민하는 분들이 어떠한 상황인지 정확히 분석하고 그에 맞는 해결방안을 찾아 법적인 조력을 하고 있습니다.




Posted by 김채영변호사


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