부동산 소유권이전등기 권리행사

부동산 소유권이전등기 권리행사

부동산과 관련된 소유권의 경우 등기부등본상에 등기함으로 그 효력이 발생합니다. 이와 더불어 그에 대한 권리행사를 할 수 있는데요. 실제로 최초 부동산 소유권을 취득하는 것은 보존등기라고 부릅니다. 이러한 보존등기는 미등기된 부동산을 소유자의 신청에 의해 등기를 통하여 소유권을 공시하는 것인데요.

예를 들어 공유수면을 매립해 토지를 만들고 이의 소유권을 최초로 취득하게 될 때 이를 원시취득이라 하며, 그 소유권을 보호하고 담보대출이나 매매 등의 권리행사를 하기 위해서는 등기를 해야만 합니다. 이때 하는 등기를 소유권을 보호하며, 그 존재를 나타낸다는 의미에서 보존등기라고 하는 것입니다.

한편, 부동산의 매매나 교환, 상속, 증여, 경매 등으로 소유자가 변동되는 경우가 있습니다. 이때 기존 소유자로부터 새로운 소유자에게 그 소유권이 변동되었음을 나타내야 하는데, 이를 소유권이전등기라고 할 수 있습니다. 부동산경매를 통해 부동산을 낙찰 받은 경우 그 대금을 완납함으로 소유권을 취득하게 되는데요.

하지만 그 소유권을 행사하여 근저당을 설정하고 대출을 받는다거나 매매를 하기 위해서는 부동산 소유권이전등기를 완료해야 합니다. 이는 즉, 법적인 소유권 권리행사를 하기 위해서는 등기부등본상 소유자가 본인임을 나타내야하고, 이를 소유권이전등기를 통해서만 가능하다는 의미로 해석할 수 있습니다.

앞서 살펴본 부동산 소유권이전등기 권리행사 이외에 소유권이전청구권가등기의 사항도 확인할 수 있었습니다. 이는 소유권이전등기의 형식이나 실질적인 요건을 갖추지 못한 경우 장래 소유권 이전 등기를 하기 위해 그 등기의 순위를 보전하는 등기라고 할 수 있는데요.

쉽게 말하자면 지금은 소유권 이전등기를 하지 못하지만 이 시점으로부터 자신이 소유권 이전등기를 하면 자신의 소유가 된다는 내용을 명시하는 것이라고 볼 수 있습니다.

이 경우 가등기권자는 이를 설정해준 매도인이 담보대출을 받는다던가 전세권 설정을 해준던가 매도를 한다하더라도 그 처분행위를 저지할 수는 없으며, 매수한 매수자에게 대항할 수 없을 것입니다. 그 밖에도 가등기권자의 의사에 반해 위법하게 가등기가 말소된 경우 회복등기를 통해 가등기의 회복을 도모할 수 있으며, 순위보존력은 유효하게 나타납니다. 이렇듯 가등기의 경우 부동산 소유권이전등기를 위한 사전 경고의 효력으로 볼 수 있는 순위보존의 효력만을 발생시키게 됩니다.

오늘은 김채영 변호사와 함께 부동산 소유권이전등기 권리행사에 대한 내용들을 살펴보았는데요. 실제로 가등기를 하는 의미는 소유자가 변동될 것이라고 나타내는 공시이며 이를 무시하고 소유권을 이전하던가 가등기권자의 허락 없이 근저당권설정이나 전세권설정 등의 법률행위는 보호받지 못한다는 의미라고 볼 수 있기 때문에 부동산 거래 시에는 특별이 주의해야만 하는 사항입니다.

만일 이에 대해 궁금한 사항이 있다거나 관련한 법률적인 문제가 발생하여 곤란한 상황을 겪고 있다면 이에 대해 실질적이고 효율적인 해결책을 제시해 드릴 수 있는 변호사 등 법률가를 선임하는 것이 현명한 방법이 될 수 있습니다.