불법 용도변경 위법행위 성립

불법 용도변경 위법행위 성립

실제로 최근 임대료 수입 등을 늘리기 위한 원룸 쪼개기 및 여관 등 건물을 다세대주택으로 불법 용도변경이 여전히 극성을 부리고 있는 것으로 나타납니다. 현재 건축물 신축 후 사용승인은 담당공무원의 현장 확인 없이 건축사 업무대행으로 진행되는 준공검사 결과로만 이뤄지는데요.

이런 상황에서 원룸의 경우 사용승인을 받은 후 출입문 등을 별도로 설치하여 방을 쪼갠다거나 불법 용도변경 등으로 허가 면적 이상 증축하거나 가구 수를 늘리는 등의 불법행위가 속출하고 있는 것입니다.

실무에 있으면서 이러한 불법 용도변경에 대한 사례를 살펴보면 A는 B가 도시계획구역 내 신축한 건물을 매수하여 A의 명의로 소유권이전등기를 완료하였습니다. 그러나 건축주 B가 건축법과 주차장법에 의해 그 용도가 부설주차 장으로 지정된 지하실에 방을 설치하여 주거용으로 사용하던 것을 A도 계속 방으로 사용하였는데요. 이 경우 A가 건축법 및 주차장법 위반이 되는지가 쟁점이 된 사례입니다.

보통 건축물 부설주차장을 허가 없이 주거시설 등 다른 용도로 불법 용도변경하여 사용하는 행위는 허가받은 건축물의 용도를 무단으로 변경하는 행위에도 해당되기 때문에 주차장법 위반뿐만 아니라 건축법 위반도 성립될 수 있는 부분입니다.

위 사안의 경우 A는 건축허가 당시 용도는 부설주차장이나 이미 건축주에 의해 다른 용도로 변경된 건물을 매수하여 주차장 외의 용도로 사용하고 있는 것으로 볼 수 있습니다. 그런데 판례를 살펴보면 건축법상 건축물의 건축으로 보는 용도변경 행위에는 건축법시행령에 정해진 용도에서 타 용도로 사용하는 행위까지도 포함 됩니다.

이와 더불어 그 용도변경에는 반드시 유형적인 변경이 수반되어야 하는 것은 아니며, 승계인이 그 변경된 용도로 계속 사용하는 것도 불법 용도변경 행위에 해당한다고 판시 한 바 있습니다. 또한, 건축물의 무허가 용도변경 후 이를 계속 사용하는 행위가 불법 용도변경 행위와는 별도로 건축물유지나 관리의무 위반행위에 해당한다고 보고 있습니다.

그렇기 때문에 A도 허가 없이 건축물의 용도를 변경한 자에 해당하게 되므로 건축법 위반 및 주차장법 위반으로 처벌 받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만, A가 주차장을 불법 용도변경한 건물인지 모르고 매수한 경우 매도인에게 불법 용도변경으로 인해 A가 입은 손해에 대한 배상청구를 매도인의 담보책임을 물어 청구해볼 수 있을 것으로 보이는데요.

참고로 판례에서는 건축법상 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 경우 처벌의 대상이 되는 건축물의 용도변경행위는 유형적으로 용도를 변경하는 행위뿐만 아니라 다른 용도로 사용하는 것까지를 포함하며, 이와 같이 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니한 채 건축물을 다른 용도로 사용하는 행위에 대해서는 계속범의 성질을 가지는 것이므로 허가 또는 신고 없이 다른 용도로 계속 사용하는 한 가벌적 위법상태는 계속 존재하고 있다고 보고 있습니다.

한편, 어느 시점에서 동일한 건축물에 관한 불법 용도변경 행위에 대해 형사재판을 받은 일이 있다고 하더라도 그 이후 건축물 유지 및 관리의무 위반행위가 계속된 경우 이는 별도의 범죄를 구성하는 것이기 때문에 그 형사재판의 기판력은 그 이후의 범행에 미치지 않을 것입니다.

오늘은 김채영 변호사와 함께 불법 용도변경 위법행위 성립에 대한 판례를 살펴보았는데요. 불법 용도변경 행위와 관련한 분쟁은 주변에서 쉽게 접할 수 있는 부분입니다. 그렇기 때문에 사전에 이에 대한 대응책 마련을 변호사 등 법률가를 선임하여 세워두는 것이 현명한 방법일 수 있습니다.