부동산변호사 상가경매 유의사항

부동산변호사 상가경매 유의사항

최근 실무에서 부동산변호사로 있으면서 저금리로 갈 곳을 잃은 시중의 부동 자금이 상가로 대거 몰리고 있음을 볼 수 있습니다. 일반 분양상가는 물론이거니와 최근에는 법원 경매를 통한 상가경매 투자 열기도 뜨거운 실정입니다. 이렇게 법원 상가경매를 통한 상가 낙찰의 최대 강점은 저렴하게 구입할 수 있다는 점을 꼽을 수 있습니다.

하지만 경매에 나오는 상가는 보통 상가 주인의 금융권 채무 불이행이 그 원인일 수 있으며, 경매 시 선순위 근저당권 이외의 모든 권리는 인정받지 못하게 될 수 있습니다. 그렇기 때문에 자영업을 하기 위해 상가를 임차할 시 대출금이 70% 이상 들어있는 상가는 되도록 피하는 것이 바람직하다고 볼 수 있습니다.

다만, 상가임대차보호법에 해당하는 서울기준 환산보증금 4억 원 이하 상가에 대해서는 임차권이 근저당권보다 후순위이더라도 경매 시 소액 보증금 우선 변제권 제도에 따라 일부 보증금을 돌려받을 수 있다는 점을 유념해야하는데요. 그러나 이와 같은 소액 보증금 우선 변제제도는 낙찰자와는 상관이 없습니다.

이에 대해 부동산변호사는 상가임대차보호법에 따라 법원이 낙찰금에서 최우선적으로 소액 보증금 세입자들에게 일부를 변제해주는 것으로 볼 수 있는데요. 법원 상가경매를 통해 상가를 낙찰 받을 경우 여러 가지 장점을 볼 수 있지만 이에 따른 피해를 보는 경우도 적지 않아 꼼꼼한 분석이 필요한 것입니다.

상가경매 시 낙찰가격 보다는 상권분석을 통해 낙찰 후 과연 세입자를 구할 수 있느냐를 최우선적으로 고려하는 것이 효과적일 수 있습니다. 법원 경매에 나온 물건에 대한 감정평가사들의 감정평가는 기계적으로 이뤄지는 경우가 적지 않게 나타나는 실정인데요.

즉, 분양가를 기준으로 이론적인 감가상각만을 하기 때문에 시장가치가 제대로 반영되지 않을 수 있는 것입니다. 실제로 부동산변호사는 상권이 어려워지면 상가의 가치도 폭락하기 마련이라 보는데, 단순히 감정가보다 싸다는 가격적인 메리트만 보고 상가경매 물건을 낙찰 받았다가는 낭패를 보기 십상입니다.

특히 상가경매에 나온 상가들은 장사가 잘 되지 않는 경우가 상당수 보입니다. 이 경우 주인이 상가를 직접 운영하는 경우라든지 아니면 세를 주어 월세를 받는 경우라든지 수입이 확보되지 않기 때문에 결국 주인이 대출금 이자를 못내 경매 물건으로 나온다는 것으로 해석할 수 있습니다. 따라서 자신이 낙찰 받고자 하는 상가경매 물건 주변 상권이 어떤 상태인가를 직접 확인해야 하는 것이 필수입니다.

이와 더불어 부동산변호사가 본 상가경매 유의사항으로 권리관계, 즉 유치권에 대한 사항을 볼 수 있습니다. 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말하는데요. 유치권의 경우 상가경매 시 자동으로 소멸되지 않는 권리이며, 실제로 경매에서 5회 이상까지 유찰되는 물건 중 상당수는 유치권이 신고 돼 있는 경우가 적지 않게 나타납니다. 이러한 유치권은 등기부등본 상에 나와 있지 않고 상가경매가 개시될 경우 유치권자가 법원에 신고하도록 되어 있다는 점 유의해야할 것입니다.

그러나 여기서 때로는 상가 세입자가 유치권을 신고하는 경우도 종종 볼 수 있습니다. 이는 즉 경매로 넘어가면 권리금을 회수하지 못할 위기에 놓은 세입자가 자신이 영업을 위해들인 공사비용 등을 이유로 유치권 신고를 하는 것으로 이해할 수 있는데요. 하지만 이는 주인과는 상관없이 본인의 영업을 위해들인 돈이기 때문에 법적으로 인정받지 못합니다.

이처럼 유치권 등의 상가경매 유의사항 내용을 꼼꼼하게 점검한 뒤 진행한다면 의외로 낮은 가격에 상가를 낙찰 받을 수 있을 것입니다. 만약 부동산 경매에 대해 궁금한 점이 있다거나 예상치 못한 법적인 분쟁에 휘말린 경우 부동산변호사 김채영변호사가 실질적인 해결책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.