주택임대차 기간과 계약갱신요구권

주택임대차 기간과 계약갱신요구권

일반적으로 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 일정한 요건이 충족돼야 할 것인데, 이 가운데 제일 중요하게 볼 수 있는 것이 대항력에 대한 부분입니다. 전 포스팅에서도 여러 번 이야기 한 바와 같이 임대차는 채권의 한 종류이며, 채권은 물권처럼 누구에게나 주장할 수 있는 절대적, 배타적 대항력이 존재하지 않는데요.

다만, 주택에 관한 일정한 요건을 갖추어 임대차를 했을 때 비로소 대항력이 주어지는 것으로 볼 수 있으며, 일단 대항력이 주어지면 누구에게나 주장할 수 있는 힘이 생기는데, 이것이 주택임대차보호법의 주된 목적으로 볼 수 있습니다. 이러한 대항력을 갖추기 위해서는 우선 임대차계약을 한 그 집으로 이사를 하고, 동사무소에 가서 주민등록을 이전하면 그 다음날 0시부터 대항력을 취득하게 됩니다. 주택에 소유권이외의 어떠한 권리도 없을 때 주어지는 것입니다.

원래 임대차에는 민법의 임대차 관련 조항들이 적용됩니다. 하지만 주택의 경우에는 주택임대차보호법이, 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법이라는 특별법이 제정되어 있어, 특별법 우선의 원칙에 따라 이들 법률들에 규정이 되어 있는 사항에 관해서는 이 법률들이 민법보다 우선하여 적용되게 됩니다.

이들 법률들에 나온 주택임대차 기간 등에 관한 조항들을 보면 주택의 경우 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 간주합니다. 물론 이것은 강행규정이므로 임차인이 스스로 2년 미만의 기간이 유효함을 주장할 수는 있으나, 임대인은 그러한 주장을 할 수 없을 것입니다.

또한, 임대인의 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이, 임차인의 경우 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 갱신거절 통지 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 임대차계약은 묵시적 갱신이 돼 다시 2년의 임대차 기간이 개시됩니다. 이 경우 임대인은 일방적으로 해지를 할 수 없으나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있고, 그 후 3개월이 지나면 계약이 해지될 것입니다.

상가의 경우에는 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보는데, 이 기간은 주택의 경우보다 짧지만 상가의 경우라면 임차인에게는 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권이라는 것이 있으므로 실제적으로는 주택보다 임대차기간 보호가 더 강하다고 볼 수 있는 부분입니다.

상가의 경우에도 임대인이 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절 통지 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는데, 이 경우 임대차 기간은 1년이 되고, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약해지 통고를 할 수 있고, 3개월이 지나면 계약이 해지된다는 것은 주택과 같다.

한편, 상가임차인에게 부여된 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 이를 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리를 말합니다. 여기서 이를 거절할 수 있는 정당한 사유로는 임차인이 3기의 차임에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 그 밖에 임차인이 그 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 상가건물임대차보호법에 나열되어 있습니다.

한편, 상가의 경우 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라 임대차계약이 갱신되면 전임대차와 동일한 조건이 적용되는데, 다만 차임과 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 9%이내에서만 가능하다는 제한이 있다는 점을 유념해야겠습니다.

오늘은 김채영 변호사와 함께 주택임대차 기간과 상가임차인 계약갱신요구권에 대한 내용을 살펴보았는데요. 앞서 언급한 내용에 대해 궁금한 점이 있다거나 관련한 법적인 문제로 곤란한 상황을 겪고 있다면 그 문제에 대해 실질적인 대응책 마련에 도움을 드릴 수 있는 법률가를 선임하는 것이 보다 바람직한 방법일 수 있습니다.