상가임대차보호법 대항력의 요건

상가임대차보호법 대항력의 요건

실제로 상가임차인을 보호하기 위해 상가임대차보호법이 시행되고 있으며, 이와 관련한 분쟁의 요지는 해마다 증가하고 있음을 볼 수 있습니다. 이 상가임대차보호법의 핵심은 일정한 요건에 해당하는 상가임대차에 대항력을 부여하는 것에 있다고 봐도 과언이 아닙니다. 실제로 대항력을 갖춘 임차인은 보증금에 대해서 우선변제권을 주장할 수 있으며, 목적물의 소유권자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있기 때문입니다.

보통 임차인이 임차건물을 인도받고, 사업자등록 신청을 하면 그 다음 날부터 대항력이 발생하곤 합니다. 이에 따른 우선변제권을 주장하려면 위 요건에 더해 임대차계약서에 확정일자까지 받아야 하는데요. 그런데 상가건물의 일부를 임차한 경우라면 사업자등록신청을 할 때 임차 부분의 도면을 첨부해야만 대항력을 인정받을 수 있기 때문에 주의해야만 할 것입니다.

이와 관련해 법원은 상가임대차보호법에서 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이기 때문에, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부에 대해서는 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지에 따라 판단해야 한다는 입장을 보입니다.

위 대법원의 관점에서 임대차계약서 상 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 일치해야 할 것이며, 일부분을 임차한 경우라면 사업자등록신청서에 임차 부분의 도면을 첨부함으로 임차부분을 제3자가 인식할 수 있도록 해야 대항력을 갖춘 적법한 사업자등록이 될 것입니다.

이러한 상가임대차보호법 대항력의 요건 법리가 실제 사건에 어떻게 적용되는지 살펴보면 A는 건물의 근저당권자이며, 건물 소유자가 대출금채무를 갚지 않아 경매절차가 개시됐고 배당을 받게 된 상황입니다. 그런데 건물의 일부를 임차했다고 주장하는 B, C, D가 소액보증금에 대한 최우선변제권을 주장해 배당을 받게 되자 A가 이들을 상대로 배당이의의 소를 제기한 사례를 볼 수 있었는데요.

B, C, D가 대항력을 갖춘 상가임차인이라면 최우선변제권을 가지게 됩니다. 그런데 위 사안에서 B, C, D는 건물 일부를 임차했기 때문에 사업자 등록 시 해당 부분의 도면을 첨부해야 했지만 그렇게 하지 않았는데요. 이에 법원은 이들은 대항력을 갖추지 못했으므로 최우선변제권을 행사할 수 없다고 판단한 것입니다.

실제로 법원은 상가건물 일부를 임차한 경우 원칙적으로 사업자 등록 시 임차부분을 표시한 도면을 첨부해야 하며, 도면을 첨부하지 않았더라도 상가건물의 특정 층 전부 또는 명확하게 구분돼 있는 특정 호실 전부를 임차한 후 이를 제3자가 명백히 인식할 수 있을 정도로 사업자등록사항에 표시해야 한다고 보았는데요.

또는 그 현황이나 위치, 용도 등의 기재로 말미암아 도면이 첨부된 경우에 준할 정도로 임차 부분이 명백히 구분됨으로 당해 사업자의 임차 부분이 어디인지를 명백하게 인식할 수 있을 정도로 표시되어야 한다고 판시한 바 있습니다.

오늘은 김채영 변호사와 함께 상가임대차보호법 대항력의 요건에 대해 알아보았는데요. 이러한 내용에 따라 상가건물의 일부를 임차할 경우 대항력 취득에 문제가 없도록 임차부분을 특정한 도면을 첨부해 사업자등록을 해야 한다는 점에 주의해야할 것입니다.

만일 상가임대차보호법에 대해 궁금한 사항이 있다거나 이와 관련한 법적인 공방이 예상되어 진다면 이는 혼자서 모든 것을 해결하려는 것 보다는 관련 법률자문의 도움을 드릴 수 있는 변호사 등 법률가의 조력을 받는 것이 보다 현명한 해결책을 마련할 수 있을 것입니다.