부동산변호사 아파트하자 판단기준

부동산변호사 아파트하자 판단기준

일반적으로 아파트 등 건축을 하자를 판단하는 기준도면은 사업승인도면, 준공도면이라고 할 수 있습니다. 하지만 부동산변호사는 몇 년 전부터 공동주택 하자에 대해서 그 판단이 이와 다른 흐름의 일부 하급심 판결례가 계속적으로 나오고 있는 것을 볼 수 있는데요.

이는 이른바 주관적인 아파트하자라는 개념을 제시하고 아파트하자 판단기준의 범위를 확대한 것으로 보고 있는 것 입니다. 쉽게 설명하자면 사업승인도면이나 착공도면을 판단기준으로 이보다 하향 시공된 것들을 주관적인 하자에 해당한다고 보아 이에 대해서도 배상책임을 인정한 것 입니다.

아파트하자 판단기준의 대표적인 판례에서 법원은 후시공의 방식으로 분양이 이루어지는 공동주택의 경우 분양계약 체결 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 수분양자로서는 직접 분양대상 아파트를 확인할 길이 없으며, 오직 분양자가 관련 법령의 규정에 따라 사업승인을 받으면서 제출한 도면과 착공신고를 하면서 제출한 도면에 따라 아파트를 건축할 것을 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없다고 보았는데요.

이에 따라 부동산변호사가 본 법원의 판결에서는 분양자에게는 특별한 사정이 없는 한 사업승인도면 및 착공도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부과되어 있다고 보고 있습니다. 더불어 이와는 다르게 시공된 부분은 그 변경시공된 부분이 사업승인도면 및 착공도면에서 정한 것에 비해서 성질이나 품질이 향상된 것이 아닌 한 당해 분양계약에서 보유하기로 한 품질 등을 갖추지 못한 경우에 해당하므로 이에 대해 분양자는 하자담보책임을 부담한다고 판시한 바 있습니다.

하지만 앞서 부동산변호사가 언급한 사항처럼 최근 대법원에서는 위 고등법원의 아파트하자 판단기준 판결을 파기하고, 사업승인도면이 아니라 사용승인도면 즉, 아파트하자 판단기준은 준공도면이 원칙이라고 판시한 것을 볼 수 있는데요.

대법원은 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 사업계획변경승인을 받아야 하며, 경미한 설계변경에 해당하는 경우 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점들을 비춰 아파트하자 판단기준을 판시한 것 입니다.

더불어 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니기 때문에 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어렵기 때문에 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 아파트하자 판단기준은 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 판시한 것 입니다.

부동산변호사는 이러한 아파트하자 판단기준에 대한 판결로서 주관적인 하자에 관한 분쟁상황들은 상당 부분 정리될 것으로 기대되는데요. 다만 대법원이 판시한 사항처럼 분양광고가 카탈로그, 견본주택 등에 의해 분양계약 내용으로 포함했다고 볼 수 있는 부분에 대해서는 그 내용을 아파트하자 판단기준으로 하자를 판단하게 됩니다.

그렇기 때문에 수분양자 입장에서는 아파트 분양광고나 카탈로그, 모델하우스 등을 꼼꼼히 파악하고 사진 등을 찍어 향후 분양계약에 관한 분쟁을 대응하는 자세가 필요할 것 입니다. 만약 이러한 아파트하자 판단기준에 대한 법률적 자문의 도움이 필요하신 경우라면 부동산변호사 김채영변호사가 실질적인 해결책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.