상가임대차보호법 차임증액청구 제한

상가임대차보호법 차임증액청구 제한

실제로 국내에서는 상가건물임차인을 보호하기 위한 법률로서 상가임대차보호법이 마련되어 시행되오고 있습니다. 이는 주택임대차보호법과 유사하게 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하게 되면 그 다음 날로부터 제3자에게 임차권을 주장할수 있는 대항력과, 확정일자를 받은 경우 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있게됩니다.

다만, 상가임대차보호법은 원칙적으로 일정 액수 보증금 이하의 상가임대차계약에만 적용되는 특징을 가지고 있는데요. 서울특별시의 경우 4억원 이하, 광역시의 경우 2억 4천만원 이하, 그 밖의 지역 1억 8천만원 이하 기준으로 볼 수 있습니다.

만약 월차임이 포함되어 있는 보증금의 경우 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금과 더한 액수를 기준으로 상가임대차보호법 적용 여부를 판단하게 되어 있는 사항도 파악할 수 있습니다. 

이러한 상가임대차보호법은 차임증액청구 제한 등에 관한 내용도 포함하고 있습니다. 이는 즉, 차임이나 보증금이 임차건물에 관한 조세나 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정 변동 등으로 상당하지 않게 된 경우 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있는데, 증액의 경우 9%를 초과할 수 없도록 정하고 있는 것 입니다. 이와 더불어 차임증액청구는 종전 증액을 한 때부터 1년 이내에는 다시 하지 못하는 차임증액청구 제한사항도 확인해 볼 수 있는데요.

여기서 문제가 될 수 있는 사항은 앞서 언급한 상가임대차보호법 기준 보증금을 초과하는 임대차에 대해서도 계약갱신요구권이 인정되고 차임증액에 관한 조항도 적용된다는 점에서 비롯될 수 있다고 봅니다. 일반적으로 상가임대차계약은 1년 단위로서 계약하는 경우가 많습니다. 이 계약기간이 종료되기 전 임차인이 계약갱신권을 행사하면 5년까지는 계약을 갱신할 수 있는데요.

갱신되는 임대차의 경우 9% 범위 내에서 보증금이나 차임을 증액할 수 있다는 제한을 받기도 합니다. 더불어 이렇게 갱신권을 행사하지 않아 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우에도 차임증액 제한에 관한 상가임대차보호법이 적용되는지에 대한 여부를 대법원의 판례를 통해 살펴볼 수 있는데요.

대법원은 차임증액청구 제한에 관한 상가임대차보호법에 입각하여 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감 청구를 이행한 경우에 한해 적용되며, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라 할지라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우 적용되지 않는다라고 말하고 있습니다.

이에 따라 임차인 입장에서는 갱신이 보장되는 5년 이내 갱신 방식을 통해 그 상가 계약기간을 연장하는 것이 바람직한 방법이라고 볼 수 있습니다. 이는 계약기간을 종료한 후 새로이 계약을 맺을 경우 차임증액청구 제한의 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하기 때문입니다.

오늘은 상가임대차보호법에 따른 차임증액청구 제한에 관한 사항을 살펴보았는데요. 이러한 차임증액청구는 당사자 사이 차임증액을 금지하는 특약이 설정되어 있는 경우 이행할 수 없는 것이 원칙입니다. 하지만 임대인은 차임불증액의 특약이 있다 하더라도 그 약정 후 특약을 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우 차임증액청구를 할 수 있는 사항도 확인해 볼 수 있습니다.

이러한 상가임대차보호법 차임증액청구 제한에 관한 내용에 궁금한 점이 있다거나 이에 관련하여 법적인 문제가 발생한 경우, 그 분쟁에 실질적인 해결책 마련에 법률적 도움을 드릴 수 있는 김채영변호사와 같은 법적인 조력가를 선임하는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.