부동산 명의신탁 문제점

부동산 명의신탁 문제점

과거 부동산실명제가 도입되고 시행되어 오고 있지만 여전히 부동산 명의신탁 행위는 계속되는 것으로 나타나기도 합니다. 부동산 명의신탁은 부동산을 실제 소유자가 아닌 다른 사람의 명의로 해 놓은 행위로서, 그 내부적으로는 실소유자가 모든 권한을 가지고 있다는 약정을 하고, 대외적으로는 명의제공자가 소유자인 것처럼 등기를 하게 되는 것 입니다.

이러한 부동산 명의신탁에 대한 문제는 상당수 조세포탈이나 법률상의 제한을 회피하려는 등의 의도가 있다고 추정되고 있다는 목소리도 들리는 실정인데요. 이에 따라 부동산실명제는 이러한 부동산 명의신탁을 불법으로 규정하고, 일부 예외적인 사항을 제외하고 명의신탁 약정은 물론 이를 근거로 행한 등기까지도 무효로 하고 있음을 볼 수 있습니다.

더불어 명의신탁 약정에 따라 이행되어진 등기에 의한 부동산의 물권변동이 무효가 되며, 명의신탁자의 경우 명의수탁자에게 그 소유권의 반환을 청구할 수 있습니다. 하지만 부동산 명의신탁의 약정이 반사회질서의 법률행위인 경우 명의신탁약정이 불법원인 급여로 간주되기 때분에 부동산 명의신탁자는 그 반환을 청구할 수 없다고 명시되어 있는 부분입니다.

또한 부동산 명의신탁과 관련하여 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁 약정이 있다는 사실을 인지하지 못한 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 기하여 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우 그 유예기간 내 명의신탁자 앞으로 실명등기 등을 하지 않고 기간을 경과한다면 그 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.

이 경우 명의수탁자는 당해 부동산 소유권을 취득함으로 당해 부동산 자체를 부당이득했다고 봐야 하기 때문에 명의신탁자에게 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 생기기도 합니다. 다만 부당이득반환채권의 경우 10년의 소멸시효를 가지고 있기 때문에 명의신탁자가 부동산실명법이 정한 유예기간 만료일부터 10년이 경과한 기간 이내 소송을 제기하는 등 소멸시효 중단을 하는 조치를 취하지 않는다면 그 권리를 잃을 수 있기에 주의를 기울여야만 합니다.

부동산 명의신탁의 가장 큰 문제는 제3자와의 관계에서 비롯될 수 있다고 봅니다. 즉, 명의만 빌려주었던 사람이 해당 부동산을 임의처분이 진행되더라도 실소유자는 제3매수자에 대해 자신의 소유권을 주장할 수 없게 되기 때문입니다.

이는 등기 명의자로부터 구입한 만큼의 이를 믿은 제3매수자를 보호하는 것인데요. 나아가 제3의 매수자가 부동산 명의신탁 사실을 인지하고 구입한 경우까지도 제3매수자를 보호한다는 점도 반드시 확인하고 진행해야 부동산 명의신탁과 관련한 분쟁상황을 예방할 수 있을 것 입니다.

오늘은 부동산 명의신탁 문제점에 대한 내용들을 알아보았는데요. 이처럼 부동산 명의신탁과 관련해서는 신탁자와 수탁자간 불법적인 약정 등으로 인한 다양한 분쟁상황이 발생될 수 있다는 문제점이 내포되어 있기 마련입니다. 하지만 종중 부동산의 명의신탁이나 부부간 명의신탁, 세금포탈, 강제집행 등을 피하기 위한 목적이 아닌 종단 및 종교단체의 기존 부동산 명의신탁 등은 예외로 인정하고 있는 사항도 확인할 수 있습니다.

이러한 부동산 명의신탁에 대해 더 궁금한 사항이나 이로 인한 변호사의 법률적 자문이 필요하신 경우 김채영변호사가 실질적인 해결책을 찾는데 도움을 드리도록 하겠습니다.