부동산 상사유치권의 성립요건

부동산 상사유치권의 성립요건

일반적으로 유치권의 경우 타 권리를 제치고 사실상 최우선변제를 받을 수 있는 권리라고 볼 수 있기 때문에 중요한 의미를 가지고 있습니다. 이러한 유치권의 성립요건에 해당하는 부동산을 매수한 사람이나 근저당권자의 경우 유치권의 성립으로 인해 예상치 못한 손해를 입기도 하며, 이와 반면에 유치권자 입장에서의 유치권은 채권의 만족을 얻을 수 있는 가장 확실한 담보라고 볼 수 있는 사항입니다.

유치권의 경우 타인의 물건이나 유가증권 등을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 대해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다.

이러한 유치권의 성립요건과 관련하여 과거 대법원에서 상사유치권에 의미있는 판결을 선고한 바 있는데요. 이 대법원의 판례를 살펴보면 A지역주택조합은 B건설사에게 도로공사를 도급해 주었는데, 그 계약의 이행 과정에서 분쟁이 발생하자 B건설사와 도급계약을 해제하고 도로 부지의 인도를 구하는 소송을 제기한 사례입니다.

이에 대해 B건설사는 대여금채권 등을 피담보채권으로 상사유치권을 행사한다고 주장했는데요. 1심 법원에서는 B건설사의 상사유치권 행사 주장을 받아들였지만 고등법원에서는 부동산에 대해서는 상사유치권의 성립요건에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

여기서 말하는 상사유치권 제도는 상거래에 있어 별도 담보권 설정절차가 존재하지 않아도 채권자가 점유하고 있는 채무자 소유 물건이나 유가증권을 담보로 유치할 수 있게 하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제함으로 채권자의 이익을 보호할 뿐만 아니라 거래의 원활을 도모하고자 하는 제도라고 볼 수 있습니다.

이에 위 사례에서의 점유를 본래의 공시방법으로 하고 있는 동산과는 달리 등기를 공시의 방법으로 하는 부동산의 경우 당사자 사이 부동산 점유가 이전되었다는 사실만으로 이를 서로간의 상행위로 인하여 발생된 모든 채권의 담보로 제공하려는 의사가 있었다고 보기 어렵다고 판단한 바 있습니다.

더불어 민사유치권과는 달리 부동산 상사유치권은 피담보채권과 목적물의 견련성을 요건으로 하지 않는 것을 인정하게 되면 부동산 거래의 안정을 지대하게 훼손할 뿐만 아니라 부동산 공시제도의 근간을 무너뜨리므로 위 조항에 의한 상사유치권의 성립요건인 목적물 물건에 부동산을 포함되지 않는다고 덧붙였습니다.

하지만 대법원은 상사유치권과 민사유치권에 차이가 존재하는 것은 인정하지만 민사유치권과 마찬가지로 그 목적물을 동산으로 한정하지 않고 물건이나 유가증권으로 규정하고 있는 점에 비춰 상사유치권의 성립요건인 물건에는 부동산도 포함된다고 봐야 한다고 판시한 바 있는데요. 이는 상법의 해석 상 부동산을 배제할 이유가 없다고 본 것입니다.

실제로 부동산 상사유치권의 성립요건과 관련하여 실무상 논란이 종종 나타난 바 있습니다. 이에 하급심 법원은 상사유치권이 부동산에 대해 성립한다는 전제 하에 피담보채권이 상행위로 발생한 채권인지 여부를 따져 그 성립을 제한하려는 경향을 보이는 판례도 볼 수 있었는데요.

부동산 점유를 취득한 경위가 상행위로 인한 것이 아니거나 피담보채무가 상행위로 발생한 채권이 아니라는 등의 접근으로 상사유치권의 성립요건의 범위를 합리적으로 제한하려는 해석론이 그 대안이 될 수 있을 것으로도 볼 수 있습니다.

앞서 살펴본 부동산 상사유치권의 성립요건에 대해 궁금한 사항이 있다거나 이와 관련한 의도치 않은 분쟁상황으로 변호사의 법률적 자문의 도움이 필요한 경우 김채영변호사가 그 문제에 실질적인 대응책을 제시해드리도록 하겠습니다.