소유권보존등기 미등기토지 등기절차

소유권보존등기 미등기토지 등기절차

미등기토지를 매수해 직접 소유권보존등기를 할 수 있는 방법을 알아보기 전에 미등기토지에 대해 정확한 개념을 바로잡고 넘어가도록 하겠습니다. 간단히 말해 토지를 취득한 법인이 그 취득에 관한 등기를 하지 않은 채로 양도하는 토지 등을 말합니다. 

이런 미등기토지의 소유권보존등기는 토지대장등본에 자기 또는 피상속인이 소유자로 등록되어 있는 것을 증명하는 자 그리고 판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자가 단독으로 신청할 수 있습니다.

어떤 부동산에 관련해 보존등기를 하면 등기용지가 새로이 개설되고 이후 그 부동산에 관한 권리변동은 모두 그 보존등기를 기초로 행해지게 됩니다. 현행 부동산등기법에 따르면 미등기토지의 소유권보존등기는 위에 언급한 자가 신청할 수 있습니다. 미등기의 부동산에 최초로 하는 등기를 소유권보존등기라 합니다.

토지대장상의 소유자를 특정할 수 없는 상황

한편, 토지대장상의 소유자가 성명이 호적부와 서로 다르고 주소의 기재도 없다면 토지대장상의 소유자를 특정할 수 없게 됩니다. 이럴 때는 정상적인 소유권보존등기가 불가능합니다. 당연히 소유권이전등기 역시 불가능합니다. 하지만 이런 경우에도 소유권보존등기를 하는 방법이 있습니다.

크게 두 가지가 있는데 첫째로, 부동산등기법 제130조 제1호에 따라 토지대장상의 소유자의 상속인명의로 소유권보존등기를 대위 신청해서 나중에 매매를 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 방법입니다. 이때 토지대장상의 명의자를 정확하게 경정하는 것이 필요합니다. 

본인이 토지대장소관청의 조사결정 등에 의하여 토지대장상의 명의자를 토지대장상의 소유자로 서 특정할 수 있을 정도로 성명•주소를 경정할 수 있다면 상속인명의로 대위 소유권보존등기를 한 후 토지대장상의 명의자의 상속인으로부터 소유권을 이전 받는 절차를 경료하여야 할 것입니다. 

둘째로, 부동산등기법 제130조 제2호에 의한 방법입니다. 위와 마찬가지로 토지대장 상의 명의자를 소유자로 특정할 수 없을 경우이기 때문에 토지대장상의 명의자의 상속인을 대위하여 국가를 상대로 그 토지가 토지대장상의 명의자의 상속인의 소유임을 확인하는 판결과 상속인들을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 얻어 내야 합니다. 

그 후 상속인명의의 소유권보존등기를 대위신청하고 상속인으로부터 본인에게 소유권이전등기신청 하면 됩니다.

위 사안과 달리 일반적인 미등기 건물의 소유권보존등기를 신청하려는 사람은 등기신청서에 건축물대장등본 등을 첨부해서 등기할 권리의 목적인 건축물의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소에 등기를 신청하면 됩니다.

소유권보존등기 신청 방법

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법이 일반적입니다. 다만, 대리인이 변호사나 법무사라고 하면 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하여 그 서면을 제출하면 됩니다. 

그 밖에 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법도 있습니다.

이렇게 해서 소유권보존등기 관련된 여러 사례에 대해서 절차 및 신청방법을 자세하게 파악해보는 시간을 가져보았습니다. 혹시 이처럼 토지에 대해서 소송이 제기되거나 이로 인해 변호인을 찾고 계시다면 전담 법률가 김채영변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.