부동산 다운계약서 거절 계약위반

부동산 다운계약서 거절 계약위반

주택 매수인이 부동산 다운계약서를 작성하기로 한 특약을 지키지 않자 일방적으로 매매를 취소한 집 주인이 위약금을 물게 될 처지에 놓인 사례가 있습니다. 다운계약서 약정은 부동산 매매계약의 주된 요소가 아니므로 이행을 거절해도 계약위반으로 볼 수 없기 때문에 이 같은 이유로 거래를 거부하는 것은 계약 위반에 해당한다는 취지입니다. 

여기서 말하는 부동산 다운계약서라는 것은 양도세와 취득세를 줄이기 위해 실거래 가를 낮게 신고하는 불법계약인데요. 다운계약서를 쓰면 당사자들은 세무조사를 받아야 하고 세액의 40%를 더 물어야 합니다. 다운계약을 주선한 공인중개사는 자격을 잃고 형사처벌도 받게 됩니다. 

A씨는 2013년 충남에 있는 B씨의 단독주택을 1억 5천만 원에 매수하는 계약서를 작성하고 계약금 4천만 원을 지급했습니다. B씨는 양도세를 줄이기 위해 매매가를 실제보다 낮은 금액에 다운계약서를 써달라고 요구해 다운계약서 작성 특약이 이뤄졌는데요. 

그러나 이후 A씨는 마음을 바꿔 다운계약서 작성을 거부했고, B씨는 약속한 부동산 다운계약서를 써주지 않는 것은 계약위반이니 집을 팔지 않겠다며 잔금 수령을 거부했습니다. A씨는 B씨가 매매계약에 따른 의무를 지키지 않았으니 계약을 해제하고 계약금의 두 배인 8천만 원을 위약금으로 달라며 소송을 냈습니다. 

1심은 A씨가 이겼지만 2심에서는 B씨가 이겼습니다. 2심 재판부는 다운계약서 약정만으로 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 된다고 할 수도 없으며, 다운계약서 작성 특약이 없었다면 매매계약을 체결하지 않았을 것으로 보이므로 문제의 특약은 매매계약의 부수적 사항이 아닌 중요한 요소를 이룬다고 밝혔습니다. 

이에 대법원은 주택 매수인 A씨가 매도인 B씨를 상대로 다운계약을 거부했다고 부동산 소유권 이전을 거부하는 것은 부당하기 때문에 계약금 4천만 원의 두배를 위약금으로 달라며 낸 위약금 청구소송 상고심에서 원고패소 판결을 한 원심을 파기하고 사건을 합의부로 돌려보냈습니다. 

재판부의 판결문을 보면 부동산 매매대금을 1억 5천만 원으로 정하는 계약서를 작성한 뒤 B씨의 요구에 따라 매매대금을 7400만 원에 등기한다는 부동산 다운계약서 작성 특약을 추가한 사실은 인정되나 다운계약서 작성 합의는 매매계약에서 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과하기 때문에 A씨가 이를 들어주지 않는다는 이유만으로 B씨가 매매계약의 해제를 주장할 수 없다고 설명했습니다. 이어 다운계약서 작성 합의는 B씨가 양도세를 덜 낼 수 있도록 편의를 봐주기 위해 이뤄진 것뿐이라 A씨의 다운계약서 작성의무와 B씨의 소유권이전등기의무가 동시이행의 관계에 있다고 볼 수 없다고 밝혔습니다. 

오늘은 김채영 변호사와 함께 부동산 다운계약서에 대해 알아보았습니다. 이와 관련해 궁금한 사항이 있거나 다운계약서 관련 소송에 휘말렸다면 이에 정통한 법률가를 선임하여 자문을 구하는 것이 현명한 해결책일 것입니다.