부동산변호사 임대차계약기간 만료 전 계약 해지

부동산변호사 임대차계약기간 만료 전 계약 해지

A씨는 의류판매를 목적으로 점포 1칸을 보증금 800만 원, 월세 20만 원으로 1년간 임차했으나, 영업을 시작한지 3개월이 지난 시점에서 개인적인 사정으로 영업을 계속할 수 없게 되어 임대인에게 계약해지를 요구했는데요. 

임대인은 계약기간 만료 시까지인 9개월 간 월세를 모두 지불해야 보증금을 반환해주겠다고 하는 임대인의 요구가 정당한지 부동산변호사와 알아보겠습니다. 

민법 제635조에 의하면 토지, 건물 기타 공작물에 관해 임대차기간의 약정이 없을 경우에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고한 경우 임차인이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우엔 임대인이 통고를 받은 날로부터 1월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 규정하고 있다고 부동산변호사는 얘기합니다. 

또 민법 제636조에 의하면 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 혹은 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 경우 민법 제635조를 준용한다고 규정하고 있습니다. 

한편, 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하면 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보는데 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

이렇게 최소 1년의 임대차기간을 보장해주고 있는데요. 이 규정도 임차인에게 무한정의 계약해지권을 부여하고 있는 것은 아닙니다. 

이에 따라 위 사례에서와 같인 임대차계약기간을 약정하면서 특별히 해지권을 유보한 것이 아니고 임차인의 개인적 사정으로 계약만료기간 전에 계약을 해지하고자 하는 경우 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없다할 것이라고 부동산변호사는 전합니다. 

당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의해지를 해야 할 것입니다. 그러나  A씨가 일방적으로 가게를 비워주고 나간 뒤 A씨의 임대차계약기간 중에 임대인이 새로운 임차인에게 세를 놓게 된다면, 임대인은 이 상가에 새로운 임차인이 입주한 이후부터 계약기간 만료 시까지 임차료를 이중으로 받게 되기 때문에 그 부분은 부당이득이 되는 것으로 봐야 할 것이라고 부동산변호사는 말합니다. 

오늘은 부동산변호사와 함께 임대차계약기간 만료 전 계약해지에 대해 알아보았습니다. 이와 관련하여 문의 사항이 있거나 관련 법적 분쟁이 발생했을 경우 이에 김채영 변호사 등의 정통한 법률가를 선임하여 자문을 구하는 것이 현명한 방법일 것입니다.