임대차계약 사해행위

임대차계약 사해행위

 

 

집주인이 채무초과 상태인 것을 알면서도 시세보다 저렴한 금액으로 임대차계약을 체결했다면 이것은 임대차계약 사해행위에 해당해 소액보증금에 대해서도 최우선변제권을 인정받지 못한다는 대법원 판결이 있었습니다.

 

현행 주택임대차보호법 시행령 제10조는 서울과 광역시를 제외한 지역에 있는 주택을 빌린 임차인은 보증금 1천5백만 원까지 우선변제 받을 수 있도록 정하고 있습니다. 

 

 

 

 

은행은 2012년 1월 유 씨에게 3억 2천여만 원을 빌려주면서 유 씨가 경기도에 소유하고 있던 유일한 재산인 아파트에 근저당권을 설정했지만 제때 대출금을 받지 못하자 유 씨의 아파트를 경매에 넘겼습니다.

 

 

그러나 유 씨는 경매 개시 두 달 전에 곽 씨와 보증금 1천7백만 원에 임대차계약을 체결했고, 곽 씨는 소액보증금 임차인으로서 우선변제 받았습니다. 은행은 유 씨가 돈을 빼돌리려고 거짓 임차인을 내세웠다며 소송을 냈습니다.

 

 

 

 

대법원 민사부는 채권자이자 제2금융기관인 은행이 채무자 유 모 씨의 건물에 세든 임차인 곽 모 씨를 상대로 유 씨의 채무초과 사실을 알고도 보증금을 주고 임대차계약을 체결해 소액보증금 최우선 변제권을 인정받은 것은 은행의 채권을 해하는 임대차계약 사해행위라며 낸 배당이의 소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 돌려보냈습니다.

 

판결문을 보면 재판부는 곽 씨는 임대인 유 씨의 채무초과상태가 충분히 의심되는데도 당시 전세 시세인 1억 2천여만 원보다 훨씬 저렴한 액수인 1천 7백만 원을 보증금으로 내고 임대차계약을 체결해 주택임대차보호법상 최우선변제권을 인정받는 지위를 얻었는데 이것은 관행을 벗어나는 비정상적인 거래로 보인다고 밝혔습니다.

 

 

 

 

또한 재판부는 서울에 살던 곽 씨가 경기도에 있는 유 씨의 아파트 임대차계약을 체결한 점과 계약 체결장소가 아파트가 위치한 곳이 아닌 경기도의 다른 지역이었던 사실도 이례적이기 때문에 곽 씨의 임대차 계약은 은행의 채권을 해치는 임대차계약 사해행위로 봐야한다고 판시했습니다.

 

이어 재판부는 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권을 인정받는 임차인은 통상적인 거래 시보다 임대인의 채무초과상태 여부에 관해 주의를 덜 기울이게 되지만, 당시 보증금 액수는 적정했는지 와 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 무시하지 않았는지 등을 총체적으로 고려해 임차인에게 임대차계약 사해행위가 없었는지 여부를 판단해야 한다고 설명했습니다.

 

 

 

 

오늘은 김채영변호사와 함께 임대차계약 사해행위에 대해 알아보았습니다. 이와 관련해 궁금한 사항이 있거나 관련 법적 분쟁에 휘말렸다면 이에 정통한 법률가를 선임하여 해결하는 것이 현명한 방법일 것입니다.