보증금반환 소멸 여부는?

보증금반환 소멸 여부는?

 

최근 저당권 등이 설정되어 있지 않은 甲 소유의 신축 주택을 임차한 이 후에 입주와 동시에 주민등록 전입신고를 하고 거주를 하였습니다.

 

그런데 이 후 설정된 저당권에 기하여 경매가 진행되고 있었으며, 위 주택을 경매 절차에서 매수하게 되었을 경우에 확정일자가 늦어져서 배당 받지 못하게 되었을 때 임차 보증금 반환 소멸 및 청구할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

주택임대차보호법상 임차인이 입주와 주민등록전입신고라는 대항요건을 갖추게 될 경우에는 임대기간 중 임차주택의 소유자가 변경 될 시 임대인의 지위가 신 소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약기간 동안 그 임차주택에서 쫓겨나지 않고 생활 할 수 있습니다.

 

또한 계약기간 만료 시 신 소유자에게 보증금 반환 청구를 할 수 있으며, 위 사안의 경우에는 귀하는 위와 같은 대항력을 갖추게 되었습니다.

 

 

 

 

선 순위 저당권 등이 없었으므로 위 주택이 경매절차에서 매각된다고 해도 확정 일자 순위가 늦어 매각대금에서 전세 보증금을 배당 받지 못하더라도 경매절차의 매수인에게 대항력을 행사할 수 있는 것입니다.

 

그런데 만일 귀하가 위 주택을 경매절차에서 매수하게 된다면 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 지위와 경매절차의 매수인으로써 지위를 겸유하는 것이 되기 때문에 이 경우에는 귀하의 전세보증금 반환 청구채권은 어떻게 될 것인지가 문제가 됩니다.

 

 

 

 

이에 주택의 임차인이 제 삼자에 대한 대항력을 갖춘 이 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산 소유권과 결합하여 일체로써 이전하는 것이기 때문에 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸하는 것입니다.

 

또한 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환 채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인 자신에 대한 보증금반환 채무를 인수하게 되며, 결국 임차인의 보증금반환 채권은 혼동으로 인해서 소멸하게 됩니다.

 

 

 

 

따라서 위 주택이 경매절차에서 매각된다면 귀하의 집주인 甲에 대한 전세보증금 반환 청구채권은 소멸하고, 대신 귀하는 경매절차의 매수인에게 귀하의 대항력을 주장해야 할 것 입니다.

 

하지만 귀하가 위 주택을 경매절차에서 매수하게 될 경우에는 대항력을 행사하여 현실적으로 만족 받을 수 있었던 귀하의 전세보증금도 받을 수 없게 된다 할 것 입니다.

 

 

 

 

오늘은 보증금반환 소멸에 대한 내용을 살펴보았는데요. 이에 관하여 궁금한 점이 있다거나 부동산과 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 부동산상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.