상가임대차계약해지 알아보기

상가임대차계약해지 알아보기

 

 

상가임대차계약이 임차인의 요구로 인해 갱신된 경우에도 갱신 시점을 전후하여 임차인이 월세를 2회 이상 연체한 경우에 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 대법원 판결이 있었습니다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조 1항은 임대차인은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하면서도 예외적으로 임차인이 3기의 차임 액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우엔 계약갱신을 거부할 수 있게 하고 있습니다.

 

 

 

 

반면 민법 제640조에는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임 액에 달하는 경우 임대인은 상가임대차계약해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 때 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 상가임대차계약해지권을 행사하여 임차인과 계약관계를 곧바로 끝낼 수 있습니다. 이 사건의 사례를 알아보겠습니다.

 

표 씨는 2008년 서울에 있는 자신의 상가를 조 씨에게 보증금 천만 원과 월세 80만 원을 받고 임대 줬습니다. 표 씨는 임대차계약 기간이 2010년 만료되었다며 건물을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 표 씨는 조 씨가 2010년 11월과 2011년 2월분의 차임을 연체했으므로 상가임대차계약해지한다고 주장했습니다.

 

 

 

 

이 사건에서는 상가건물임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임 액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 경우, 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 혹은 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지 문제가 됐었습니다.

 

이에 대법원은 상가 임대인 표 씨가 임차인 조 씨를 상대로 낸 건물명도 소송 상고심에서 원고승소 판결한 원심을 확정했습니다. 판결문을 보면 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구 거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다며 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 임대차계약해지에 대해 별도로 규정하고 있지 않기 때문에 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임 액에 이르는 경우에는 상가임대차계약해지할 수 있다고 설명했습니다.

 

 

 

 

조 씨는 임대차계약은 2010년 12월 갱신되었으며, 갱신 후 자신의 연체차임은 1기에 불과해 2기의 차임연체가 아니기 때문에 임대인은 계약을 해지할 수 없다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다.

 

재판부는 임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때부터 새로 2기 이상의 차임을 연체해야 임대차계약을 해지할 수 있다고 하면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임 액에 이르는 연체차임채권을 보유해도 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 되어 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반한다고 했습니다.

 

 

 

 

오늘은 김채영변호사와 함께 상가임대차계약해지에 대해 알아보았습니다. 이에 대해 궁금한 점이 있거나 관련 법적 분쟁에 휘말린 경우 정통한 법률가를 선임하여 해결책을 찾는 것이 현명한 방법일 것입니다.