경매 낙찰 후 임대차효력은

경매 낙찰 후 임대차효력은

 

오늘은 경매 낙찰 후 임대차효력에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

최근 김씨는 경매 낙찰 받아서 최고가 매수 신고 인이 된 이씨와의 사이에 그 주택에 대해서 임대차 계약을 체결한 이 후 이씨로부터 주택을 인도받아 전입 신고를 마치고 임대차 계약서에 확정일자를 받게 되었습니다. 그 이후 이씨는 매각 대금을 완납하고 저축은행에 근저당권 설정 등기를 마쳤습니다.

 

하지만 배당 절차에서 저축은행은 김씨가 적법한 임차인이 아니므로 임차인으로서 우선배당을 받아서는 안된다는 이유로 배당 이의 소송을 제기하였습니다.

 

 

 

 

그런데 원심은 원고가 진정한 임차인임을 전제로 원고는 이 사건에 대하여 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖추었으며, 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에 의한 우선변제권을 취득했기 때문에, 경매 절차상 환가대금에서 그 후 근저당권 설정 등기를 마친 저축은행보다 우선시 하여 임대차보증금 약 3천만원을 변제 받을 권리가 있다고 판단되었습니다.

 

임대차효력은 이에 대하여 주택임대차보호법이 미 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결 되었을 경우로 한정되는 것은 아니며, 적어도 그 주택에 관해서 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차 계약을 체결할 것이 요구되고 있습니다.

 

 

 

 

또한 이씨가 경매 주택의 최고가 매수 신고인 이라는 것 이 외에는 위 임대차 계약 당시 적법한 임대 권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수는 없습니다.

 

그럼에도 불구하고 원심이 김씨가 아직 매각대금을 납부하지도 않은 최고가 매수 신고인에 불과한 이씨로부터 이 사건 주택을 인도 받았으며, 전입 신고 및 확정일자를 갖췄다는 것 만으로 우선변제권을 취득했다고 단정 하는 것은 주택임대차보호법상 적법한 임대 권한에 대한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니하였으므로 판단을 그르친 것입니다.

 

 

 

 

다만 원고가 소액 임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당 받을 수 있는지 없는지는 별개의 문제이므로 원심 판결을 취소하고 저축은행의 손을 들어 주었습니다.

 

위에 관하여 소액 임차인으로서는 보호 받을 여지가 있으며, 경매에서 최고가 매수 신고인이 된 자와 임대차 계약을 하게 되면 무효라고 본 것 같진 않으며, 잔금을 안 낸 최고가 낙찰자와 임대차 계약을 하게 되었을 경우에는 우선변제권을 인정 받지 못함을 유의해야 합니다.

 

 

 

 

오늘은 부동산상담 변호사와 경매 낙찰 후 임대차효력에 대한 내용을 살펴보았는데요. 임대차효력에 관하여 궁금한 점이 있다거나 부동산과 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 부동산상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.