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부동산소송

건물 법정지상권 인정 여부

by 김채영변호사 2015. 9. 24.

건물 법정지상권 인정 여부

 

 

경매로 토지를 낙찰을 받게 되어도 그 위에 토지 소유자가 짓고 있는 건물로 인해 토지를 사용하지 못하는 경우가 있습니다. 이것은 건물소유자에게 법정지상권이 인정되기 때문인데요. 경매에선 함정 중의 함정으로 해당하게 됩니다.

 

법정지상권은 건물을 토지의 구성 부분으로 거래하는 유럽의 법 제도와는 달리 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보았을 때 소유자가 달라질 수 있게 한 우리 법 제도 아래에서 건물소유자를 보호하기 위해서 부득이하게 인정된 권리입니다.

 

 

 

 

법정지상권이 인정되면 콘크리트 등 견고한 건물은 30년간, 목조건물은 15년간 지료를 내고 남의 토지를 사용할 수 있게 됩니다. 이러한 법정지상권에는 여러 종류가 있으나 대표적인 것이 민법 제366조가 규정하는 저당권실행에 의한 법정지상권이며, 위 법정지상권이 성립하려면 토지에 최초로 저당권이 설정될 당시 이미 건물이 존재하여야 합니다.

 

또한 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 아직 건물로서 지붕, 기둥, 주벽을 갖추지 못하고 지어지는 중이라도 법정지상권 성립 여부는 아직 건물로서 형체를 갖추지 못했기 때문에 법정지상권이 성립하지 않습니다. 그러나 예외적으로 일정한 요건을 갖추게 되면 법정지상권을 인정하게 됩니다.

 

 

 

 

또한 토지에 관하여 저당권이 설정되었을 당시 토지 소유자에 의해서 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우에는 그것이 사회 관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모나 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었습니다.

 

그 이 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립한다고 판결이 내려졌습니다.

 

 

 

 

또한 토지에 근저당권이 설정될 당시 사회 관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지는 않았다하더라도 1층 바닥의 기초공사가 완성되었으므로 건물의 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전이 되었고, 그 후 약 2개월 만에 즉 매수인이 매각대금을 납부하기 이 전에 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 본 것입니다.

 

따라서 건축중인 건물로 법정지상권을 행사하게 될 경우에 토지에 근저당 설정당시 1층 바닥공사 정도는 하고 낙찰자가 잔금을 내기 전까지 공사 속도를 높여 건물로써 형태를 갖추어야 합니다.

 

 

 

 

오늘은 김채영변호사와 함께 건물 법정지상권 인정 여부에 대해서 살펴보았는데요. 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 이와 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

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