월세연체로 인한 임대차계약해지

월세연체로 인한 임대차계약해지

 

 

상가 임대차계약이 임차인의 요구에 의해서 갱신된 경우에는 갱신 시점을 전후해 임차인이 월세를 약 2회 이상 연체했을 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 첫 판결이 내려졌습니다.

 

상가건물 임대차보호법은 제10조1항은 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 약 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하였을 경우 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다 하면서도 예외적으로는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신을 거부할 수 있게 하고 있습니다.

 

 

 

 

 

그 반면에 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체 액이 2기의 차임 액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있음을 규정하고 있으며, 이 경우에 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지 권을 행사하여 임차인과 계약관계를 곧바로 끝낼 수 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법이 적용되며 임차인이 차임 액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 때 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어서 임대차계약해지할 수 있는지 또한 3기의 차임을 연체해야지만 계약을 해지할 수 있는지 문제가 되었습니다.

 

 

 

 

상가 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송 상고심에서 원고승소 판결한 원심을 확정하였습니다.

 

상가 건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신 요구 거절권은 계약 해지권과 행사시기와 효과 등이 서로 다르며 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 않기 때문에 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임 연체 액이 2기의 차임 액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 밝혀졌습니다.

 

 

 

 

 

김씨는 임대차 계약 갱신 이후에 자신의 연체차임은 1기에 불과하여 2기의 차임 연체가 아니므로 임대인은 임대차계약해지할 수 없다고 주장하였지만 받아들여지지 않았습니다.

 

임차인의 일방적인 갱신요구에 의해서 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약해지할 수 없게 되며 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반합니다.

 

 

 

 

오늘은 부동산상담 변호사와 함께 월세연체로 인한 임대차계약해지에 대한 내용을 살펴보았는데요. 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 부동산과 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 부동산상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.