부동산거래 주의할 점은?

부동산거래 주의할 점은?

 

부동산거래 최저매각가격이 정해지면 법원은 입찰 기일을 정해 입찰 표에 최고 금액을 써낸 사람에게 낙찰시켜는 것으로 경매를 진행하게 됩니다. 만약 최저매각가격 이상을 써낸 사람이 없는 경우 처음 가격에서 약 20% 정도씩 다운된 금액으로 경락인이 나올 때 까지 경매를 다시 진행하게 합니다.

 

경락인이 경락대금을 완납하면 소유권을 취득하게 되고, 이로서 부동산에 기재되어 있던 압류 가압류는 물론 근저당권과 전세권 후 순위 지상권 등은 모두 소멸하게 됩니다.

 

 

 

다만, 선 순위의 사용권이나 대항력 있는 임차권과 유치권등은 소멸되지 않기 때문에 특히 주의를 요하게 됩니다.

 

경매에 응찰할 생각 일 경우 물건에 대한 기초 정보를 얻고 목적물이 선정될 시 반드시 해당 법원에 찾아가 관련 서류를 열람해야 하며, 그 외에 경매를 통한 부동산 취득시 주의할 점들은 무수히 많습니다.

 

우선 부동산거래 알아봐야 할 것은 실 거래가를 확인해야 한다는 점이며, 많은 사람들이 경매 감정가가 실제 거래가 보다 싸다는 편견을 갖고 있습니다. 또한 여러 경매 물건 중 많은 물건이 실 거래가 보다 싸게 감정되는 경우가 있습니다.

 

 

 

하지만 경매를 위한 감정가는 실 거래가를 추정하는 절차일뿐이며, 감정가가 실제 거래되는 물건이나 급매물보다 높게 평가되는 경우도 있습니다.

 

우선 감정가 내지는 감정가 보다 낮다고 해서 무조건 응찰하기 보다는 인근 부동산 사무실을 통해 방문하여 실거래가를 알아 봐야하며, 또한 실제 사용 현황을 파악해야 하며, 경매시 최 순위 담보물권을 기준으로 후 순위 권리는 모두 소멸하므로 제한이 없는 소유권을 취득하는 것이 가장 보통입니다.

 

하지만 대항력이 있는 임차권이나 유치권 등 등기부에 표시되지 않은 권리들은 경매로 인해 소멸되지 않으므로 사실상 경락인의 추가부담으로 이어질 수 있습니다.

 

 

 

이를 방지하기 위해 직접 부동산을 방문해 실제 점유자 및 사용 현항을 파악해야 하는데, 보통 임차권과 유치권은 현황조사나 감정 평가서 등 법원에 제출되는 서류에는 제대로 조사되지 않고 미상 등으로 표기된 경우 또한 많습니다.

 

또한 부동산거래 유찰된 이유를 파악하는 것도 중요한 절차 중 하나이며, 경매 물건이 1~2회 유찰을 거치면 시세차익이 커지는 것은 당연합니다. 그럼에도 유찰이 거듭되는 이유도 반드시 존재하는데, 유찰을 거치면 시세보다 저렴하게 매각 된다는 인식은 경락인에게도 존재하지만 그 물건을 잘 알고 있는 채권자나 채무자도 존재하게 됩니다.

 

그 물건이 충분한 가치가 있는 물건이라면 애초 경매에 이르기 전에 일반 시장을 통해서 매매되었을 것이며, 경매가 진행되는 기간에도 이러한 가능성은 언제든 열려 있습니다.

그러므로 수차 유찰되어 가격이 싸다는 이유만으로 투자하지 말고, 공시되지 않은 물건에 대한 제한이나 현재나 장래의 투자가치를 충분히 검토한 후에 낙찰 받는 것이 가장 중요합니다.

 

 

오늘은 김채영 변호사와 함께 부동산거래 주의할 점에 관한 내용들을 살펴보았는데요. 실제로 위 내용 관련한 이혼소송 가운데 다소 의미 있는 판결이 될 것이며, 추후 이러한 판례가 적용될 사안들이 많을 것으로 보입니다. 위에 관한 내용과 관련한 법적인 문제가 발생한 경우 김채영 변호사가 실질적인 대응책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.