주택임차인 청산금에 대한 권리

주택임차인 청산금에 대한 권리

 

주택임차인 청산금 관련하여 소유권이전등기청구권의 가등기에는 진정한 매매예약으로 인한 소유권이전등기청구 권보전의 가등기가 있으며, 채권의 담보의 목적으로 경료된 담보가등기가 있습니다.

 

그런데 권보전의 가등기 경우 주택임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 이전에 소유 권이전등기청구권보전의 가등기가 설정되어 있을 경우 그러한 가등기에 기한 본등기가 되면 가등기를 한 경우에는 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되어 가등기 후에 대항력을 갖춘 주택임차권보다 선 순위가 되므로 그 주택임차인은 본등기를 경료한 자에게 대항하지 못합니다.

 

그리고 담보가등기 경우에 주택임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 이전에 담보가등기가 설정된 경우에는 담보가등기권자는 그 선택에 따라 담보권을 실행하거나 목적부동산의 경매를 청구할 수 있습니다.

 

이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다고 규정하고 있어 담보가등기권자가 경매를 신청할 수도 있고, 가등기담보등에관한법률에 의하여 담보권을 실행하여 청산절차를 거쳐 그 가등기에 기한 본등기를 할 수도 있습니다.

 

 

 

 

따라서 담보가등기권자가 경매를 신청할 경우에는 가등기 후에 대항요건을 갖춘 주택 임차인이 그 경매절차에서 당해 주택을 매수한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것은 당연합니다.

 

대항요건과 확정일자를 갖춘 경우나 소액임차인에 해당된다면 그 경매절차에서 배당요구를 신청하여 배당 받아야 할 것입니다.

 

그러나 담보가등기채권자가 담보권을 실행 할 때에는 목적부동산의 가액에서 자기의 채권 액을 공제한 청산 금을 채무자 등에게 지급하여야 하나, 담보가등기 후에 등기된 저당권 자 전세권 자 및 담보가등기권리자는 채권의 명세와 증서를 위 채권자에게 제시, 교부하여 자기의 채권을 지급 받아야 합니다.

 

 

 

 

그런데 가등기담보등에관한법률은 후 순위권리자의 정의에 확정일자를 갖춘 우선변제권이 인정되는 주택임차인은 명시하지 않고 있으나 이러한 주택임차인도 위 후 순위권리자에 포함되는 것으로 해석되어 우선변제권을 행사할 수 있어야 할 것으로 보입니다.

 

한편, 그러한 우선변제권은 없고 담보가등기 후에 대항력만 갖춘 주택임차인의 경우 에는 원칙적으로 담보가등기권리자에게 대항력을 행사할 수 없지만 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는 주택임차인 청산금의 범위 안에서 동시이행의 항변권의 규정을 준용한다라고 규정하고 있습니다.

 

또한 채무자에게 지급될 청산금이 있을 경우에는 담보가등기채권자에게 동시이행의 항변을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 부동산상담 변호사와 함께 주택임차인 청산금에 대한 권리에 관한 내용을 살펴보았는데요. 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 부동산과 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 부동산상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.