부동산상담 조합설립 동의율 산정시점

부동산상담 조합설립 동의율 산정시점

일반적으로 주택재개발 조합설립을 위해서는 도시 및 주거환경정비법 제16조 제3항에 따라 토지 등 소유자 즉, 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자의 4분의 3이상 및 토지 면적의 3분의 2이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 적법하게 이뤄질 수 있습니다.

그런데 여기서 부동산상담 변호사는 재개발 조합설립 동의율 4분의 3이상을 충족하는 시점이 조합설립인가 신청일인지, 아니면 조합설립인가 처분일인지 여부가 문제가 될 수 있다고 보는데요. 이는 즉, 인가 신청 일에는 아직 조합설립 동의율을 충족하지 못했는데 인가처분일까지 동의율을 충족하면 인가가 유효할지에 대한 문제입니다.

이에 대해 대법원은 한 지역 내 토지소유자 5명이 구청장을 상대로 낸 조합설립인가처분 무효 확인 소송 상고심에서 조합설립 동의율이 부족한 상태에서 한 조합설립인가처분은 무효라는 이유로, 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 고등법원으로 돌려보내게 됩니다.

대법원은 조합설립을 위한 주민동의율 산정시점은 해당 구청이 설립인가를 내준 처분일이 아닌 조합설립인가 신청일로 봐야 한다고 말하는데요. 부동산상담 변호사가 본 대법원 판단은 조합설립인가 처분 일을 기준으로 동의율을 산정할 경우 인가신청 후 소유권 변동을 통해 의도적으로 동의율을 조작할 수 있고, 재개발사업의 분쟁이 양산될 우려가 있으므로, 조합설립인가 신청 후 토지 소유자가 된 사람도 조합설립 동의율 산정에 포함한 것은 잘못이라고 판결 이유를 밝힌 것입니다.

실제로 부동산상담 변호사가 본 이 사건의 구청은 지역 재개발추진위원회로부터 조합설립인가 신청을 받고 난 뒤 주민 동의율이 법적요건인 4분의 3이상을 넘는 것이라 판단하여, 조합설립을 인가해 주었습니다. 그러나 조합설립인가 신청 뒤 설립인가가 날 때까지 토지 등 소유자가 증가했으며, 이 중 대다수가 조합설립에 동의했다는 게 문제가 되었습니다. 조합설립인가 신청 시를 기준으로 조합설립 동의율을 산정하면, 동의율이 4분의 3이하로 낮아져 조합설립 동의율을 충족하지 못하게 된 것입니다.

위 재개발조합은 조합원의 분양 신청까지 받았고 연내 관리처분인가를 받은 뒤 일반분양에 나설 계획이었는데, 파기 환송된 법원에서 조합설립인가처분이 무효라는 판결이 확정될 경우 조합설립 등의 절차를 다시 거쳐야 하는 안타까운 상황에 처하게 된 것입니다.

앞서 부동산상담 변호사가 언급한 내용들을 종합해보았을 때, 결국 조합설립 동의율 산정시점은 조합설립인가신청을 할 때 토지 등 소유자의 4분의 3이상이라는 법정요건을 충족해야 하며, 해당 관청에서 인가처분이 날 때까지 추가나 보완할 수는 없음을 유념해야 할 것입니다.

오늘은 부동산상담 변호사와 함께 조합설립 동의율 산정시점에 대한 내용을 살펴보았는데요. 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 부동산과 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 부동산상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.