상가임대차보호법 개정 계약갱신요구권

상가임대차보호법 개정 계약갱신요구권

보통 상가임차인이 시설인테리어 등에 적지 않은 투자를 하고, 높은 권리금 때문에 임대차계약이 해지되더라도 보증금 등을 회수하지 못하는 경우가 많습니다. 이와 더불어 상가 소유자가 바뀔 경우 임차인은 새로운 상가 소유자에게 대항력이 없는 상태로 자영업을 운영하여 피해가 발생하는 등 상가임대차와 관련한 문제는 오래전부터 발생되곤 했는데요.

사실 상가임차인들을 보호하기 위해 상가임대차보호법이 2002년부터 시행되어 왔지만 상가임차인을 보호하기에는 미흡하다는 지적도 나오고 있는 실정이고, 상가임차인들의 보호 필요성이 여러 차례 보도되면서 상가임대차보호법 개정 움직임이 일어나게 된 것입니다.

2014년 상가임대차보호법 개정안은 권리금을 법제화 하여 임차인을 보호하겠다는 내용을 포함하여 여러 가지 임차인들을 보호할 수 있는 방안을 마련하는 것을 골자로 하고 있습니다. 이 내용은 기사화되면서 아직도 마치 권리금이 당장이라도 보호 될 것처럼 보였었습니다.

하지만 상가권리금을 보호하기 위해서는 임대인 즉, 건물소유주들 일부의 희생을 요구해 개정안 통과가 난항을 거듭하다가 국회 법안심사소위에서 여러 개정안의 통합 대안을 마련하여 개정안을 심의 및 의결 했습니다. 그러나 그 사이에 상가임차인들은 여전히 투자한 원금과 권리금을 제대로 회수하지 못한 상태로 계속적으로 쫓겨나고 실정입니다.

한편, 상가건물 임차인의 권리금 및 계약갱신요구권을 보호하고 있는 상가임대차보호법은 최근 개정안이 국회 본회의를 통과하여 시행될 예정이라는 사실을 접할 수 있습니다. 개정내용을 살펴보면 먼저 5년간의 계약갱신요구권이 지금까지는 서울 4억 원, 수도권 3억 원, 광역시 2억4천만 원의 일정 보증금 범위 내 인정해 왔는데, 상가임대차보호법 개정 시행 후 새로 계약되거나 갱신되는 임대차일 경우 보증금액과 무관하게 계약갱신요구권이 인정됨을 볼 수 있는데요.

이와 더불어 갱신 거절사유 가운데 철거나 재건축 사유를 다소 엄격하게 해석하여 임대차계약체결 당시 구체적인 철거나 재건축 계획을 임차인에게 고지한 경우라면 건물이 노후나 훼손, 일부 멸실 등으로 안전사고 우려가 있을 때, 도시정비법에 의한 재건축이 이뤄지는 경우 등에 한하여 임대인이 계약갱신거절을 할 수 있게 하여 상가임차인에게는 매우 의미가 큰 조항이라 할 수 있습니다.

그렇지만 이러한 상가임대차보호법 개정안에도 불구하고 상가임차인들의 평균 임차기간이 2~3년에 불과한 실정에 위 계약갱신요구권의 연장이 과연 큰 의미를 가질 수 있는지는 두고 봐야 할 일일 것입니다.

상가건물과 관련해서는 이해당사자가 많으면서도 임대인과 임차인의 이해관계는 복잡하고 임차인과 임차인 사이에서도 복잡하게 얽혀있기 마련입니다. 이번 상가임대차보호법 개정안 역시 모든 이해관계인의 요구를 충족시킬 수는 없겠지만 상가임차인 입장에서 생각해 본다면 지금까지 문제가 되었던 부분을 조금이나마 해결을 해 줄 수 있을 것으로 기대됩니다. 이와 관련해 법적인 문제가 발생한 경우 김채영 변호사가 법률자문의 도움을 드리도록 하겠습니다.