부동산변호사 공유부동산 부당이득 성립

부동산변호사 공유부동산 부당이득 성립

부동산변호사로 실무에서 상담을 하다보면 공유부동산에 대한 사례를 적지 않게 접할 수 있습니다. 이 가운데 오늘은 A, B, C가 3분의 1씩 각각의 지분을 가지고 있는 공유부동산이 있는데 A가 공유자인 B, C의 동의 없이 단독으로 D에게 임대를 진행했고, 이 경우 B와 C가 A에게 부당이득 반환을 청구할 수 있는지에 대한 사안을 확인할 수 있었습니다.

실제로 민법에서는 공유자의 공유물 사용 및 수익에 대해 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 비율로 사용 및 수익할 수 있다고 명시되어 있습니다. 더불어 부당이득 성립에 관한 내용은 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 규정하고 있습니다.

또한 부당이득 수익자의 반환 범위에 대해서는 민법 제748조에서 내용을 찾아볼 수 있는데요. 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 이득을 반환하며, 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다고 명시되어 있음을 볼 수 있습니다.

그런데 여기서 공유자 중 일부가 공유물의 특정부분을 배타적으로 점유 및 사용하는 행위가 부당이득을 구성하는지에 관하여 판례는 토지의 공유자는 각자의 지분비율에 따라 토지전체를 사용 및 수익할 수 있지만, 그 구체적인 사용 및 수익방법에 관해 공유자들 사이 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정부분을 배타적으로 점유 및 사용할 수 없다고 말합니다.

이에 따라 공유자 중 일부가 특정부분을 배타적으로 점유 및 사용하고 있다면, 비록 그 특정부분의 면적이 자신들의 지분비율에 상당하는 면적범위 내라고 할지라도, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용 및 수익은 전혀 하고 있지 않고 있는 자는 그 지분에 상응하는 부당이득 성립이 될 것이라고 말합니다.

위 상담 사례의 경우와 같이 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 부동산을 임대한 경우라면 반환해야 할 부당이득의 범위에 대해 판례를 살펴보면 그로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대해서는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 존재하며, 이 경우 반환하여야 할 범위는 그 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액, 임대차의 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이라 보고 있습니다.

나아가 임대차에 보증금이 있는 경우 차임에 해당하는 이자 상당액의 계산에 있어서는 간주 임대료에 관한 세법의 규정을 그대로 적용 또는 준용할 수는 없다고 보았지만 임대차 기간이 1년 이상인 경우 임대인의 특별한 노력이 없더라도 시중 은행의 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의한 금액 정도는 당연히 취득할 수 있을 것이라는 이유를 들어, 세법의 규정과 같이 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의하여 산정한 경우가 있다고 말합니다.

그렇기 때문에 위 사안의 경우 A는 공유자인 B와 C의 동의 없이 임의로 공유부동산을 임대한 행위는 부당이득에 해당한다 할 것이고, 이로 인한 부당이득의 반환범위는 위 부동산의 임대료 상당액이 될 것으로 보입니다. 오늘은 부동산변호사와 함께 공유부동산 부당이득 성립에 관련한 판례 및 그 내용을 살펴보았는데요. 

사실 부동산을 공유하고 있는 상황에서는 의도치 않는 법적인 분쟁에 휘말리기 십상입니다. 이로 입게 되는 피해는 극심하게 나타날 수 있으므로 이를 최소화하기 위해서는 김채영 변호사 등 부동산변호사를 선임하여 법률자문을 받는 것이 바람직한 대응책 마련에 도움이 될 수 있을 것입니다.