부동산 이중매매와 그 예방

부동산 이중매매와 그 예방

최근 부동산과 관련한 실무에서 이중매매의 계약으로 인해 분쟁 상황을 적지 않게 접하곤 합니다. 부동산 이중매매는 매도인이 동일한 목적물에 대해 2인 또는 그 이상의 매수인에게 매매하는 것을 말하는데요. 채권의 경우 원래 배타성이 존재하지 않으므로 계약금만 수령한 상태에서의 이중매매 계약은 유효합니다.

이 경우 매도인은 두 명의 매수인 중 한 명에게만 소유권이전 등이 가능하기 때문에 다른 매수인에게는 민사상 이행불능에 따른 채무불이행의 책임으로 통상 계약금 2배 반환을 지게 되는 것이 일반적인 사항이라 할 수 있습니다.

하지만 부동산의 경우 매도인이 중도금이나 잔금을 지급받은 이후 일방적으로 매매계약을 해제할 수 없고 매수인에 대해 타인의 사무를 처리하는 자의 지위에 있게 됩니다. 따라서 이 시기 이후 매도인이 부동산 이중매매를 하게 된다면 이는 선순위매수인에 대한 배임행위가 성립하여 배임죄로 형사처벌을 받게 되는 것입니다.

한편, 부동산 이중매매를 통하여 매도인이 후순위매수인에게 소유권이전등기를 해서 준 경우 이와 같은 이전등기 효력에 대해 대법원은 부동산 이중매매를 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효라고 하기 위해서는 양수인이 양도인의 배임행위를 아는 것만으로는 부족하고 배임행위를 유인 및 교사하거나 이에 협력하는 등 적극 가담하는 것이 필요하다고 보고 있는데요.

이 경우 제2양수행위의 상당성과 특수성, 제2양도계약의 성립과정, 경위, 양도인과 제2양수인의 관계 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다고 부동산 이중매매에 관해 판시해 후순위 매수인이 이러한 이중매매에 적극가담을 한 경우에는 이를 무효로 보나, 후순위매수인의 적극가담이 없는 경우라면 그 이전등기의 효력을 인정하고 있음을 확인할 수 있습니다.

그렇기 때문에 후순위매수인의 적극가담이 인정되는 경우라면, 선순위매수인은 채권자대위권을 행사해 후순위매수인 명의의 이전등기에 대한 말소청구를 구하고, 자신 앞으로 이전등기를 할 수 있는데요. 이 경우 채권자취소권을 특정물에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 행사하는 것은 허용되지 않기 때문에 채권자대위권이 아닌 채권자취소권은 행사할 수 없다는 것이 대법원의 입장인 것입니다.

또한 이와 같이 부동산 이중매매가 반사회적 법률행위에 해당하여 무효가 되는 경우, 당해 부동산을 후순위매수인으로부터 다시 취득한 제3자는 설사 후순위매수인이 당해 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 것으로 믿었다고 하더라도 우리나라의 등기에는 공신력이 없으므로, 자신의 등기가 유효하다고 주장할 수 없다고 보고 있습니다.

이와는 반대로 대법원은 이중매매계약을 체결한 매도인이 후순위매수인이 아닌 선순위매수인에게 이전등기를 하여준 경우에 후순위매수인에 대한 관계에서는 매도인에게 배임죄가 성립되지 않는다고 판시한 바도 볼 수 있는데요. 부동산의 이중매매에 있어서 매도인이 제1의 매매계약을 일방적으로 해제할 수 없는 처지에 있었다는 사정만으로는 바로 제2의 매매계약의 효력이나 그 매매계약에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져오는 것이라고 할 수 없음은 물론이거니와 제2의 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니하였다고 하여 제2의 매수인을 기망한 것이라고 평가할 수도 없다고 보아 부동산 이중매매 계약의 체결만으로는 후순위매수인에 대한 사기죄의 성립도 부정하고 있습니다.

오늘은 김채영 변호사와 함께 부동산 이중매매와 그 예방에 대한 대법원의 판례를 통해 그 내용을 살펴보았는데요. 참고로 부동산 이중매매에 대해 대법원이 일관되게 매도인에게 배임죄의 죄책을 묻는 것과는 달리 동산의 이중매매에 대해서는 배임죄를 부정한 판결이 있다는 것도 유념해야 할 것입니다.

만약, 이러한 부동산 이중매매와 그 예방에 대해 궁금한 사항이 있다거나, 부동산과 관련하여 예상치 못한 법률적 문제에 휘말렸다면 이에 실질적인 해결책 마련에 자문의 도움을 드릴 수 있는 김채영 변호사 등 법적인 조력가를 선임하여 문제를 적극해결하는 자세가 필요할 것입니다.