부동산소송변호사 유치권성립

부동산소송변호사 유치권성립

부동산과 관련한 실무에서는 유치권 문제가 발생하면 상당한 어려움을 겪곤 합니다. 특히 부동산소송변호사는 부동산경매에서 유치권이 신고 된 경우 기피현상이 뚜렷하게 나타나기 때문에 경매가 유찰되는 경우가 대부분이라 보는데요. 이러한 분쟁에 휘말렸을 경우라면 유치권에 대한 철저한 분석이 필수적이며, 민사유치권과 상사유치권으로 구분해 전략적으로 부동산소송에 대응해야 할 필요성이 대두됩니다.

실제로 민사유치권을 규정하고 있는 민법에서는 그 물건에 관해 생긴 채권은 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함된다고 말합니다. 한편, 상인 간 상행위로 인한 채권자가 행사할 수 있는 상사유치권의 경우 위 민사유치권과는 다르게 피담보채권이 목적물에 관해 생긴 것일 필요는 없지만, 유치목적물이 채무자 소유일 것으로 제한되어 나타납니다.

결국 부동산소송변호사가 본 민사 유치권과 상사 유치권성립의 차이점은 민사의 경우 유치할 목적물에 관한 채권임을 요구하나 그 목적물이 채무자의 소유가 아니어도 무방한 반면에 상사유치권은 유치할 목적물에 관한 견련성은 필요하지 않으나 반드시 채무자의 소유여야 성립 한다는 것으로 이해할 수 있습니다.

앞서 언급한 유치권성립의 차이점은 실무상 하수급업체 유치권행사 관련 분쟁에서 중요하게 나타납니다. 일반적으로 하도급거래 공정화에 관한 법률에 따르면 수급인이 하수급인에게 공사대금을 지급하기 어려운 사정이 있을 때, 하수급인은 발주자에게 직접 공사대금을 달라고 요청할 수 있는데요. 그 결과 하수급인은 발주자에게 직접적으로 채권을 가지게 되므로 발주자의 건물에 대한 유치권 행사를 진행할 수 있을 것 입니다.

여기서 만일 발주자가 수급인에게 이미 공사대금을 지불했음에도 불구하고 수급인이 하수급인에게 이를 전달하지 않고 다른 곳에 유용한 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우 아직 명확한 판례는 없지만 위 상사유치권 판례의 취지상 하수급인은 발주자에게 직접 채권이 존재하지 않아 유치목적물의 소유자가 채무자가 아니게 되며, 이에 따라 하수급인은 상사유치권을 행사할 수 없게 됩니다.

한편, 부동산소송변호사는 부동산 경매절차에서의 매수인이 민사집행법에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 대법원 판결을 살펴볼 수 있는데요.

이는 즉 경매로 인한 압류시점보다 먼저 유치권을 취득한 경우에는 설사 근저당권설정 이후에 유치권을 취득해도 경락인에게 대항할 수 있으나, 압류시점 이후에 유치권을 취득한 경우에는 경락인에게 전혀 대항할 수 없게 된다는 것입니다. 더불어 공매의 경우라면 체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는가에 관해 대법원은 전원합의체 판결로 이를 인정하고 있습니다.

공매의 경우 경매와 달리 유치권성립 기준시점이 체납처분압류가 된 때가 아니라, 그 후 경매절차가 진행되어 경매개시결정등기 된 때라 할 수 있습니다. 따라서 부동산소송변호사는 압류 이후라도 경매개시결정등기 전까지 유치권을 취득한 경우 경락인에게 대항할 수 있다고 봅니다. 이는 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 압류와 동시에 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것이 아니기 때문입니다.

실제로 부동산경매가 진행될 경우 통상 허위로 혹은 유치권성립이 된 것으로 잘못 알고 행사하는 경우가 비일비재하게 나타납니다. 이 경우 보통 경락인은 인도명령을 받은 후 유치권자가 소송을 걸어올 경우 그 유효성 여부를 다투는 것이 유리할 수 있으며, 필요한 경우 부동산소송변호사 김채영 변호사 등 법조력가를 선임하여 법률자문을 받는 것이 바람직합니다.