부동산소송 매수청구권 행사

부동산소송 매수청구권 행사

보통 임대차의 경우 당사자 임대인이 상대방 임차인에게 목적물을 사용하고 수익할 수 있게 허락과 상대방은 그 대가로 차임을 지급할 것을 약속함으로 이뤄지는 계약이라고 할 수 있습니다. 임대차의 목적물은 부동산, 동산 상관없이 다 가능하나 부동산에 대한 임대차가 더 흔하게 볼 수 있고, 임대차와 비슷하게 목적물을 사용 및 수익할 수 있게 허락하지만 그 대가를 받지 않은 계약인 사용대차와는 구분되는 개념입니다.

실제로 도시에 사는 사람들의 경우 흔히 아파트나 빌라와 같은 주택에 대한 임대차를 더 쉽게 접하곤 합니다. 하지만 시골에서는 위 사항보다는 토지임대차를 더 자주 접하기 마련인데요.

농촌에서는 농지를 빌려 농사를 짓는 임대차가 대표적일 것이며, 도시의 경우라할지라도 교외로 나가게 되면 토지를 임차하여 건물을 짓고 음식점을 하는 경우도 많이 나타납니다. 하지만 부동산소송 변호사는 국내에서 이뤄지는 토지임대차의 경우 2년에서 5년 단기로 계약기간을 설정하는 경우가 많은데, 이 경우 임차인이 그 토지에 건물을 지어 이용을 하다 임대차 기간이 만료가 되면 그 건물을 어떻게 처리해야 할지에 대한 분쟁이 발생하기 일쑤라고 봅니다.

임대인들의 경우 이러한 상황에 대비하여 임대차계약서에 계약기간 종료 또는 계약해지시 임차인은 지상건물을 철거하고 토지를 명도해야 한다는 조항을 포함하게 되는데, 이 약정은 법적으로 그 효력을 인정받을 수 없는 경우가 있습니다. 부동산소송 변호사가 본 민법에서는 이 경우 임차인에게 계약갱신청구권 및 매수청구권 행사를 인정하고 있어 임차인은 임대인에게 갱신을 요구할 수 있고, 임대인이 계약기간 갱신을 원치 않은 경우 그 지상물을 매수할 것을 청구할 수 있습니다. 이는 강행규정으로 이에 위반하는 약정으로 인해 임차인에게 불리하게 적용하는 것은 그 효력이 없기 때문입니다.

앞서 부동산소송 변호사가 언급한 토지임차인의 계약갱신청구권 및 매수청구권 행사는 임차인이 토지에 건물을 지은 경우 뿐만 아니라 나무를 심거나 기타 다른 지상시설을 설치한 경우에도 적용되며, 해당 건물이 무허가 건물이거나 미등기 건물인 경우도 인정될 수 있다는 대법원의 판결도 살펴볼 수 있습니다.

한편, 실제로 이와 같은 매수청구권 행사와 같은 분쟁이 발생하여 소송을 진행하게 되면 해당 약정이 일방적으로 임차인에게 불리한 것인가가 주요 쟁점이 되는데, 그 이유에 대해 대법원은 지상물 매수청구권 행사 포기 약정을 일률적으로 무효라고 보지 않고 사안별로 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 판단해 그 약정이 계약 전체적으로 보아 임차인에게 일방적으로 불리한 것인지를 가려 그 효력을 판단하고 있는데요.

이러한 원칙에 따라 지방자치단체로부터 대부계약을 체결해 나무를 심고 지상물 매수청구권 행사 포기 약정을 한 경우 대부료가 저렴하고 수목의 경우 식재가 다소 용이하다는 점을 들어 지상물 매수청구권 포기약정의 효력을 인정한 바 있기 때문입니다.

이와 더불어 매수청구권 행사는 성실하게 자신의 의무를 이행한 임차인을 보호하는 제도이기 때문에 차임연체 등과 같은 임차인의 채무불이행으로 임대차 계약이 해지된 경우 임차인은 지상물 매수청구권 행사를 주장할 수 없다는 점도 유의해야만겠습니다.

오늘 살펴본 매수청구권 행사에 대해 궁금한 사항이 있다거나 관련한 법률적인 문제로 곤란한 상황에 처해졌다면 부동산소송 김채영 변호사가 실질적인 해결책 마련에 법률자문으로 도움을 드리도록 하겠습니다.