재건축변호사 전세권설정 계약의 무효

재건축변호사 전세권설정 계약의 무효

전세권설정 계약과 관련하여 계약당사자가 합의를 통해 실제의 계약 내용과 다른 내용으로 계약을 체결하는 사례가 빈번하게 발생하고 있는 실정입니다. 이에 대해 재건축변호사는 실제로 전세권설정 계약을 체결하지 않았음에도 임차보증금반환채권을 담보하기 위해서 혹은 금융기관으로부터 돈을 빌리기 위해 당사자간 합의로 임차인 명의의 전세권설정등기를 하는 경우를 볼 수 있는데요.

이러한 허위의 전세권설정 계약에 대해서 민법에서는 통정허위표시라 명시되어 있는 부분입니다. 이에 따른 법률상 효력은 무효로 규정하고 있음을 볼 수 있습니다.

일반적으로 당사자 사이 진정 계약이 유효하고 당사자가 실제로는 전세권설정 계약의 효력이 없음에도 불구하고 외관적인 부분을 만들어 내기 위해 합의한 허위표시는 무효로 보는 것이 법률상의 취지로 확인할 수 있습니다.

다만 재건축변호사는 이러한 전세권설정 계약에 따른 통정허위표시를 진정한 계약으로 믿고 이에 기반을 두어 새로운 이해관계를 맺은 제3자에 대해서는 전세권설정 계약의 무효를 주장할 수 없다고 보는데요. 이는 거래의 안전을 보호하기 위함 때문입니다.

이에 전세권설정 계약의 무효와 관련한 판례를 살펴보면 A임대인은 B임차인의 임차보증금반환채권을 담보해 주기 위해 통정허위표시로 B에게 전세권을 설정해 주었고, C의 경우 이러한 사실을 인지 했음에도 불구하고 자신의 B에 대한 채권을 담보하기 위해 전세권에 대해 근저당권을 설정하기에 이릅니다.

앞서 재건축변호사가 언급한 법률적인 사항을 살펴보면 A와 B의 전세권설정 계약은 통정허위표시로 무효가 됨을 볼 수 있으며, C는 이러한 사실을 알고 있기 때문에 A와 B는 C의 근저당권이 무효라고 주장할 수 있습니다.

여기서 이러한 전세권에 기반하여 이해관계를 맺은 제3자는 C만이 아닌데요. C의 채권자인 D의 경우 C가 A에게 갖는 전세권근저당권부 채권에 관련한 가압류를 한 다음 나중에 본압류로 이전하여 전세권근저당권 설정등기에 부기등기로 압류등기를 마치게 됩니다.

이에 원심에서는 C가 전세권설정 계약이 허위라는 사실을 인지했던 이상 허위표시자는 D에 대해서도 전세권 및 이에 기반한 전세권근저당권등기 등이 무효라고 주장할 수 있다고 판시한 바 있습니다. 다만 재건축변호사가 본 대법원의 판결문에서는 D가 통정허위표시로 무효인 전세권이 기반하여 새로운 법률상 이해관계를 가진 자에 해당되기 때문에 그 전세권이 허위라는 것을 모른 경우 허위표시자는 그에게 전세권계약이 무효라 주장할 수 없다고 판단했습니다.

이처럼 법원에서는 통정허위표시를 한 사람보다는 이를 기반으로 새로운 법률관계를 맺은 제3자의 이익을 우선적으로 보호하고 있음을 볼 수 있습니다. 이에 따라 자신의 이익을 위해 실제 합의와는 다른 허위의 외관을 만들어 낸 자에 대해 진정 합의로 믿고 법률관계를 맺은 제3자에 우선할 수 없다는 법률적인 사항을 확인한 전세권설정 계약의 무효 판례라고 볼 수 있습니다.

오늘은 재건축변호사와 함께 전세권설정 계약의 무효에 대한 판결을 통해 그 내용을 살펴보았는데요. 실제로 앞서 언급한 허위 전세권설정 계약의 문제는 빈번하게 발생하고 이에 따른 피해도 해마다 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 만약, 이와 관련한 문제로 법률적 자문의 도움이 필요하신 경우 재건축변호사 김채영변호사가 실질적인 해결책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.