부동산변호사 차임지급의무

부동산변호사 차임지급의무

최근 부동산변호사로서 임대차 부분 상담 사례를 살펴보면 차임을 낼 수 없는 상황에 보증금에서 차임을 제하는 것이 가능한지 여부를 묻는 분이 적지 않은 비율로 나타나고 있습니다. 그래서 오늘은 이 차임지급의무에 대한 내용을 사례를 통해 알아보고자 합니다.

건물을 임차하여 사용하고 있는 임차인 A씨는 학교 앞에서 분식집을 운영하고 있습니다. 하지만 학교 방학이 되자 등교하는 학생들이 적어지게 되고 이에 분식집 영업이 학기 중만큼 잘 되지 않았는데요. 이에 임차인 A씨는 임대인에게 방학 기간 중 차임을 보증금으로 내는 것이 가능한지 여부가 쟁점이 된 사례입니다.

먼저 임대차계약에서의 임대차보증금에 대한 부분을 살펴보면 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이라고 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시를 하지 않더라도 보증금에서 당연히 공제되는 부분인데요.

그렇기 때문에 부동산변호사는 임대인에 대해 임대차보증금에서 연체된 차임 등 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 차임지급의무가 있다고 봐도 무방하다고 봅니다.

하지만 임대차보증금이 연체한 차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다는 특징에 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로서 차임의 지급을 거절하는 상황이나 그 연체에 따른 채무불이행의 책임을 면할 수는 없을 것이라고 보는데요.

실제로 부동산변호사가 이와 관련한 내용을 담고 있는 민법을 살펴보면 임차인은 임차상가건물의 사용 및 수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하며, 당사자 사이 차임 지급시기에 관한 약정이 없는 경우 매월 말에 지급하는 사항의 차임지급의무를 말하고 있는 사항을 볼 수 있습니다.

더불어 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 사항이 존재하는데요. 여기서 2기의 차임은 차임의 지급시기를 기준으로 하며, 연체액이 2기의 차임액에 해당할 경우 이뤄질 수 있는 부분입니다.

즉, 차임지급의무와 관련해서는 매월 차임을 지급하기로 약정한 경우 연속해서 두 달의 차임을 연체한 경우 뿐만 아니라 그 달 중 차임을 빼먹은 달이 2기가 성립되는 경우 총 2개월 분의 차임을 연체한 것으로 보고 임대차계약을 해지할 수 있는 것 입니다.

오늘은 부동산변호사와 함께 차임지급의무에 관련한 내용을 살펴보았습니다. 이러한 차임지급의무를 적법하게 지키지 않아 앞서 언급한 차임을 연체한 경우는 강행규정으로 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리하게 작용하는 것은 무효가 됨을 볼 수 있는데요.

그 밖의 여러 사람이 공동으로 건물을 임차하여 사용 및 수익하는 경우 임차인 각자가 연대하여 차임지급의무를 부담하게 되는 사항도 확인할 수 있는 부분입니다. 이에 따른 궁금한 사항이 있다거나 부동산과 관련한 내용으로 법적인 공방이 예상되어진다면, 부동산변호사 김채영변호사가 실질적인 해결책을 마련하는데 도움을 드리도록 하겠습니다.