부동산변호사 임차권양도의 제한

부동산변호사 임차권양도의 제한

최근 한국토지주택공사가 공급하고 있는 공공임대주택에 살 수 있는 권리에 대해 제 3자에게 불법으로 임차권양도를 진행했다가 이에 적발되는 사례가 해마다 증가하고 있는 추세입니다. 이에 불법적인 임차권양도로 부과한 불법 거주 배상금은 최근 4년간 1억원이 넘는 금액으로 집계되었는데요.

부동산변호사는 이러한 불법 거주 배상금은 기본 임대료의 1.5배를 물리는 것이 일반적인 사항이므로 기본 임대료를 제외하고 추가적으로 징수한 금액은 4000만원에 가까운 금액이라 밝힌 바 있는 사실을 확인했습니다.

앞서 언급한 사례에서의 임차권양도에 대한 사항은 양도인과 양수인 사이의 계약만으로도 유효하게 성립하는 사항입니다. 이에 대해 부동산변호사가 본 민법에서는 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권에 대해 임차권양도를 하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의가 없이 임차권양도가 진행된 경우 그 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

다만 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 않고 제3자로 부터 임차물을 사용하도록 한 임차권양도에 있어서도, 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 합당한 사유가 인정되는 경우 임대인은 자신의 동의 없이 임차권양도가 이루어졌다는 것만으로 임대차계약을 해지할 수 없는데요. 이 때 임차권 양수인은 임차권 양수 및 그에 따른 사용을 임대인에게 주장할 수 있습니다.

임차권양도가 임대인의 동의 하에 양도가 이뤄지면 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전되는 사항을 가지고 있습니다. 즉, 부동산변호사는 임차인에 대해 종전의 임대차관계에서 벗어나게 되므로 어떠한 권리의무를 가지지 않게 되며, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 되는 것이라 보고 있습니다.

다만, 임차권양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전 이미 발생한 임차인의 연체차임채무, 그 밖의 손해배상채무 등에 관련한 사항은 별도의 특약이 없을 경우 양수인에게 이전되지 않습니다.

부동산변호사는 임차권양도 계약에 대해서 당사자 사이에서 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 된다는 대법원의 판결을 확인한 바 있는데요. 더불어 임대인은 무단 임차권양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있으며, 그 해지를 하기까지 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가지게 된다고 명시되어 있습니다.

또한 임대인의 동의 없는 임차권양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로 양수인이 임차주택을 점유할 경우 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 성립되어 지며, 임대인은 소유권에 기해 그 반환을 청구할 수도 있습니다.

오늘은 부동산변호사와 함께 임차권양도의 제한 등에 관련한 내용을 살펴보았는데요. 임차권 양도와 관련한 사항은 앞서 언급했던 것 처럼 많은 분쟁을 야기하고 이로 인해 소송건도 해마다 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 이에 따라 임차권과 관련된 법적인 부분을 숙지하고 진행하는 것이 그 분쟁에 대한 피해를 예방할 수 있는데요.

이러한 임차권양도에 대해 의도치 않은 분쟁상황이나 법적 공방이 예상되어 진다면 상대적으로 부동산과 관련한 법률적인 지식과 경험을 갖춘 부동산변호사에게 법률적 자문을 구하신 후 진행하는 것이 바람직한 방법 일 수 있습니다.