주택임대차보호법 해설 및 범위에 대해

주택임대차보호법 해설 및 범위에 대해

주택의 임대차에 대해서는 임대인이 임차인에게 주택을 사용 및 수익하게 하고 임차인이 이에 대한 대가로 차임을 지급한다는 서로간의 합의가 있으면 성립하는 사항입니다. 다만 민법에서 말하고 있는 임대차계약의 규정으로는 상대적으로 경제적 약자의 입장에 있는 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 있어 이를 보완하기 위해 주택임대차보호법이 제정되었다는 해설로 볼 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따른 주택임대차는 당사간 합의를 통해 성립될 수 있는 계약임에도 불구하고 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 사항에 대해서는 그 효력이 상실되는 사항을 가지고 있습니다.

주택임대차보호법에 대해서는 자연인인 국민의 주거생활의 안정 보장을 취지로 제정되었기 때문에 주택임대차보호법 보호대상의 범위는 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람이라고 볼 수 있습니다. 다만 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 상응하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 주택임대차보호법의 범위에 해당할 수 있는데요.

더불어 재외동포가 장기체류하면서 주택을 임대차할 경우 주택임대차보호법의 보호대상이 됩니다. 이를 위해 재외동포는 국내에 거소를 정해 지방출입국이나 외국인관서 장에게 신고를 해야 하며, 국내거소가 변경되는 경우 새로운 거소를 관할하는 시, 군, 구의 장이나 지방출입국 혹은 외국인관서의 장에게 14일 이내 신고를 해야 적법하게 이뤄질 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따라 주거용 건물의 전부나 혹은 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용 됩니다. 또한 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용되는데요. 이 때 주거용 건물에 해당하는지 그 여부에 대해서는 임대차 목적물의 공부상 표시만을 기준으로 하는 것이 아니며, 그 실제 용도에 따라 합목적적으로 판단하기도 합니다.

대법원의 판결에서는 주거용 건물에 해당하면 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거 목적으로 임대차 하는 경우 주택임대차보호법이 적용됩니다. 다만 무허가 건물이 철거되는 경우라면 보증금을 돌려받기 힘들어질 수 있기에 이에 따른 주의가 요구되는 사항입니다.

주택임대차보호법은 등기 없이 누구에게나 임차권을 주장할 수 있고 임대차 기간을 보장받을 수 있으며 소액보증금의 최우선변제권 등을 임차인에게 인정해주고 있습니다. 주택임대차보호법이 주택의 임차인을 보호하고 있는 주요한 내용으로는 대항력 부여, 존속기간 보장, 우선변제권 인정 등이 이에 해당됩니다.

주택임대차보호법에 따른 우선변제권에 대해 임차권은 채권이므로 원칙적으로 담보권자가 우선배당 받은 후 배당금이 남은 경우 채권자들과 그 채권금액에 비례하여 배당을 받게 됩니다. 하지만 주택임차인은 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 경우 그 확정일자를 기준으로 담보권자와 선후를 따져 후순위 담보권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있게 하고 있습니다.

더불어 주택임대차보호법은 임차인에 대해 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못할 경우를 대비하여 임차 주택의 소재지 관할 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있는데요. 이에 따라 임차인이 임차권등기명령 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 되며, 이는 임차권등기 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는 특징을 가지고 있습니다.

이러한 주택임대차보호법과 관련하여 궁금한 사항이 있으시거나 주택임대차보호법으로 하여금 의도치 않은 분쟁상황으로 피해를 입고 계신다면 부동산과 관련해 법적 도움을 드릴 수 있는 김채영 변호사가 그 문제에 대한 도움이 되도록 하겠습니다.