유치권행사 등 부동산문제변호사

유치권행사 등 부동산문제변호사

부동산과 관련된 문제를 살펴보면 유치권행사에 관련한 분쟁상황을 뺄 수 없습니다. 이러한 유치권은 타인의 물건이나 유가증권 등을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권 등을 유치할 수 있는 권리를 말하는데요.

유치권행사는 목적물의 인도를 거절하여 채무자의 변제를 간접적인 강제를 목적으로 합니다. 유치한다는 것은 목적물의 점유를 계속해서 그 인도를 거절하는 것인데요.

이에 예를 들면 가옥의 명도를 요구받은 집을 빌려 든 사람은 가옥에 가한 수선비를 가옥 소유자가 상환할 때까지 그 가옥에 계속하여 거주하면서 명도를 거절할 수 있는 것 입니다. 다만 유치권행사를 먼 곳의 운송 업무 등을 위해 사용하는 것은 유치권행사의 한계를 넘는 것으로 보고 있어 허용될 수 없는 사항이 존재합니다.

앞서 언급했던 것 처럼 유치권행사를 이행할 수 있는 유치권자는 채권의 변제를 받을 때 까지 목적물의 점유를 지속하면서 인도를 거절할 수 있습니다. 이에 유치권자는 유치물의 경매권이 있으며, 법원에 청구하여 유치물로 직접 변제에 충당하는 간이변제충당권도 행사할 수 있는데요.

부동산문제변호사는 유치권자에 대해 우선변제권은 존재하지 않으나 경락인 등이 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제해야 하므로 사실상 우선변제를 받는 결과가 되기도 한다고 봅니다. 이에 따라 유치권자는 별제권을 가집니다.

이는 즉, 담보물권 중 유치권만은 우선변제권이 존재하지 않으나 유치권자를 경매권자로서 인정하고 있습니다. 이에 따라 채무자가 무기한으로 변제하지 않을 경우 유치권자는 유치에 그치지 않고 그 물건의 경매를 법원에 신청할 수 있는데요. 이러한 경매에서 채무자나 최고가매수신고인을 포함한 제 3자가 목적물의 인도를 받으려면 유치권자에게 우선하여 변제해야 하므로 우선변제권이 있는 것과 같이 보는 것 입니다.

더불어 유치권행사를 할 수 있는 유치권자에 대해 부동산문제변호사는 유치물의 과실을 수취하여 타 채권보다 우선하여 변제에 충당할 수 있는 과실수취권도 볼 수 있는데요. 유치물에 대해 지출한 필요비와 유익비의 상환청구권에 대한 사항도 확인할 수 있습니다.

또한 유치권자는 선량한 관리자의 주의의무가 존재하며, 채무자의 승낙 없이 유치물의 보존을 위한 사용 외 사용 및 대여, 담보제공을 하지 못하도록 규정하고 있습니다.

부동산문제변호사는 유치권에 대해 다른 물권과 마찬가지로 포기, 혼동, 목적물의 멸싱 등에 의해 소멸하게 되는 사항을 확인한 바 있습니다. 하지만 소멸시효에는 걸리지 않으며, 유치권에 특유한 소멸원인으로 유치권자의 의무위반 또는 채무자의 다른 담보 제공에 의한 채무자의 소멸청구, 점유의 상실에 의해 소멸하는 특징을 가지고 있습니다. 유치권행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는 사항도 확인할 수 있습니다.

실제로 부동산과 관련한 분쟁 시 유치권행사에 휘말리게 되면 곤란한 상황이 이뤄 질 수 있으며, 이러한 사항이 부동산 경매에 신고된 경우 기피현상이 뚜렷해 경매가 유찰되는 경우가 있습니다.

그렇기 때문에 유치권행사와 관련환 부동산 분쟁에 휘말릴 경우 이에 대한 법률적인 지식과 경험을 갖춘 부동산문제변호사와 함께 소송에 대한 대응책을 마련하는 것이 바람직한 방법일 것 입니다.