전월세 계약갱신청구권에 대해

전월세 계약갱신청구권에 대해

최근 전월세 상한제를 포기하는 대신 계약갱신청구권과 전월세전환률의 상한선 4%를 받아달라는 수정안을 제시한 기사를 접했습니다. 이러한 전월세 계약갱신청구권은 말 그대로 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리라고 볼 수 있는데요. 이는 상가임대차보호법에서 5년 간 계약갱신을 보장하고 있는 것과 같은 골지입니다.

이러한 전월세 계약갱신청구권이 도입한다면 2년으로 규정되어 있는 주택임대차 기간이 4년으로 늘어나는 효과를 볼 수 있겠는데요. 전월세 계약갱신청구권이 도입되어 임대차 기간이 4년으로 늘어난다면 세입자 입장에선 주거 불안을 덜 수 있지만, 이 계약갱신청구권은 그 부작용도 볼 수 있어 정부입장에서는 인정을 못하는 상황입니다.

무엇보다 전월세 계약갱신청구권이 도입된다면 전셋값 급등을 예상할 수 있습니다. 실제로 과거 주택임대차 기간을 1년에서 2년으로 연장했는데요. 이 때 전셋값이 시행 석달 만에 무료 17% 가까이 뛰면서 세입자들이 잇따라 극단적인 선택을 하는 전세 파동이 일어나기도 했습니다.

이에 따라 앞서 언급한 전월세 계약갱신청구권을 인정하여 임대 기간을 4년으로 늘리게 되면 똑같은 문제가 생길 수 있다는 것이 정부의 주장인데요. 수도권 평균 전셋값 2억1000만원을 기준으로 최근 전셋값 상승률이 앞으로 그대로 유지된다고 가정할 경우 기존 임대차기간이 2년일 때는 전셋값이 3900만원 정도 오르지만, 4년으로 연장되면 전셋값이 7800만원 상승한다는 것 입니다.

국내의 현행 주택임대차는 임대인의 권리가 우선적으로 작용하고 있습니다. 이에 임대인은 무조건적인 갱신 거절권을 가지고 있다해도 과언이 아닌데요. 따라서 임대인은 현행 규정하고 있는 전월세 계약갱신청구권과 관련한 계약 2년 후에는 신규 세입자와 계약을 할 수 있습니다.

반면 이와 관련해 독일의 계약기간은 무기한이라 장기계약이 원칙입니다. 그렇기 때문에 임차인이 계약 만료 전 계약을 연장할 필요가 없는데요. 예외적으로 기한을 정하는 계약기간의 경우에 임대인은 엄격한 요건을 갖춰야 하며, 이는 임대인의 이사나 철거, 수리 등의 계획이 있는 등의 사유가 발생해야만 합니다.

더불어 원칙에 대한 예외로 임대인은 갱신 거절권을 보유하고 있지만 임대인이 갱신을 거절하기 위한 요건도 엄격하게 규정하고 있습니다. 임대인의 가족의 이사 혹은 철거나 세입자의 임대료 연체등이 있을 경우 임대인의 갱신거절이 가능하도록 하고 있는데요.

국내의 경우는 이와 반대로 계약 원칙은 계약기간 한정으로 볼 수 있습니다. 임대인이 일방적으로 임대차 계약을 종료시킬 수 있는데요. 앞서 언급한 독일의 경우 처럼 임대인의 갱신거절 사유에 대한 제한이 없기 때문이다. 이러한 사항들로 임대인의 권리가 중심인 우리나라에서 임차인의 주거안정을 위해 전월세 계약갱신청구권을 보장해주는 사항은 시장경제를 무너뜨리기 보다는 공정한 시장을 형성하겠다는 취지로도 볼 수 있겠습니다.

오늘은 김채영 변호사와 함께 전월세 계약갱신청구권에 대해서 알아보았는데요. 임대차와 관련된 문제들은 복잡하고 다양한 법률적인 사항이 포함될 수 있습니다. 이로 인해 소송건에 휘말리게 된다면 속수무책으로 피해를 입을 수 있는데요. 그렇기 때문에 임대차관련해서 경험이 많은 변호사를 선임하여 문제를 해결하는 것이 분쟁해결에 도움이 될 것 입니다.