부동산 인도명령 및 강제집행

부동산 인도명령 및 강제집행

매수인이 부동산에 대한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 전 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 지속하고 있다면 예기치 못한 분쟁상황이 올 수 있는데요. 이 경우 매수인은 그 부동산에 대한 소유권 방어를 위한 조치로서 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기하여 이를 해소할 수 있는 사항이 존재합니다.

또한 부동산경매로 부동산이 매각된 경우 낙찰자가 매각대금 전액을 납부한 후에는 점유자에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있습니다.

이 때 점유자가 임의로 인도하지 않을 경우는 대금완납 후 6개월 이내에 집행법원에 대해 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청해 그 명령에 의해 부동산을 인도받을 수 있는 사항도 존재합니다. 

여기서 소유권 방어를 위한 조치인 인도명령은 매수인이 매각대금을 지급하고 법적으로 유효한 소유권을 취득했음에도 계속하여 해당 부동산을 점유하고 있을 때 인도명령을 신청하여 채무자나 전 소유자, 점유자로부터 그 부동산 회복을 되찾을 수 있습니다.

다만 민사집행법에 따르면 점유자가 매수인에게 대항력을 갖춘 임차인 등 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 경우에는 이러한 인도명령을 신청할 수 없다고 명시되어 있습니다.

인도명령은 매수인 혹은 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있는 사항인데요. 그러나 부동산매매 등의 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받게 되는 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없으며, 이는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하기 때문이라고 볼 수 있습니다.

이러한 인도명령신청을 하려면 우선 소유권을 취득해야 하는데요. 경매로 부동산을 낙찰 받아 잔금을 지급했다면 소유권이전등기와는 무관한 소유권을 취득하게 됩니다. 이에 따라 아직 등기가 발생하지 않았다 하더라도 잔금을 지급했다면 점유자를 상대로 한 부동산 인도명령신청이 가능할 수 있습니다.

인도명령은 그 당사자에 대한 명령이기 때문에 점유자를 상대로 인도명령이 결정된다할 지라도 점유자가 점유이전을 하여 제3의 점유자가 생길 경우 다시금 그 새로운 점유자를 상대로 부동산 인도명령 신청을 해야만 하는데요.

이러한 번거로운 절차를 예방하기 위해 점유이전금지 가처분에 대한 사항도 있으며, 이러한 점유이전금지 가처분이 있은 후 점유를 개시한 자는 점유권을 인정받지 못하므로 다시 부동산 인도명령신청을 해야 하는 번거로움 없이  승계집행문을 발급받아 바로 강제집행의 대상에 포함되기도 합니다.

오늘은 부동산 인도명령에 대한 사항들을 살펴보았는데요. 일반적으로 인도명령은 신청일로부터 1주일 이내에 결정이 나는 경우가 대부분 입니다. 이어 인도명령결정문은 수일 내에 낙찰자와 점유자의 주소로 송달되는데요.

인도명령이 결정 나고 점유자에게 송달이 된 후에도 여전히 인도를 거부하는 상황이 발생할 수 있으므로 이 때에는 부동산인도명령결정문에 집행문을 부여 받고 송달증명원을 발급받아 부동산 인도 강제집행을 다시 신청해야 하는 사항도 존재합니다.

부동산과 관련하여 의도치 않는 분쟁상황을 겪고 있다면 김채영 변호사가 법률적인 자문을 통해 그 문제에 대한 실질적인 해결책을 찾는데 도움을 드리겠습니다.