임대차계약 종료에 따른 사항은 ?

임대차계약 종료에 따른 사항은 ?

일반적으로 임대차계약은 기간을 정했다면 그 기간이 만료됨으로써 종료하게 됩니다. 다만 해지권 유보 등의 특약을 한 경우나 임차인 파산선고를 받은 경우 등 해지사유가 존재하는 경우 계약해지의 통고로 임대차계약을 중도에 해지할 수 있는데요.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신의 거절 통지를 하지 않는다거나 계약조건을 변경하지 않으면 이로 인해 갱신하지 않는 뜻의 통지를 한 경우 임대차 기간이 만료된 때에 종료하게 됩니다.

여기서 임차인은 임대차계약이 묵시적인 갱신으로 된 경우 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 때 임차인이 계약해지를 통지하는 경우 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료되는 사항도 있습니다.

앞서 언급한 임차인이나 임대인은 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 해지권 유보의 특약을 설정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 남아 있는 경우에도 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있는데요. 이 경우에는 민법에 따라 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다.

만약 임차인이 파산선고를 받은 상황이 있는 경우에 민법에서는 임대차 기간의 약정이 있는 경우라 할 지라도 임대인 또는 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료된다고 명시되어 있습니다. 이러한 경우 당사자는 상대방에 대해 계약해지로 생긴 손해배상 등을 청구하지 못하게 되는 사항도 있습니다.

임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때, 임대인의 지위가 양도된 경우, 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되거나 그 밖의 사유로 사용할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 등의 해지 사유가 있는 경우 임차인은 임대차 계약을 중도에 해지할 수도 있는데요.

또한 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우, 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용하지 않는 경우, 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우 등의 해지 사유가 있는 경우라면, 임대인이 그 임대차계약을 해지할 수 있는 사항도 존재합니다.

이에 따라 임대차 종료가 되면 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸되기도 하는데요. 여기서 임대차계약의 해지는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 과실이 있을 때 그 손해배상을 청구할 수 있습니다.

여기서 임대차계약 종료 등의 상황이 발생되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무를 지게 됩니다. 더불어 임대인은 임차보증금 등을 반환할 의무를 지게 되는데요.

이에 대해 임대차계약 종료가 되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 되는 사항도 존재합니다.

그렇기 때문에 임차인은 차임지급의무를 지는 반면에 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되며, 임대인은 차임지급청구권을 가지게 됩니다. 한편 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권 또한 가지게 됩니다.

임차인은 임대차계약 종료가 된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 됩니다. 이 임대차등기명령에 따라 임차권등기를 마치게 되면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있는데요.

이에 따라 임차인은 임대차등기를 마친 후 임차건물을 인도하고 이사를 가는 상황에서도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다. 이 경우에는 차임지급의무를 면하는 반면 보증금반환채권 지체에 따른 지연손해금채권을 가질 수도 있겠습니다.

임대차계약 종료에 관련하여 분쟁상황이나 소송건 등으로 곤란한 상황을 겪고 계신다면, 이는 변호사를 선임하여 문제를 해결하는 것이 현실적인 해결책 마련에 도움이 될 수 있는데요. 이에 김채영변호사가 법률적 자문의 도움을 드릴 수 있습니다.