부동산경매절차는 어떻게 ?

부동산경매절차는 어떻게 ?

부동산경매란 물건을 팔고자 하는 매도인이 물건을 사고자 하는 매수희망인에게 매수의 청약을 실시하여 그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말하는데요.

실제로 부동산경매는 앞서 언급한 내용과 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다.

이에 따라 채무자가 채무를 갚을 수 없는 경우 채권자가 이를 원인으로 하여 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후, 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매도 존재합니다.

이러한 부동산경매절차는 크게 임의경매절차와 강제경매절차로 나눌 수 있습니다. 그러나 임의경매절차나 강제경매절차는 경매의 신청방법, 매각 대상인 부동산의 압류 등의 여부만 다를 뿐 진행하는 절차에는 큰 차이가 없는 것이 특징인데요.

일반적인 부동산경매절차로는 채권차의 경매 신청, 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고, 입찰자의 정보수집 및 입찰참여, 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환, 법원의 매각허가 결정, 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당 순으로 진행되어 집니다.

부동산경매절차 중 임의경매를 신청하고자 할 때에는 관할 법원에 부동산 임의경매 신청서와 담보권이 있음을 증명하는 서류 등을 준비하여 제출해야만 하는데요. 또한 부동산경매절차 중 강제경매를 신청하려면 부동산 강제경매 신청서를 포함해 집행력 있는 정본과 집행권원의 송달증명원 등을 제출해야 적법하게 이루어 집니다.

이러한 부동산경매절차에 따라 법원으로 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데요. 경매를 개시하는 결정을 하는 경우 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁하게 됩니다. 

특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 하는 규정이 존재합니다. 다만 부동산이 압류되면 채무자는 그 부동산에 대한 관리와 이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수는 없게 될 수 있습니다.

이렇게 부동산경매절차에 입각하여 진행된 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉하는데요. 그 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르게 되고, 차순위매수신고를 재촉한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하는 방식으로 부동산경매절차가 진행됩니다.

최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임이 소멸 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있는 사항도 존재합니다.

오늘은 부동산경매절차에 대해서 알아보았는데요. 특히 부동산과 관련된 부분은 그 금액의 범위가 크기 때문에 많은 분쟁을 야기할 수 있고, 이로 인한 소송건도 날이갈수록 증가하는 분야라고 할 수 있습니다.

그렇기 때문에 부동산과 관련된 분쟁상황과 소송으로 인해 피해를 입고 계신다면 이와 관련해 경험이 많은 변호사를 선임하여 법률적인 자문을 구하시는 것이 더 좋은 결론을 도출해낼 수 있을 것 입니다.