상가임대차보호법 최우선변제금액

상가임대차보호법 최우선변제금액

전세나 월세로 상가를 구할 때에 머무는 기간 동안 전세금 또는 보증금의 안전한 보호를 받기 위해 확정일자를 받아두어야 한다는 건 이제 많이들 알고 있는 사실입니다.

여기서 전세금 또는 보증금의 상가임대차보호법에 따라 보호를 받기 위해 대항력과 확정일자를 받아 놓으면 우선변제권이라는 권리가 생기게 됩니다.

이러한 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물에 대해 개시되어 진 경매절차에 참가하여 그 상가건물의 대금에서 우선적으로 보증금을 회수할 수 있는데요.

즉 임차인은 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에는 경매 절차에 따른 임차상가건물의 환산대금에서 후순위권리자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.

여기서 소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데요. 이러한 권리를 최우선변제권이라 칭하고 있습니다.

다만 소액임차인이더라도 최우선변제를 행사할 수 없는 상황이 존재하는데요.

임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 만료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인이 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

또한 처음 상가건물임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만 그 후에 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우가 있습니다. 이럴때에도 역시 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

경매나 공매에 의하지 않고 단순매매나 교환 등의 법률행위에 따라 임차상가건물이 양도 되어지는 상황이 올 수 있는데요. 이럴 때에는 대항력의 여부만 문제될 뿐이고, 우선변제권은 인정될 여지가 없다는 사항도 있습니다.

소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 아래 에서 보는 것과 같이 지역에 따라 금액이 달라지는데요. 최우선변제금액은 아래 명시되어진 금액 이하라고 규정되어 집니다.  다만 최우선변제금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 2분의 1금액에 한하여 이루어집니다.

- 서울특별시 -> 2천2백만원

- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 -> 1천9백만원

- 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 -> 1천3백만원

- 그 밖의 지역 -> 1천만원

오늘은 부동산변호사와 함께 상가임대차보호법 최우선변제금액에 대해서 알아보았는데요.

최우선변제금액와 같은 부동산 법률적인 문제는 하루에도 수 많은 분쟁이 일어나고 있습니다.

이렇게 예민한 사항이니 만큼 상가를 임차할 당시 반드시 대항력을 확보하고 확정일자를 받아 우선변제권을 획득해야 전세금 또는 보증금을 확실하게 보호된다는 사실을 알아두는 것이 좋습니다.

이와 관련하여 법률적인 어려움을 겪고 있으시다거나 상가임대차보호법 관련하여 궁금한 사항이 있으시다면 김채영변호사가 도움이 되겠습니다.