부동산변호사 보증금증액 등

부동산변호사 보증금증액 등

 

 

 

부동산변호사가 살펴본 주택임대차보호법에서는 임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세나 공과금, 그 밖의 부담이 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우 장래에 대해 그 증액을 청구할 수 있게 됩니다. 오늘은 부동산변호사와 보증금증액 등에 대해 살펴보고자 합니다.

 

 

임대차계약이 갱신이 되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 봐야 하기 때문에 증액청구를 할 수 있게 되는데요. 다만 아무렇게나 무조건 보증금 증액이 가능한 것은 아닙니다. 집주인의 과도한 보증금 증액요구는 주택임대차보호법에 따라 증액제한 규정에 따르게 되어있습니다.

 

 

 

 

이러한 보증금 증액은 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우 혹은 임대차계약 종료 전이라고 하더라도 당사자가 합의한다면 차임이나 보증금을 증액할 수 있는데요. 다만 부동산변호사가 살펴본 바로는 임대인의 보증금 증액청구가 당사자 사이에 이를 금지하는 특약이 있다면 할 수 없습니다.

 

 

하지만 부동산변호사가 본 대법원 판례에 따르면 임대인은 차임불증액의 특약이 있다고 하더라도 그 약정 후에 그 특약을 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 하면 차임증액청구를 할 수 있다고 판결했습니다.

 

 

 

 

다만 이러한 증액은 무조건적으로 가능한 것이 아니며 주택임대차보호법에서는 일정한 제한 기준을 두고 있습니다. 부동산변호사가 본 주택임대차보호법 제7조 단서 및 주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항에 따르면 임대차계약 또는 차임이나 보증금의 증액이 있고 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없게 되는데요.

 

 

뿐만 아니라 약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1의 금액을 초과해서는 증액청구를 할 수 없게 됩니다. 보통 증액청구에 따라 보증금을 올려준 경우 그 증액된 부분에 대한 확정일자를 받아두면 그날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해 우선해서 변제받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 부동산변호사와 함께 보증금증액과 그 제한 등에 대해 살펴보았는데요. 대법원판례에서는 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의해 보증금을 증액한 경우에는 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기인해서 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 된다고 판결했습니다.

 

 

사실상 차임이나 보증금 증액을 하는 경우에는 부동산등기부를 확인하여 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않은지 확인한 후 증액여부를 결정하는 것이 피해를 막을 수 있습니다. 부동산과 관련된 어려운 법률문제 부동산변호사 김채영이 함께 합니다.