토지수용보상금 감정평가 시기

토지수용보상금 감정평가 시기 따라 변동 가능

 

 

 

 

 

최근 평창 인근 부동산가격이 급상승 중이라는 소식이 전해졌습니다. 4년 후로 다가온 동계올림픽 개최에 힘입어 개발제한구역 해제의 여파이기도 하지만 경기장 건설을 위한 토지보상금이 풀린 것도 상승 요인 중 하나로 해석되고 있습니다. 이처럼 토지수용보상금 책정에는 여러 요인들이 작용을 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

이와 관련해 토지수용보상분쟁의 유형을 살펴보면 증액을 위한 다툼이 빈번한 것을 알 수 있습니다. 특히 보상금 책정을 위한 보상액 평가 요건에 대해 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’에서는 지극히 세세한 부분까지 규정하고 있는 편입니다. 이와 관련해 다음의 판례를 살펴볼까 합니다.

 

 

 

토지수용보상금 증액 [대법원 2013.6.13, 선고, 2011두7007, 판결]

 

【판시사항】

 

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제1항 제2호에 의하여 ‘사실상의 사도’의 부지로 보고 인근토지 평가액의 3분의 1 이내로 보상액을 평가하기 위한 요건

 

[2] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제2항 제1호에서 규정한 ‘도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’에 해당하는지 판단하는 기준

 

[3] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제2항 제2호가 규정한 ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’의 의미 및 그에 해당하는지 판단하는 기준

 

 

 

 

 

 

【판결요지】

 

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제1항 제2호에 의하여 ‘사실상의 사도’의 부지로 보고 인근토지 평가액의 3분의 1 이내로 보상액을 평가하려면, 도로법에 의한 일반 도로 등에 연결되어 일반의 통행에 제공되는 등으로 사도법에 의한 사도에 준하는 실질을 갖추고 있어야 하고, 나아가 위 규칙 제26조 제2항 제1호 내지 제4호 중 어느 하나에 해당하여야 할 것이다.

 

[2] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제2항 제1호에서 규정한 ‘도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’에 해당한다고 하려면, 토지 소유자가 자기 소유 토지 중 일부에 도로를 설치한 결과 도로 부지로 제공된 부분으로 인하여 나머지 부분 토지의 편익이 증진되는 등으로 그 부분의 가치가 상승됨으로써 도로부지로 제공된 부분의 가치를 낮게 평가하여 보상하더라도 전체적으로 정당보상의 원칙에 어긋나지 않는다고 볼 만한 객관적인 사유가 있다고 인정되어야 하고, 이는 도로개설 경위와 목적, 주위환경, 인접토지의 획지 면적, 소유관계 및 이용상태 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단할 것이다.

 

[3] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제2항 제2호가 규정한 ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’는 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 있는 등으로 일반 공중의 교통에 공용되고 있고 그 이용상황이 고착되어 있어, 도로부지로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상태로 원상회복하는 것이 법률상 허용되지 아니하거나 사실상 현저히 곤란한 정도에 이른 경우를 의미한다고 할 것이다. 이때 어느 토지가 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 왔고 이를 소유자가 용인하여 왔다는 사정이 있다는 것만으로 언제나 도로로서의 이용상황이 고착되었다고 볼 것은 아니고, 이는 당해 토지가 도로로 이용되게 된 경위, 일반의 통행에 제공된 기간, 도로로 이용되고 있는 토지의 면적 등과 더불어 그 도로가 주위 토지로 통하는 유일한 통로인지 여부 등 주변 상황과 당해 토지의 도로로서의 역할과 기능 등을 종합하여 원래의 지목 등에 따른 표준적인 이용상태로 회복하는 것이 용이한지 여부 등을 가려서 판단해야 할 것이다.

 

 

 

 

 

이처럼 토지 인접도로의 용도 및 목적에 따라 토지수용보상금 책정에 영향을 끼칠 수 있음을 알 수 있습니다. 특히 공익사업을 위해 취득하는 토지에 대한 보상액은 재결 등 가격시점 당시의 현실적인 이용상황, 즉 현황을 기준으로 보상하여야 하고, 이 원칙에 따른 구체적인 보상액의 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려해 국토해양부령으로 정하도록 위임되어 있습니다.

 

 

 

따라서 판례에서 다루고 있는 ‘사실상의 사도’의 부지는 인근토지 평가액의 3분의 1 이내로 보상액 평가가 이루어지기 위해서 도로법에 의한 일반 도로 등에 연결되어 일반의 통행에 제공되는 등으로 사도법에 의한 사도에 준하는 실질을 갖출 필요가 있습니다. 이에 대한 입증이 어려울 경우 보상액 평가에도 반영이 힘들 것으로 해석됩니다.

 

 

 

 

 

 

또한  토지수용보상금 책정은 개별 정황에 따라 적용되는 법률이 판이할 수 있음을 알려드립니다. 때문에 보상금 책정 등 토지수용분쟁을 해결하기 위해서는 관련 법률에 능통한 토지보상분쟁변호사 등의 도움을 적극 활용할 필요가 있습니다. 관련 문제로 어려움을 겪고 있는 경우 김채영 토지보상분쟁변호사와 문제해결에 해법을 찾아보시길 권합니다.