부동산 실거래 증명의 중요성

부동산 실거래 증명의 중요성

 

 

 

 

 

 

 

부동산 실거래가 신고가 의무화가 2006년 본격적으로 시행된 지 10여년이 다되어 갑니다. 이로인해 부동산매매에 있어 관행으로 고착되었던 다운계약서 작성 사례가 현저히 낮아진 것으로 평가됩니다. 하지만 부동산 매매에 있어 실거래가 신고가 의무화되면서 이로 인한 또 다른 양상의 분쟁이 다양하게 발생하고 있습니다. 실제 한 판례에서는 채무 대신 취득했다고 주장하는 부동산에 대해 이를 증명하지 못하는 경우 과세 처분이 부당하지 않다는 결론이 내려지기도 했습니다.

 

 

 

 

 

 

이 판례를 살펴보면 청구인은 쟁점부동산의 실거래가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분에 대한 재고를 청구하고 있습니다. 하지만 이에 대한 심판 청구는 기각되는 결론이 내려졌습니다. 기각의 이유를 지금부터 살펴보겠습니다.

 

 

 

판례 사건에서 청구인은 “쟁점부동산 취득당시 평소 알고 지내던 재일교포 정OOO에게 총 3회에 걸쳐 4억 엔을 대여하였다가, 정OOO의 아버지 정OOO소유의 쟁점부동산과 정OOO의 오빠 정OOO 소유의 OOO소재 부동산을 대물변제받기로 약정하고 쟁점부동산은 OOO원, 정OOO 소유 부동산은 OOO원에 대물변제 받은 것으로 취득당시 기준시가 등을 고려할 때 OOO원은합리적인 가액이므로 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다”고 주장했습니다.

 

 

 

이에 처분청은 “청구인이 정씨와 금전 거래한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 금융자료와쟁점부동산을 대물변제로 취득하였다는 입증자료가 없다”며 “취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용한 것이므로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다”는 의견을 피력했습니다.

 

 

 

양측의 주장을 살펴본바 이 판례의 쟁점을 ‘취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 하여 환산취득가액을 적용해 양도소득세를 과세한 처분의 당부’로 정리할 수 있습니다.

 

 

 

사건의 심리결과 사실관계를 살펴보니 △청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서에 정OOO의 채무내용이나 대물변제 관련 내용이 나타나지 않는 점, △차용증서와 OOO의 진술서 이외에 입금증 등 청구인과 정OOO가 금전 거래한 사실에 대한 금융증빙을 제시하지 못하는 점, △대물변제 취득가액을 확인할 만한 객관적이고 구체적인 입증 자료가 없는 점 등이 밝혀졌습니다. 이를 종합하여 볼 때, 쟁점부동산을 OOO의 대물변제로 취득하였다는 청구주장을 뒷받침할 근거가 부족한 것. 따라서 받아들이기 어려우므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단되었습니다.

 

 

 

 

 

 

위 판례를 살펴본 결과 매매계약서의 중요성을 다시금 주지시켜주는 내용이 아닐 수 없습니다. 재결요지에서도 나타났듯이 매매계약성 상의 내용, 금전거래에 대한 금융증빙, 구체적인 입증자료 등이 미비할 경우 부동산 취득 관련 과세에 대한 이의제기는 받아들여지지 않을 가능성이 큽니다. 때문에 어떠한 유형의 부동산 취득 등의 거래가 발생할 경우 또는 그 거래가 특수한 경우라면 더욱 추후 법률적 분쟁이 발생하지 않도록 변호사 등 법률가의 조언을 구해 확실한 사실관계를 만들어 놓을 것을 권합니다. 지금까지 부동산분쟁변호사 김채영이였습니다.