합당한 보증금 증액 요구란?

부동산임대차분쟁, 합당한 보증금 증액 요구란?

 

 

많은 사람들은 내 집 마련의 꿈이 가지고 있습니다. 이 말은 그만큼 현재 임대차 주택에 거주하는 사람들이 많다는 반증이라 할 수 있는데요. 특히 집 없는 자의 설움이라고 표현할 만큼 임대차에서 때가 되면 올려줘야 하는 보증금, 전세금 걱정 때문 근심에 빠지곤 합니다. 하지만 임차인의 무리한 임대금액 올리기 요구에도 어쩔 수 없이 응할 수밖에 없는 것이 임대인의 고충 중 하나입니다. 보증금 증액, 언제 어떻게 이루어지는 것이 맞는 걸까요. 또 주변 시세에 따라 보증금을 줄일 수는 없을까요. 다음 사례들을 통해 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

#사례1. 보증금 5천만원에 임차한 집에서 8개월째 살고 있습니다. 집주인이 주변시세가 많이 올랐다며, 입주한 지 아직 1년도 채 안됐는데 보증금을 무려 천만원을 더 올려달라고 합니다. 보증금을 꼭 올려주어야 하나요?

 

답변 : 올려주지 않아도 됩니다. 임대인의 보증금 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 설사 1년이 지나서 증액을 청구한다 하더라도 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과해 청구할 수 없습니다. 따라서 계약기간이 1년이 지나고 질문과 같이 보증금이 5천만원인 경우에는 250만원을 넘지 않는 범위에서는 증액을 요구할 수 있습니다.

 

◇ 임대인의 차임ㆍ보증금 증액
☞ 임대인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 않게 된 경우에는 장래에 대해 그 증액을 요구할 수 있습니다.

 

◇ 임대인이 요구할 수 있는 차임ㆍ보증금의 증액 한도
☞ 증액 한도는 약정한 차임ㆍ보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다.

 

◇ 임대인이 증액 한도를 초과해 증액을 요구하는 경우
☞ 계약기간이 1년이 지났고 보증금이 5천만원인데 집주인이 보증금 1천만원의 인상을 계속 요구하는 경우에는 법원에 가서 보증금의 5%인 250만원을 공탁하면 차임의 연체를 면하게 되고 그 집에서 계속 살 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

#사례2. 지금 살고 있는 집의 주변 시세가 많이 하락해, 우리도 보증금을 조금 내리고 싶습니다. 계약 당시 보증금 증감청구 금지 특약을 하였는데, 이런 경우에도 보증금 감액을 청구할 수 있을까요?

 

답변 : 할 수 있습니다. 보증금 증액 금지 특약이 있는 경우에는 이에 따라 임대인은 증액청구를 할 수 없지만, 임차인은 감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 감액 청구를 할 수 있습니다.

◇ 차임ㆍ보증금 감액 청구
☞ 임차한 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 기존 보증금이 적절하지 않게 된 경우에는 임차인은 보증금의 감액을 청구할 수 있습니다. 또한 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 봐야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다.

 

◇ 감액금지특약
☞ 증액 금지의 특약은 유효하지만 감액금지 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

 

◇ 감액 청구의 범위
☞ 증액청구는 약정한 차임ㆍ보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다. 한편, 감액청구의 경우에는 이러한 기준이 없기 때문에 실제 민사조정된 경우나 판결을 보면 5% ~ 10% 선부터 20%까지 감액되는 경우도 있습니다.

 

◇ 합의가 되지 않는 경우
☞ 당사자 사이에 상당하다고 주장하는 감액에 관해 합의가 되지 않는 경우에는 법원에 차임 등의 감액청구의 소를 제기하거나, 민사조정 신청을 통해 그 상당액을 확정할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

#사례3. 우선변제권을 보유한 주택임차인입니다. 집주인이 전세금을 올려 달라고 해 올려줬는데 증액분도 자동으로 우선변제권을 획득하게 되는 건가요?

 

답변 : 문의한 내용에서는 전세금 증액분에 대한 확정일자를 별도로 받아야 합니다. 임대인의 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 다음의 과정이 필요합니다. 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성해 그 계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선해 변제받을 수 있습니다.

 

◇ 담보물권자에 대한 대항력
☞ 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 따라 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다. 따라서 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인해 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정돼 있지는 않은지 확인한 후 증액 여부를 결정하는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

 

임대차계약에서 보증금이나 전세금 등은 계약을 이루기 위한 최우선 합의 요건입니다. 따라서 계약 시 이에 대해 명확히 확인할 필요가 있는데요. 특히 시세에 따라 무리하게 증액을 요구할 때는 증액 상한선에 대한 기준을 가지고 대응할 필요가 있습니다. 이처럼 다양한 분쟁이 일어날 수 있는 임대차 분야의 법률적 고민거리가 있다면 김채영 부동산소송변호사와 함께 문의 또는 상의해 보시길 권합니다.