부동산경매분쟁, 권리분석 및 현장조사의 필요성

부동산경매분쟁, 권리분석 및 현장조사의 필요성

 

 

 

김채영 부동산소송변호사입니다. 오늘은 부동산경매분쟁과 관련해 권리분석 및 현장조사의 필요성에 대한 내용을 살펴볼까 합니다. 부동산경매는 부동산획득에 있어 금전적 이점이 큽니다. 그만큼 많은 분들이 관심을 갖고 있는 분야이기도 하죠. 특히 지난해에 이어 올해에도 부동산유망분야로 꼽히기도 했습니다. 하지만 이러한 공매에 나온 부동산물건들은 다양한 권리들이 얽혀있는 경우가 많습니다. 따라서 경매 물건에 대한 권리분석과 현장조사가 필수적입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

통상적으로 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 이때 권리의 취득과 동시에 매수인이 인수하지 않는 권리는 말소되며, 말소되지 않는 권리는 매수인이 부담할 수 있습니다. 경매 받은 물건에 전세권이 인수되는 경우 등 말소되지 않는 권리가 남아있으면 매수인이 낙찰 받은 물건에 대해 권리를 완전히 행사하는데 어려움이 발생합니다.

 

경매 입찰 전 법원이 비치하는 매각물건명세서, 감정평가서 등을 살펴보기는 하지만 이를 통해 물건을 취득할 때 인수되는 권리 등에 대한 내용은 확인하기 어려울 수 있습니다. 따라서 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등으로 권리 여부에 대한 확인을 마친 후 입찰참여 여부를 결정할 필요가 있습니다.

 

특히 법정지상권, 유치권에 관한 사항 등은 부동산등기기록 등의 공적 기록을 통해서 드러나지 않을 수 있습니다. 이로 인해 추후 매수인이 예상치 못한 손해가 발생할 가능성도 잇습니다. 때문에 권리분석이 끝난 후에는 현장을 직접 방문해서 권리 사항을 다시 점검하고, 부동산의 보존상태, 입지, 주변 여건 등을 살피는 현장조사가 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산경매물건의 권리분석을 위해 확인하는 부동산등기기록이란 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재해 놓은 공적 기록입니다. 보통 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어 있습니다. 부동산등기기록에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ권리질권ㆍ채권담보권ㆍ임차권 등의 설정과 그 변동, 가등기ㆍ압류등기ㆍ가압류등기ㆍ가처분등기 등에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 이를 통해 해당 물건에 현재 설정되어 있는 권리의 종류를 확인할 수 있습니다. 또한 그 권리의 매수 후 말소 유무, 인수 유무 등을 파악할 수 잇습니다. 부동산등기기록은 표제부와 갑구 및 을구로 구성됩니다.

 

< 표제부 >
표제부는 토지등기기록의 표제부와 건물등기기록의 표제부로 구성되며, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예를 들어, 00아파트 101동)에 대한 표제부와 개개의 건물(예를 들어, 00아파트 101동 101호)에 대한 표제부로 구성됩니다(「부동산등기법」 제34조, 제40조,「부동산등기규칙」 제13조 및 제14조제1항). 표제부에서는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제10조제1항, 제34조 및 제40조).

 

부동산등기기록의 표제부는 다음과 같이 구성되어 있습니다.

 

1. 토지 표제부
▷표시번호: 등기한 순서를 알 수 있습니다.
▷접수: 등기신청서를 접수한 날짜입니다.
▷소재지번: 토지가 위치하고 있는 토지의 소재지를 알 수 있습니다.
▷지목: 토지의 사용목적(예를 들어 대지, 공장용지, 학교용지, 임야 등)을 알 수 있습니다.
▷면적: 토지의 전체면적을 알 수 있습니다.
▷등기원인 및 기타사항: 표제부에 관한 등기원인, 지번 변경 등의 내용을 알 수 있습니다.

 

2. 건물 표제부
▷건물번호: 해당 건물에 대한 건물번호를 알 수 있습니다.
▷건물내역: 건물의 구조, 지분, 층수, 용도, 면적을 알 수 있습니다.

 

3. 집합건물 표제부
집합건물의 표제부는 1동의 건물에 대한 표제부와 전유부분에 대한 표제부로 구성됩니다. 1동의 건물의 표시에 대한 표제부는 1동의 건물의 표시와 대지권의 목적인 토지의 표시로 구성되며, 해당 전유부분에 대한 표제부는 전유부분인 건물의 표시와 대지권의 표시로 이루어집니다. 다만, 대지권이 설정되어 있지 않으면 대지권의 표시는 생략합니다.

▷대지권 종류: 대지권의 대상이 되는 권리(예를 들어, 소유권대지권, 임차권대지권 등)를 알 수 있습니다.
▷대지권 비율: 1동의 건물이 속한 전체 토지 중에서 해당 전유부분이 차지하는 지분비율을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

< 갑구 >
갑구에서는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

 

부동산등기기록의 갑구는 다음과 같이 구성되어 있습니다.

▷순위번호: 등기한 순서대로 표시합니다. 기재된 순위번호에 의해 갑구의 권리들 사이에 우선순위가 정해집니다.
▷등기목적: 등기의 내용을 알 수 있습니다.
▷접수: 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수 있습니다.
▷등기원인: 등기의 원인 및 원인일자를 알 수 있습니다.
▷권리자 및 기타사항: 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다.

 

< 을구 >
을구에서는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권과 그 설정 및 변경 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

 

부동산등기기록의 을구는 다음과 같이 구성되어 있습니다.

 

▷순위번호: 등기한 순서대로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의해 갑구의 권리들 사이에 우선순위가 정해집니다.
▷등기목적: 등기의 내용을 알 수 있습니다.
▷접수: 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수 있습니다.
▷등기원인: 등기의 원인 및 원인일자를 알 수 있습니다.
▷권리자 및 기타사항: 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 부동산경매에 있어 권리분석과 현장조사의 필요성에 대해 알아봤습니다. 이와 같은 사실은 부동산경매에 있어 가장 기본적으로 이루어져야 하는 경매물건 정보 파악에 해당합니다. 하지만 이렇게 알게 된 정보들에 대해 파악만으로 끝나서는 안 됩니다. 다양한 권리들에 대한 이해와 분석이 필요합니다. 이를 위해서는 부동산분쟁변호사와 같은 법률가의 법률적 도움이 큰 힘이 될 수 있음을 알려드립니다. 지금까지 부동산분쟁변호사 김채영이였습니다.