[상가건물임대차보호법]임차인 보호_부동산분쟁변호사

[상가건물임대차보호법]임차인 보호_부동산분쟁변호사

 

[상가건물임대차보호법]임차인 보호_부동산분쟁변호사

 

안녕하세요. 부동산분쟁변호사/김채영변호사입니다.

오늘은 상가건물임대차보호법의 내용 중 임차인 보호에 관한 내용을 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

▣ 보호 대상의 범위

 

1. 임차인의 법상 보증금이 일정 금액 이하여야 합니다.

 

서울특별시에서는 3억 원이하, 과밀억제권역은 2억 5천만 원 이하, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 1억 8천만 원 이하, 기타 지역은 1억 5천만 원 이하로 정해놓고 있습니다. 예를 들어 보증금 1억 원, 월세 40만 원인 경우 보증금은 1억 원에 4,000만원을 더한 1억 4,00만 원이 됩니다.

 

2. 임차인이 사업자등록을 신청한 자라야 합니다.

건물이 사업자등록 대상이 되어야 하므로 임차인은 사업자등록을 신청한 자라야 합니다. 임대인은 사업자등록을 신청할 필요가 없기 때문에 건물이 아닌, 종교, 자선 단체 등 비영리 단체의 건물 임대차에는 상가건물임대차보호법은 적용되지 않습니다.

 

3. 일시 사용을 위한 임대차가 아니어야 합니다.

미등기 전세인 채권적 전세의 경우에도 적용되지만, 일시적 사용을 위한 것임이 명백한 경우에는 법의 보호를 받지 못합니다.

 

 

 

 

 

 

 

▣ 임차인의 권리

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법, 소득세법, 법인세법 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 여기서 그 다음 날부터라 함은 다음 날 오전 0시부터를 의미합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

상가 임차인은 대항 요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차 계약서상의 확정일자를 받은 경우, 경매나 공매 시 임차한 대지를 포함한 상가 건물의 환가 대금에서 후순위 권리자, 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다. 우선변제권의 성립 시기와 관련하여 유의할 점은 상가 임차인이 대항력 취득 요건을 구비할 것이 전제되어야 한다는 점입니다. 그러므로 상가 임차인이 사업자 등록 신청과 확정일자를 이사하는 당일에 하였더라도 같은 날 담보 물권이 설정될 경우에는 담보 물권이 우선시합니다. 이는 대항력은 임차인이 건물 인도를 받고 사업자등록 신청을 한 다음 날부터 효력이 발생하나 담보권은 설정 등기를 마친 날에 우선변제권이 발생하기 때문입니다.

 

소액임차인이 가지는 최우선변제권은 확정일자를 요하지 않고 임차 목적물에 대한 경매 신청의 등기 전에 대항력을 갖추면 성립합니다. 소액임차인의 최우선변제권은 임대 건물 가액의 1/3의 범위 안에서 보증금 중 일정액의 범위 내에서 인정됩니다.

 

 

 

 

 

 

법률상 상가 건물의 임대차 최단 기간은 1년이며, 최장 기간은 민법이 규정하고 있는 20년입니다. 임차인이 가액의 시설비를 투자하고 단기간에 명도당하는 불이익을 배제하기 위하여 상가 임차인에게 계약 갱신 요구권을 인정하고 있습니다. 임대인은 임차인의 정당한 갱신 요구를 정당한 이유 없이 거절할 수 없으며 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전세 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인은 재계약을 원할 경우, 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 내용 증명 등을 발송하여 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 묵시적 갱신에 대해서는 주택임대차보호법의 내용과 동일합니다.