임대차계약해지내용증명 임대인 입장이라면

건물을 임대, 임차하게 되면 임대차 계약을 하게 됩니다. 계약기간 동안 임대인은 임차인에게 건물을 임대해주고, 기간이 종료되면 임차인은 반납을 하는 개념이라고 이해하시면 될 겁니다.

그런데 임대차계약이 종료될 때 원만하게 끝이 나는 것이 일반적이긴 하지만, 임대차계약해지내용증명이 오가게 되는 경우도 생깁니다. 이러한 상황이 발생하게 되는 이유로는 여러가지가 있습니다. 입장에 따라 대처 방법이 다르고 살펴봐야 할 부분이 다르기에 부동산 전문 변호사의 조력을 구해 적극 대처하는 것이 필요합니다.

김채영 변호사는 부동산 전문으로 부동산 사건에 대한 많은 경험과 노하우들을 보유하고 있습니다. 이를 바탕으로 임대인이나 임차인 등 누구의 입장이든 적극 변론을 진행하며 피해보는 일이 없도록 조력을 드리고 있으니 관련 문제 사항이 있다면 주저 말고 상담을 진행해보시길 바라겠습니다.

원만한 해결이 되지 않는 상황에서

우선 임대인 입장에서 임대차계약해지내용증명 발송하게 되는 경우에는, 임차인이 지속적으로 월세를 내지 않아 고려하게 되는 법적 장치 중 하나로 많이 쓰입니다. 사실 내용증명의 경우, 법적 장치라 볼 수는 있지만 법적 구속력이 있다고 기대하기는 어렵습니다. 그저 우체국장의 보증 하에 서류를 보냈다는 것과 보낸 서류 내용을 입증 받고, 그를 바탕으로 상대에게 요구를 하는 과정이라 할 수 있는 것입니다.

만약 임차인 측에서 임대차계약해지내용증명 받고 순순히 퇴거하거나, 혹은 협상 등을 통해 서로에게 좋은 방향으로 결론이 난다면 법적 분쟁으로 이어질 일은 없을 것입니다. 하지만 문제는 임차인이 퇴거를 거부하게 되는 상황입니다. 이 경우에는 결국 변호사 등의 법률 전문가 조력을 받으면서 명도소송 재판을 준비해야 할 것입니다.

생각보다 복잡해질 수 있는 사안이므로

이 명도 소송에서 주의해야 할 점은, 법적으로 상황이 예상외로 복잡해질 수 있다는 점입니다. 즉 임차인 측에서 월세를 밀렸고, 그로 말미암은 계약해지가 법적으로 가능한 것 역시 사실이라 하더라도, 꼭 임대인에게 유리한 결과가 나오지는 않는다는 뜻입니다. 상황에 따라서는 오히려 불리한 일을 겪게 될 수도 있기에, 변호사 등의 조력자 도움을 구해서 임대차계약해지내용증명부터 철저하게 준비를 하시고 대응을 하셔야 합니다.

임대인의 주장이 인정된 사례

임대차계약해지 관련하여 중요한 판례 하나를 함께 살펴보도록 하겠습니다. 이 사건은 임차인이 전 주인이 있던 시절부터 월세가 밀린 가운데, 주인이 바뀌고도 월세를 내지 못하여 결국 계약 해지가 이루어 진 건이었습니다. 그럼에도 불구하고 임차인이 본인의 권리를 주장하는 바람에 임대인은 곤경에 빠졌는데, 어떻게 대응하고 또 어떤 결론이 나왔을지 함께 살펴보도록 하겠습니다.

본 사건은 ㄱ씨가 경매를 통해 한 상가를 구입한 가운데, 해당 상가의 세입자이던 ㄴ씨 측과 분쟁을 겪으면서 시작되었습니다. ㄴ씨는 전 주인 ㄷ씨가 재직하던 시절부터 월세를 밀린 사람이었습니다. ㄴ씨가 밀린 월세는 보증금을 넘어선 수준이었고, ㄱ씨 측에서는 월세 미납 등을 이유로 ㄴ씨 측의 계약을 해지하였습니다.

하지만 ㄴ씨 측에서는 계약 해지를 당하고도 퇴거를 하지 않았습니다. 보증금을 돌려주어야 나갈 수 있다고 버틴 것이었습니다. 이에 ㄱ씨 측에서는 연체된 임대료를 보증금에서 공제했으니 임대보증금 반환 의무가 없다고 주장하였고, 상가를 비워줄 것을 요구하면서 소송을 내었습니다.

이렇게 시작된 사건에서 1심 재판부에서는 ㄴ씨가 상가를 인도하고, 밀린 관리비 등에 대한 책임이 있다면서 ㄱ씨의 승소 판결을 내렸습니다.

그런데 2심 재판부에서는 상가의 명도는 인정하면서도, 1심 재판부가 인정한 월세 책임 중 일부만을 인정하였습니다. 즉 ㄱ씨 측에서 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한, 연체차임채권이 승계되지 않는다고 보고 ㄱ씨 측이 ㄴ씨의 보증금 상당 액수를 반환해야 한다고 본 것이었습니다.



결국 사건은 대법원 재판까지 가게 되었고, 대법원 재판부에서는 다시금 ㄱ씨의 손을 들어주게 되었습니다. 대법원 재판부에서는 먼저 임대차계약에서 보증금은 계약이 끝난 후, 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 생기는 임대차에 관한 임차인의 채무 모두를 담보한다고 평가했습니다. 또한 이러한 채무는 임대차관계가 끝난 후, 목적물이 반환될 때 별다른 사정이 없다면, 별도 의사 표시가 없다 하더라도 보증금에서 당연공제 되는 것이 마땅하다고 판단하였습니다.

즉 임차건물의 양수인이 건물소유권을 취득한 후 임대차관계가 끝난 상황이라 하더라도, 연체차임이나 관리비를 당연히 받을 수 있다는 취지로 보증금 반환 책임 없이 명도가 가능하다 본 사건이었습니다.




적지 않은 돈 문제가 얽히는 만큼

계약이 성립되면 적지 않은 돈이 오고 가게 되는 만큼, 계약서를 철저하고 신중하게 작성하고는 합니다. 그러다가 계약이 종료될 때는 더 이상의 문제는 생기지 않는 것이 좋겠지만, 각자의 이익관계나 입장 차이로 인해 복잡한 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.

이 과정에서 임대차계약해지내용증명 발송 이후 합법적인 절차를 거쳐 임차인을 내보내고자 하시는 분들이 계실 텐데, 혼자서 준비해도 충분하다고 생각하실 수도 있지만 변호사 등의 법적 조력자 도움을 받아서 철저하게 준비하고 대응할 필요가 있습니다. 자칫 잘못했다가는 불리한 상황에 처하게 될 수 있으므로 적극적인 태도를 가져 보시기 바랍니다.