부동산 명의변경 분쟁 발생하지 않게 절차 진행해야

 

근래에 들어서 다른 분야보다 뜨거운 곳이 부동산 시장으로 시세 상승으로 때문에 내 집 마련을 하려는 사람들의 정보 싸움이 더욱 심각해졌으며 청약 경쟁률 또한 급격하게 상승했습니다. 

집은 모든 일상생활의 터전이면서 생활하는 기본적인 요소에 해당하게 되는 공간이므로 그에 대한 소유를 정확하게 구분하고자 하는 사람들의 의지가 강할 수밖에 없습니다. 부동산 명의에 관련한 분쟁이 흔하게 발생하는 것도 바로 이러한 이유 때문이라 할 수 있습니다. 

명의를 가졌다는 것은 해당 자산에 대한 소유권과 처분권한을 가진다는 뜻이므로 이해관계의 사이에서 첨예한 대립이 이뤄지는 것인데요. 그러므로 부동산 명의변경은 신중히 다뤄져야 하는 문제라 할 수 있습니다.

 

부동산 명의변경은 여러 사유로 인하여 타인에게 부동산의 소유권을 넘기는 것을 말하는데요. 아파트를 매매하거나 상속, 증여, 경매 등의 과정을 통하여 소유권의 변동이 발생할 수 있습니다. 

명의를 다른 사람에게 넘겨주게 될 경우 본인이 가지고 있던 권리와 권한 또한 상대방에게 모두 이전이 된다 하였습니다. 매매하는 과정에서 소유자가 변경되는 경우 명의를 변경하는 것이 일반적이며 증여세 등 세금이 발생하는 것을 줄이기 위해서 미성년 자녀에게 명의를 이전하는 일도 있습니다. 

하지만 이러한 변경을 할 때도 세금이 발생하는데요. 증여로 인한 것이라면 증여세가 가족 구성원에게 상속을 받는 경우 상속세, 부동산 매매를 통한 새로운 부동산을 취득했다면 취득세를 납부하게 됩니다. 

 

부동산의 소유권에 대한 내용은 모두 등기부상에 기재가 되어 있으므로 해당 절차를 진행하기 위해서는 등기부 기재 내역을 변경해야 하는데요. 명의를 이전 받는 사람이 단독으로 부동산 명의변경을 신청할 수 있지만 양 당사자가 공동으로 신청이 가능하며 대리인의 신청도 가능합니다. 

이를 위해서는 사유를 증명할 수 있는 서류가 있어야 합니다. 만일 아파트를 구매하여 명의를 이전받고자 하는 것일 경우 매매계약서가 필요하고 이를 통하여 사실관계가 증명한 뒤 등기가 진행될 수 있습니다. 

이후 대상 목적물과 등기 연월일 등기의 목적과 원인 등 관련한 사항이 작성된 신청서와 계약서, 신분증, 초본, 등기필증 등의 서류를 준비하여 등기소에 신청하여 절차를 마무리할 수 있습니다. 

 

 

정당하게 소유권자의 변경이 있을 경우 이러한 내역들을 모두 등기부상에 공식적으로 기재를 해야 하는데요. 중요한 절차임에도 불구하고 절차를 누락하여 빠지는 경우 법적인 분쟁으로 이어지게 될 수 있습니다. 

특히 만일 매수자가 부동산 명의변경을 제 기간에 진행하지 않는다면 같은 목적물에 대해서 제3자에게 다시 매도가 이뤄질 수 있다는 점을 주의를 해야 합니다. 

이와 같은 이중매매 사안에서 소유권자로 등록이 되지 않은 매수인의 경우 본인의 권리를 주장하는 것이 불가하기 때문에 어려운 사안에 놓이게 될 확률이 높습니다. 

 

송 씨는 2015년 9월 A 사에 서울 일대 소유 토지를 52억원에 팔기로 하였습니다. 이후 10억원은 A 사가 송 씨에게 지급을 하고 나머지 42억원은 A 사가 이 토지에 설정된 은행 근저당 피담보채무를 변제하는 방식이었습니다. 

이에 따라서 송 씨는 2016년 3월까지 A 사로부터 계약금과 중도금 그리고 잔금 일부의 명목으로 8억여원을 받게 되었는데요. 송 씨는 A 사로부터 계약금 4억원 중 3억원을 받은 2015년 10월 A 사에게 소유권이전청구권가등기를 해주었습니다. 

이후 2016년 3월 A 사가 아닌 B씨에게 이 땅을 다시 팔았으며 같은 해 4월 B씨에게 소유권이전등기까지 넘기게 되었습니다. 송 씨는 52억원의 재산상 이익을 취하고 A 사에게 재산상 손해를 끼쳤다며 배임 혐의로 기소가 되었습니다. 

 

1심 재판부는 배임 혐의를 인정하여 송 씨에게 징역 1년 6월에 집행유예 3년을 선고하였습니다. 

하지만 2심은 송 씨가 계약금 4억원 중 3억여원만 받은 상태에서 A 사 명의로 가등기를 해주어 순위보전 효력이 있다며 이중매매에도 불구하고 A 사는 송 씨 도움없이 부동산을 자가 명의로 소유권이전등기를 할 수 있었다 밝히며 A 사가 이후에 중도금까지 지급했을지라도 송 씨는 배임죄에 있어 타인의 사무를 처리하는 자리에 있다 할 수 없다며 무죄를 선고하였습니다. 

 

이렇게 부동산 명의신탁과 관련한 사례를 살펴봤습니다. 부동산에 관련한 사건은 조금의 잘못이 큰 손해로 이어지는 사건입니다. 위 사례에서 볼수 있듯이 큰 돈이 오고 가는 거래가 대부분이기에 더 조심해야 할 필요가 있습니다. 

그래서 이런 손해를 피하기 위해서는 부동산과 관련한 법률적인 지식과 사건의 경험을 갖춘 변호사 등의 도움을 고려하는 것이 문제를 해결하는 데 있어 좋은 방법이 될 수 있을 것입니다.